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IMMOBILIERE DASSAULT SA
* * *
RAPPORT ANNUEL
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2020
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 12 mars 2021 auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers, en sa qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans
approbation préalable conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres
financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché règlementé s’il est
complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés
au document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé conformément au
règlement (UE) 2017/1129.
Ce Document d’enregistrement universel est disponible sans frais au siège social de la Société, ainsi
qu’en version électronique sur le site Internet de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-
france.org) et sur le site Internet de la Société (www.immobiliere-dassault.com).
Remarque générale
Le présent Document d‘enregistrement universel (ci-après le « DEU ») de la société Immobilière Dassault SA, société anonyme
à Directoire et Conseil de surveillance au capital de 41.075.295,50 € ayant son siège social 9, Rond-point des Champs-Elysées
– Marcel Dassault, 75008 Paris et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 783 989 551
(ci-après la « Société ») est également constitutif :
–
du rapport de gestion du Directoire de la Société (incluant le rapport de gestion du groupe conformément à l’article
L. 233-26 du Code de commerce) devant être présenté à l’Assemblée générale des actionnaires approuvant les comptes
de chaque exercice clos, conformément aux articles L. 225-100 et suivants et L.20-10-35 du Code de commerce ;
–
du rapport financier annuel devant être établi et publié par toute société cotée dans les quatre mois de la clôture de
chaque exercice, conformément à l’article L. 451-1-2 du Code monétaire et financier et à l’article 222-3 du Règlement
général de l’Autorité des Marchés Financiers
Il contient également les documents devant être mis à la disposition des actionnaires lors de la prochaine Assemblée
générale.
Les tables de concordance figurant à la fin du DEU permettent d’identifier les éléments d’information y afférents.
La Société a fait l’acquisition en novembre 2014 de la SCI 61 Monceau, dont elle détient la totalité du capital et des droits de
vote et en novembre 2018 de plus de 95% du capital et des droits de vote de la société C.P.P.J.. L’ensemble constitué par la
Société, la SCI 61 Monceau et C.P.P.J. est appelé ci-après « IMMOBILIERE DASSAULT » ou le « Groupe ».
Les informations financières historiques du DEU sont constituées des comptes annuels et consolidés de l’exercice clos le 31
décembre 2020 de la Société.
En application de l'article 19 du Règlement (CE) n° 1129/2017 du Parlement Européen et du Conseil, sont inclus par référence
dans le DEU les comptes consolidés, le rapport des Commissaires aux comptes y afférent, les comptes annuels, le rapport des
Commissaires aux Comptes y afférent et le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et
engagements réglementés, figurant respectivement aux pages 49 à 75, aux pages 76 à 79, aux pages 82 à 100, aux pages 101
à 103 et aux pages 144 à 147 du Document de référence de l'exercice 2018 déposé auprès de l'AMF en date du 26 mars 2019
sous le n°D.19-0200 ainsi que les comptes consolidés, le rapport des Commissaires aux comptes y afférent, les comptes
annuels, le rapport des Commissaires aux Comptes y afférent et le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les
conventions réglementées, figurant respectivement aux pages 52 à 78, aux pages 79 à 81, au pages 82 à 101, aux pages 101
à 103 et à la page 138 du Document d’enregistrement universel de l'exercice 2019 déposé auprès de l'AMF en date du 13
mars 2020 sous le n° D.179330679_20200313.
Les informations incluses dans le document de référence et le document d’enregistrement universel autres que celles citées
ci-dessus ont été, le cas échéant, remplacées et/ou mises à jour par des informations incluses dans le présent DEU.
Définitions
Société :
Immobilière Dassault SA
Groupe ou IMMOBILIERE DASSAULT : Immobilière Dassault SA, SCI 61 Monceau et C.P.P.J.
3
DOCUMENT DE REFERENCE 2020
SOMMAIRE
1.
1.1
1.2
PRESENTATION D’IMMOBILIERE DASSAULT ............................................................................................................6
Chiffres clés (au 31 décembre 2020).......................................................................................................................6
Patrimoine...........................................................................................................................................................12
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
Actifs immobiliers d’IMMOBILIERE DASSAULT...................................................................................................................12
Evolution du patrimoine.....................................................................................................................................................16
Investissements projetés....................................................................................................................................................16
Position concurrentielle d’IMMOBILIERE DASSAULT..........................................................................................................16
Financement d’IMMOBILIERE DASSAULT...........................................................................................................................21
2.
2.1
RAPPORT DE GESTION DU DIRECTOIRE SUR L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2020............................................22
Activité d’IMMOBILIERE DASSAULT au cours de l’exercice 2020 ...........................................................................22
2.1.1
2.1.2
Gestion du patrimoine........................................................................................................................................................22
Recherche d’actifs ..............................................................................................................................................................22
2.2
Analyse de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière d’IMMOBILIERE DASSAULT ...........23
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
Présentation des résultats consolidés................................................................................................................................23
Présentation des résultats annuels de la Société...............................................................................................................25
Présentation des résultats annuels des filiales...................................................................................................................25
Valorisation du patrimoine.................................................................................................................................................26
Situation financière ............................................................................................................................................................32
Trésorerie et flux financiers................................................................................................................................................32
2.3
2.4
Informations sociales et environnementales........................................................................................................33
2.3.1
2.3.2
2.3.3
Informations sociales..........................................................................................................................................................33
Informations environnementales.......................................................................................................................................36
Informations sociétales en faveur du développement durable .........................................................................................40
Facteurs de risques ..............................................................................................................................................41
2.4.1
2.4.2
2.4.3
2.4.4
Risques liés à l’activité........................................................................................................................................................42
Risques liés à l’exploitation ................................................................................................................................................44
Risques liés à la Société ......................................................................................................................................................45
Assurances et couvertures des risques ..............................................................................................................................46
2.5
2.6
Contrôle interne et gestion des risques ................................................................................................................47
2.5.1
2.5.2
2.5.3
Référentiel, objectifs et limites ..........................................................................................................................................47
Dispositif interne de gestion des risques - Organisation du contrôle interne....................................................................47
Contrôle interne relatif à l’information comptable et financière.......................................................................................48
Perspectives d’avenir ...........................................................................................................................................48
2.6.1
2.6.2
Perspectives immédiates....................................................................................................................................................48
Stratégie et objectifs à long terme .....................................................................................................................................48
2.7
2.8
Evénements importants survenus entre la date de clôture de l’exercice et la date à laquelle le rapport est établi
............................................................................................................................................................................49
Opérations sur les actions ....................................................................................................................................49
2.8.1
2.8.2
2.8.3
Répartition du capital social et des droits de vote au 31 décembre 2020 .........................................................................49
Rapport de l’article L. 225-211 du Code de commerce ......................................................................................................49
Etat récapitulatif des opérations mentionnées à l’article L. 621-18-2 du Code monétaire et financier ............................51
2.9
Dividendes...........................................................................................................................................................51
2.9.1
2.9.2
Politique de distribution des dividendes ............................................................................................................................51
Projet d'affectation du résultat - Distribution de dividendes.............................................................................................51
2.10 Modification des statuts ......................................................................................................................................52
2.11 Autres informations .............................................................................................................................................52
2.11.1 Dépenses et charges visées à l’article 39-4 du CGI.............................................................................................................52
2.11.2 Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients ...........................................................................52
2.11.3 Participations et succursales ..............................................................................................................................................52
2.11.4 R & D, brevets et licences...................................................................................................................................................52
3.
3.1
INFORMATIONS FINANCIERES AU 31 DECEMBRE 2020..........................................................................................53
Comptes consolidés au 31 décembre 2020 ...........................................................................................................53
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
3.1.5
3.1.6
3.1.7
Etat de la situation financière.............................................................................................................................................53
Etat du résultat net.............................................................................................................................................................54
Etat du résultat global ........................................................................................................................................................54
Etat des variations de capitaux propres .............................................................................................................................55
Etat des flux de trésorerie ..................................................................................................................................................56
Annexe aux comptes consolidés.........................................................................................................................................57
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés................................................................................83
3.2
Comptes annuels au 31 décembre 2020 ...............................................................................................................87
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5
Bilan....................................................................................................................................................................................87
Compte de résultat.............................................................................................................................................................89
Annexes aux comptes annuels ...........................................................................................................................................91
Résultat des cinq derniers exercices.................................................................................................................................107
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels ..................................................................................107
4.
4.1
4.2
RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE.............................................112
Code de gouvernement d’entreprise : Code MiddleNext ....................................................................................112
Directoire...........................................................................................................................................................112
4.2.1
4.2.2
Composition du Directoire ...............................................................................................................................................112
Fonctionnement du Directoire .........................................................................................................................................114
4
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
4.2.3
Rôle du Directoire.............................................................................................................................................................115
4.3
Conseil de surveillance.......................................................................................................................................116
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.3.5
Composition du Conseil de surveillance...........................................................................................................................116
Fonctionnement du Conseil de surveillance.....................................................................................................................121
Rôle du Conseil de surveillance ........................................................................................................................................122
Comités du Conseil de surveillance ..................................................................................................................................123
Déontologie des membres du Conseil de surveillance.....................................................................................................125
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
Rémunération des mandataires sociaux.............................................................................................................126
Conflits d’intérêts au niveau des organes d’administration et de direction générale ..........................................128
Déclarations concernant les membres du Directoire et du Conseil de surveillance .............................................129
Renouvellement du mandat d’un membre du Conseil de surveillance................................................................129
Liste des contrats et conventions .......................................................................................................................129
4.8.1
4.8.2
4.8.3
4.8.4
Contrats importants .........................................................................................................................................................129
Conventions règlementées...............................................................................................................................................129
Informations sur les conventions de l’article L. 225-37-4 2° du Code de commerce .......................................................129
Informations sur les contrats et services liant les membres des organes d’administration, de direction ou de
surveillance à la Société....................................................................................................................................................129
Procédure d’évaluation des conventions courantes conclues à des conditions normales ..............................................129
4.8.5
4.9
Délégations et autorisations octroyées au Directoire .........................................................................................130
4.10 Eléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique..................................................................130
4.11 Modalités relatives à la participation des actionnaires à l’Assemblée générale ..................................................132
4.12 Observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion du Directoire et sur les comptes de l'exercice
..........................................................................................................................................................................132
5.
5.1
INFORMATIONS SUR LA SOCIETE ET LE CAPITAL..................................................................................................133
Renseignements de caractère général................................................................................................................133
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.1.4
5.1.5
5.1.6
5.1.7
Historique de la Société et organigramme du Groupe.....................................................................................................133
Dénomination sociale.......................................................................................................................................................134
Registre du Commerce et des Sociétés et identifiant LEI.................................................................................................134
Date de constitution et durée de la Société.....................................................................................................................134
Siège social, forme juridique et législation applicable .....................................................................................................134
Environnement règlementaire .........................................................................................................................................134
Procédures judiciaires et d’arbitrage ...............................................................................................................................134
5.2
5.3
Renseignements complémentaires.....................................................................................................................135
5.2.1
5.2.2
5.2.3
Objet social de la Société..................................................................................................................................................135
Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions existantes.....................................................................................135
Dispositions ou conventions relatives au changement de contrôle.................................................................................136
Renseignements de caractère général concernant le capital social .....................................................................136
5.3.1
5.3.2
5.3.3
5.3.4
Montant du capital social .................................................................................................................................................136
Titres détenus par la Société elle-même ou en son nom, ou par ses filiales....................................................................136
Evolution du capital social................................................................................................................................................137
Vie du titre et marchés.....................................................................................................................................................137
Evolution du cours de Immobilière Dassault par rapport à l’Indice IEIF SIIC France en 2020 .....................................................138
5.4
Répartition du capital et des droits de vote........................................................................................................139
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5.4.4
Répartition du capital et des droits de vote .....................................................................................................................139
Franchissement de seuils..................................................................................................................................................140
Evolution de l'actionnariat de la Société sur les trois derniers exercices.........................................................................140
Droits de vote ...................................................................................................................................................................141
6.
ASSEMBLEE GENERALE .......................................................................................................................................142
Texte des résolutions proposées à l’Assemblée..................................................................................................142
Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions règlementées ............................................148
Rapport du Directoire sur les délégations et autorisations .................................................................................149
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’émission d’actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant
accès au capital avec maintien du droit préférentiel de souscription..................................................................153
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’augmentation de capital réservée aux adhérents d’un plan
épargne d’entreprise..........................................................................................................................................154
Rapport des Commissaires aux comptes sur la réduction de capital ...................................................................155
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES .................................................................................................................156
Personne responsable........................................................................................................................................156
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
7.
7.1
7.1.1
7.1.2
Personne responsable ......................................................................................................................................................156
Attestation de la personne responsable ..........................................................................................................................156
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
Documents accessibles au public........................................................................................................................156
Contrôleurs légaux des comptes.........................................................................................................................156
Table de concordance du document d’enregistrement universel........................................................................157
Table de concordance du rapport financier annuel.............................................................................................159
Table de concordance des documents présentés à l’Assemblée générale ...........................................................159
5
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
1. PRESENTATION D’IMMOBILIERE DASSAULT
1.1 Chiffres clés (au 31 décembre 2020)
ANR Ajusté/Action1
(en €)
77,7
62,7
57,4
2018
2019
2020
1 L’ANR Ajusté/Action correspond aux capitaux propres consolidés - part du groupe- retraités de la juste valeur des instruments
financiers de taux d’intérêts / nombre d’actions composant le capital (dans la mesure où les immeubles de placement sont inscrits
en « valeur de marché » au bilan des comptes consolidés).
Revenu locatif annualisé par durée résiduelle des baux en portefeuille au 31 décembre 2020
VACANT
<1AN
0,09%
20,23%
≤3 ANS
18,25%
>3-9 ANS
61,43%
Revenus locatifs
(en M€)
20,8
20,1
14,8
2018
2019
2020
6
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Dividende total
(en M€)
13,54
8,35
8,18
7,96
6,73
2017
2018
2019
2020
2021*
Dividende / action
(en €)
2,16
0,96
1,24
1,24
1,24
1,00
1,20
2017
2018
2019
2020
2021*
en action
en numéraire
* Dividendes proposés à l’AG devant se tenir le 5 mai 2021
7
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Situation des financements au 31 décembre 2020
(en M€)
301,5
276,6
240,9
Financement disponible
Financement utilisé
Montant couvert à taux fixe
(87,09%)
Echéancier des financements disponibles au 31 décembre 20201
(en M€)
302
221
219
182
125
50
50
50
0
12/31/2020 12/31/2021 12/31/2022 12/31/2023 12/31/2024 12/31/2025 12/31/2026 12/31/2027 12/31/2028
(1) Hors cession dans le périmètre C.P.P.J.
8
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Dette financière nette1
(en M€)
281,4
279
277,2
2018
2019
2020
(1) La dette financière nette correspond aux emprunts à long terme et court terme, augmentés de la valeur des
contrats d’instruments financiers de taux, diminués de la trésorerie nette.
Cash flow courant
(en M€)
11,3
10,8
9,0
2018
2019
2020
9
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Chiffres clés
En K€
31/12/2020
20 086
31/12/2019
20 758
Revenus locatifs
Résultat opérationnel courant
14 262
0
15 363
0
Résultat des cessions d'immeubles de placement
Résultat des ajustements des valeurs des immeubles de placement
Résultat opérationnel
100 154
114 416
-5 210
1 255
35 360
50 723
-5 049
-480
Coût de l'endettement net
Ajustement des valeurs des instruments financiers de taux d'intérêts
Ajustement des valeurs des actifs financiers
Résultat net
-42
-934
110 408
-374
44 249
373
Résultat net- part des minoritaires
Résultat net - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
Valeur du patrimoine immobilier au bilan (a)
Capitaux propres part groupe
110 782
816 568
520 798
281 424
821 191
43 876
714 316
418 404
279 896
720 471
Endettement financier (y compris instruments financiers de taux)
Total bilan
(a) Valeur du patrimoine immobilier au bilan :
Immeubles de placement
812 496
3 187
708 917
3 228
Actifs financiers non courants
Créances clients
1 164
2 632
Autres passifs courants / non courants
-278
-462
816 568
714 316
Variation des flux de trésorerie
En K€
31/12/2020
31/12/2019
Résultat net - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
110 782
43 876
Bénéfice opérationnel avant variation du besoin en fonds de
roulement
10 841
11 310
Variation du besoin en fonds de roulement
468
11 309
-6 535
-4 945
-1 482
9 828
-10 473
111
Flux net de trésorerie généré par l'activité
Flux net de trésorerie lié aux opérations d'investissement
Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement
VARIATION DE TRESORERIE
-171
-533
TRESORERIE A L'OUVERTURE
Variations de trésorerie
-2 279
-171
-1 745
-533
TRESORERIE A LA CLOTURE
-2 450
-2 279
10
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Actif Net Réévalué (ANR)
31/12/2020
31/12/2019
Actif net réévalué en K€
520 798
77,34
418 404
62,14
Actif net réévalué par action en €
Les capitaux propres consolidés - part du groupe - reflètent l’actif net réévalué (ANR) dans la mesure où
les immeubles de placement sont inscrits en « valeur de marché » au bilan. Il s’agit d’un ANR hors droits,
les valeurs d’expertise des immeubles étant reconnues hors droits au bilan.
L’ANR progresse ainsi de 102.394 K€ pour s’établir à 520.798 K€ au 31 décembre 2020, soit une
progression de 24,47 % par action.
Le tableau de passage de l’ANR hors droits au 31 décembre 2019 à l’ANR hors droits au 31 décembre 2020
est le suivant :
Evolution de l’Actif Net Réévalué (part du groupe) - Approche par les flux
ANR Hors droits - 31/12/2019
418 404
9 041
100 154
1 255
-42
Résultat net avant ajustements de valeur
Ajustement des valeurs des immeubles de placement
Ajustement des valeurs des instruments financiers de taux
Ajustement des valeurs des actifs financiers
Augmentation de capital et primes d'émission
Distribution de dividende
0
-8 346
-43
Actions propres
Part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle - minoritaires
ANR Hors droits - 31/12/2020
374
520 798
L'ANR (part du groupe) droits inclus (c'est-à-dire incluant les droits qui seraient supportés par un tiers lors
de l'acquisition des immeubles figurant à l'actif du groupe) serait de 579.576 K€, soit 86,07 € par action.
Actif Net Réévalué Ajusté
31/12/2020
31/12/2019
Actif net réévalué en K€
523 512
77,75
422 362
62,72
Actif net réévalué par action en €
L’actif net réévalué ajusté correspond aux capitaux propres consolidés – part groupe retraités de la juste
valeur des instruments financiers de taux d’intérêts.
11
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
1.2 Patrimoine
IMMOBILIERE DASSAULT a vocation à investir principalement sur Paris et souhaite pratiquer une politique
continue d’accroissement de son patrimoine immobilier, toujours dans une logique de développement
patrimonial de qualité, à moyen et long terme, axée prioritairement sur des immeubles de bureaux et de
commerces dans les quartiers prime parisien.
Au 31 décembre 2020, le patrimoine détenu et géré par IMMOBILIERE DASSAULT est composé de vingt et
un actifs immobiliers dont une description détaillée est faite ci-après. Le parc immobilier d’IMMOBILIERE
DASSAULT se situe principalement dans le centre de Paris et subsidiairement en première couronne
parisienne.
1.2.1 Actifs immobiliers d’IMMOBILIERE DASSAULT
IMMOBILIERE DASSAULT détient les vingt et un actifs immobiliers suivants :
Date
d'acquisition
ou d'apport
Surfaces utiles
en m²
Immeuble
(société propriétaire)
Adresse
Affectation
23 avenue des Champs-Élysées
Paris 8ème
23 Champs-Élysées
18/05/2000
14/06/2007
02/07/2007
16/11/2010
16/12/2011
26/11/2014
15/12/2017
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
Commerce
2.065(1)
1.845(1)
1.790(1)
4.486(1)
2.463(1)
6.655(1)
2.011(1)
12.993
2.688
(Immobilière Dassault SA)
36 avenue Pierre 1er de Serbie
Paris 8ème
36 Pierre 1er de Serbie
Bureaux
(Immobilière Dassault SA)
83 avenue Charles de Gaulle
Neuilly sur Seine (92)
Bureaux et
Commerce
83 Charles de Gaulle
(Immobilière Dassault SA)
127 avenue des Champs-Elysées
– 26 rue Vernet
Bureaux et
Commerce
127 Champs- Elysées
(Immobilière Dassault SA)
Paris 8ème
230 boulevard Saint-Germain
2 rue Saint-Thomas d’Aquin
4 place Saint-Thomas d’Aquin
Paris 7ème
Bureaux et
Commerce
230 Saint-Germain
(Immobilière Dassault SA)
61 rue Monceau
Paris 8ème
61 Monceau
Bureaux
(SCI 61 Monceau)
16 rue de la Paix
11 rue Daunou
Paris 2ème
Bureaux,
Commerce et
Habitation
16 Paix
(Immobilière Dassault SA)
7-66 Passage Jouffroy
10-12 boulevard Montmartre
9 rue de la Grange Batelière
Paris 9ème
Commerces,
Musée, Hôtels,
Bureaux et
Jouffroy
(C.P.P.J.)
Habitation
22 rue Chauchat
Paris 9ème
Bureaux et
Habitation
Chauchat
(C.P.P.J.)
22 rue Soufflot
Paris 5ème
Soufflot
Commerce
Commerce
249
(C.P.P.J.)
70 rue de Rennes
14 rue du Vieux Colombier
Paris 6ème
Rennes
507
(C.P.P.J.)
12
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Date
d'acquisition
ou d'apport
Surfaces utiles
en m²
Immeuble
(société propriétaire)
Adresse
Affectation
199 bis boulevard Saint-Germain
1 rue de Luynes
Saint-Germain
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
26/11/2018
Commerce
568
90
(C.P.P.J.)
Paris 7ème
74 rue Saint-Dominique
Angle rue Jean Nicot
Paris 7ème
Saint-Dominique
Commerce
Commerce
Commerce
Commerce
Commerce
Commerce
Commerce
Commerce
(C.P.P.J.)
65 avenue de la Motte-Piquet
Paris 15ème
Motte-Piquet
150
287
291
375
252
183
102
(C.P.P.J.)
2 boulevard de Courcelles
Paris 17ème
Courcelles
(C.P.P.J.)
1-3 avenue Niel
32 avenue des Ternes
Paris 17ème
Niel
(C.P.P.J.)
2 rue Lepic
Paris 18ème
Lepic
(C.P.P.J.)
34 rue du Général Leclerc
2 ter rue Royale
Versailles
(C.P.P.J.)
Versailles (78)
219 bis boulevard Jean-Jaurès
Boulogne-Billancourt (92)
Boulogne-Billancourt
(C.P.P.J.)
10 rue Sadi Carnot
Asnières (92)
Asnières
(C.P.P.J.)
Commerce,
Bureaux et
Habitation
Faubourg Saint-Honoré(2)
1 rue du Faubourg Saint-Honoré
Paris 8ème
26/11/2018
165
(C.P.P.J.)
TOTAL
40.162
(1) Les surfaces utiles en m² exprimées dans le tableau ci-dessus sont celles figurant dans les rapports des experts immobiliers ayant déterminé la
juste valeur des immeubles.
(2) Actif détenu par la SCI 1 Faubourg Saint Honoré dont C.P.P.J. détient 11,26%.
Actifs détenus directement par la Société
23 Champs-Élysées :
Immeuble construit en 1989 à usage principal de commerce, avec des bureaux d’accompagnement, loué
à un locataire unique : il développe 2.065 m² utiles sur un niveau de sous-sol et cinq niveaux en
superstructure et un jardin.
13
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
36 Pierre 1er de Serbie :
Immeuble construit en 1860 à usage principal de bureaux, loué à un locataire unique : il développe 1.845
m² utiles sur quatre niveaux de sous-sol à usage de parkings et cinq niveaux en superstructure.
83 Charles de Gaulle à Neuilly :
Immeuble construit en 1995 à usage de bureaux et de commerce, en multi location : il développe 1.790 m²
utiles sur trois niveaux de sous-sol à usage de parkings et huit niveaux en superstructure.
127 Champs-Elysées - 26 rue Vernet :
Immeuble construit en 1905 à usage de bureaux et de commerce, loué à un locataire unique. Suite au
permis du locataire, il développe 4.486 m² utiles sur huit niveaux côté Champs-Elysées et quatre niveaux
côté Vernet en superstructure.
230 Saint-Germain :
Immeuble construit en 1891 à usage de bureaux et de commerce, en multi location : il développe 2.463 m²
utiles sur deux niveaux de sous-sol et sept niveaux en superstructure.
16 Paix :
Immeuble construit en 1808 à usage de bureaux, de commerce et d’habitation, en multi location : il
développe 2.011 m² utiles/habitables sur un niveau de sous-sol et sept niveaux en superstructure.
Actif détenu en pleine propriété par la SCI 61 Monceau
61 Monceau :
Immeuble construit en 1874 à usage de bureaux loué à un locataire unique : il développe 6.655 m² utiles
et dispose d’un jardin privatif sur le parc Monceau. Il est édifié sur trois niveaux de sous-sol à usage de
parking et est composé de trois bâtiments dont un principal en forme d’hôtel particulier disposant de cinq
niveaux en superstructure. Les deux autres bâtiments, reliés à l’hôtel particulier, s’élèvent sur trois
niveaux en superstructure.
Actifs détenus par C.P.P.J. (ci-après le « Portefeuille Jouffroy »)
Passage Jouffroy :
Ensemble immobilier construit en 1846 détenu en pleine propriété : il s’agit d’un passage commercial
traversant situé sur les Grands Boulevards, dans le prolongement du Passage des Panoramas et du
Passage Verdeau. A usage principal de commerce, d’hôtels, de bureaux et de musée, en multi location, il
développe 12.993 m² utiles dont 9.758 m² utiles pondérés.
Chauchat :
Immeuble construit fin XIXème début XXème siècle, détenu en pleine propriété, à usage de bureaux et
d’habitation, en multi location, destiné à devenir un immeuble de bureaux en totalité : il développe
2.688 m² utiles sur un niveau de sous-sol et sept niveaux en superstructure.
Soufflot :
Actif immobilier construit au milieu du XIXème siècle, détenu en copropriété, comprenant deux commerces
en pieds d’immeuble, occupés par des enseignes distinctes. Il développe 249 m² utiles dont 141 m² utiles
pondérés sur un niveau de sous-sol et un niveau en superstructure.
Rennes :
Actif immobilier construit fin XIXème siècle, détenu en copropriété, constitué de quatre commerces en
pieds d’immeuble, partiellement vacants. Il développe 507 m² utiles dont 230 m² utiles pondérés sur deux
niveaux de sous-sol et deux niveaux en superstructure.
Saint-Germain :
Actif immobilier, détenu en copropriété, constitué d’un commerce en pieds d’immeuble loué à un
14
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
locataire unique. Il développe 568 m² utiles dont 329 m² utiles pondérés sur un niveau de sous-sol et deux
niveaux en superstructure.
Saint-Dominique :
Actif immobilier construit dans la seconde partie du XIXème siècle, détenu en copropriété, constitué d’un
commerce en pieds d’immeuble loué à un locataire unique : il développe 90 m² utiles dont 53 m² utiles
pondérés sur un niveau de sous-sol et deux niveaux en superstructure.
Motte-Piquet :
Actif immobilier construit dans la seconde partie du XIXème siècle, détenu en copropriété, constitué d’un
commerce en pieds d’immeuble loué à un locataire unique : il développe 150 m² utiles dont 105 m² utiles
pondérés sur un niveau de sous-sol et un niveau en superstructure.
Courcelles :
Actif immobilier construit en 1890, détenu en copropriété, constitué d’un commerce en pieds d’immeuble
loué à un locataire unique : il développe 287 m² utiles dont 199 m² utiles pondérés sur un niveau de sous-
sol et un niveau en superstructure.
Niel :
Actif immobilier construit en 1908, détenu en copropriété, constitué d’un commerce en pieds d’immeuble
loué à un locataire unique : il développe 291 m² utiles dont 138 m² utiles pondérés sur un niveau de sous-
sol et un niveau en superstructure.
Lepic :
Immeuble construit au début du XXème siècle, détenu en copropriété, comprenant deux commerces en
pieds d’immeuble, vacants. Suite au permis obtenu, il développe 375 m² utiles sur un niveau de sous-sol
et trois niveaux en superstructure.
Versailles :
Actif immobilier construit fin XIXème début XXème siècle, détenu en copropriété, constitué d’un commerce
en pieds d’immeuble loué à un locataire unique : il développe 252 m² utiles dont 176 m² utiles pondérés
sur deux niveaux en superstructure.
Boulogne-Billancourt :
Actif immobilier construit dans les années 1960, détenu en copropriété, constitué d’un commerce en
pieds d’immeuble loué à un locataire unique : il développe 183 m² utiles dont 129 m² utiles pondérés sur
un niveau en superstructure.
Asnières :
Actif immobilier, construit au début du XXème siècle, détenu en copropriété, constitué d’un commerce en
pieds d’immeuble loué à un locataire unique : il développe 102 m² utiles dont 102 m² utiles pondérés sur
un niveau en superstructure.
Faubourg Saint-Honoré :
Cet ensemble immobilier est détenu en pleine propriété par la SCI du 1 Faubourg Saint-Honoré dont
C.P.P.J. est associé à hauteur de 11,26%. Il s’agit d’un immeuble à usage de bureaux, de commerce et
d’habitation, en multi location. Il développe 1.464 m² carrez dont 1.170 m² utiles pondérés sur un niveau
de sous-sol et sept niveaux en superstructure.
15
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
1.2.2 Evolution du patrimoine
IMMOBILIERE DASSAULT poursuit sa stratégie de création de valeur en concentrant son patrimoine sur
des actifs tertiaires « prime ».
2010
Acquisition du 127 avenue des Champs Elysées-26 rue Vernet à Paris 8ème
Acquisition du 230 boulevard Saint-Germain – 2 rue Saint-Thomas d’Aquin – 4 place Saint-Thomas d’Aquin
à Paris 7ème
2011
Vente du 120 avenue Ledru-Rollin à Paris 11ème
Vente de 46% des surfaces en lots séparés du 86 avenue Henri-Martin à Paris 16ème
Vente du 127 avenue Ledru-Rollin à Paris 11ème
2012
2014
Vente de l’intégralité des surfaces en lots séparés du 86 avenue Henri-Martin à Paris 16ème
Vente de 63% des surfaces en lots séparés du 9 rue Faustin-Hélie à Paris 16ème
Acquisition du 61 rue de Monceau à Paris 8ème
Vente du 6 place de la République Dominicaine à Paris 17ème
Vente de 37% des surfaces en lots séparés du 9 rue Faustin-Hélie à Paris 16ème
2015
2017
Vente du 18 avenue Winston Churchill à Charenton-le-Pont (94220)
Acquisition du 16 rue de la Paix - 11 rue Daunou à Paris 2ème
Acquisition de 95,09% du capital de la société C.P.P.J. qui détient le Portefeuille Jouffroy composé de
quatorze actifs immobiliers
2018
1.2.3 Investissements projetés
IMMOBILIERE DASSAULT envisage d’accroître progressivement son portefeuille immobilier dans le
secteur « prime » parisien et ce, dans une optique patrimoniale à moyen et long terme, axée
prioritairement sur des immeubles de bureaux et de commerces de grande qualité.
1.2.4 Position concurrentielle d’IMMOBILIERE DASSAULT
Bureaux
L’année 2020 est fortement marquée par la crise sanitaire qui réduit très fortement le PIB du fait des
restrictions imposées qui impactent l’activité des entreprises. Pour 2020, les prévisions font état d’une
baisse du PIB de 10% environ et d’une augmentation très sensible du chômage, qui atteindra presque 11%
en Ile de France en 2021. Le marché de l’immobilier d’entreprise a donc été très impacté en 2020 par les
conséquences de la crise sanitaire.
§
Le marché locatif
Sur les 9 premiers mois de 2020, la demande placée pour le marché des bureaux en Ile de France est en
très net recul par rapport à la même période de 2019, puisque plafonnant à 910.000 m², soit une baisse
de plus de 45% en un an. Tous les trimestres analysés ont été impactés, même le 1er trimestre qui se situe
au niveau du 1er trimestre 2016, en repli de plus de 10% par rapport au 1er trimestre 2019. Sur 9 mois, la
performance 2020 est la plus basse de la décennie, inférieure de plus de 30% à celle de 2013, la plus
mauvaise année enregistrée jusqu’à présent.
Avec moins de 250.000 m² transactés, le 3ème trimestre n’a pas connu le rebond espéré, du fait du nouveau
pic de contaminations et de la mise en place du deuxième confinement. Malgré une activité qui semble
redémarrer, même timidement (demande exprimée et nombre de visites), une vraie reprise de l’activité
transactionnelle n’est pas attendue au 4ème trimestre et les projections tablent sur un atterrissage de la
demande placée autour de 1,3 millions de m² en Ile de France, soit environ 1 million de m² de moins qu’en
2019 (baisse de plus de 43%).
16
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Au-delà des effets matériels de la crise sanitaire (impossibilité de visiter pendant le premier confinement,
chantiers à l’arrêt, …), il existe plusieurs autres explications à cette baisse très forte de la performance :
-
-
-
La gestion de la crise par les entreprises pour lesquelles les projets immobiliers n’étaient pas une
priorité et ont donc été repoussés.
Une très forte inquiétude pour l’avenir qui pousse à remettre toutes les dépenses évitables (et un
déménagement représente toujours une dépense importante).
L’absence presque totale de grandes transactions : les grandes entreprises sont celles qui aujourd’hui
réfléchissent le plus à l’impact que le développement du télétravail pourrait avoir sur leur besoin de
surfaces et reconsidèrent actuellement leurs besoins de surfaces de bureaux.
-
Les difficultés rencontrées par les structures de Coworking, Wework en tête, qui étaient les principaux
consommateurs de surfaces importantes de bureaux à Paris et en première couronne ces dernières
années.
Si l’on détaille la baisse des prises à bail par surfaces, la performance de celles allant de 0 à 2.000 m² a
baissé de 35% environ, de celles allant de 2.000 à 5.000 m² de 55% et de celles supérieures à 5.000 m² de
plus de 60%. Et cette baisse serait bien supérieure si n’était pas comptabilisée la prise à bail à La Défense
de 126.000 m² par Total, opération exceptionnelle initiée depuis plusieurs années.
Outre l’opération Total, on a enregistré quelques opérations de plus de 5.000 m² en 2020. On peut citer
par exemple la prise à bail en janvier de 5.220 m² par KPMG dans la Tour Europlaza à La Défense, en février
par Morning Coworking de 6.076 m² place de la Concorde dans l’Hôtel de la Marine, en mai de 6.500 m²
par Goldman Sachs avenue Marceau, en juillet de 7.500 m² par Webhelp dans le 17ème arrondissement,
en août de 22.000 m² par Sopra Steria à La Défense ou en novembre de 9.200 m² par Sanofi avenue de la
Grande Armée
La très forte baisse des transactions entraîne mécaniquement une hausse de l’offre, qu’il s’agisse de l’offre
immédiatement disponible ou de l’offre à 1 an. L’offre immédiate en Ile de France est évaluée à 3,3
millions de m², soit près de 19 % de plus qu’à la fin du 3ème trimestre 2019. Le taux de vacance global en
Ile de France passe de 5% à 6% mais tous les secteurs géographiques ne sont pas touchés de la même
façon : le taux de vacance à Paris reste bas, à 3,50%, et particulièrement dans le Quartier Central des
Affaires où se situe l’essentiel du patrimoine de l’IMMOBILIERE DASSAULT : celui-ci passe de 1,40% à
2,70% et le marché y reste donc demandeur et inférieur à la moyenne décennale du taux de vacance
(4,10%). D’autres secteurs d’Ile de France, en revanche, basculent en situation de sur-offre, comme La
Défense dont le taux de vacance dépasse 7,50% avec des offres essentiellement orientées vers les grands
utilisateurs, catégorie de preneurs qui a le plus déserté le marché depuis le début de la crise sanitaire.
Malgré la baisse du volume des transactions, les loyers « Prime » sont restés stables en 2020, atteignant
870 € HT HC/m²/an dans le QCA, 600 € HT HC/m²/an à Neuilly et 360 € HT HC/m²/an en première couronne
(hors Croissant Ouest). On assiste cependant à quelques ajustements de loyers de présentation dans les
secteurs où l’offre augmente, mais surtout à une augmentation sensible des mesures d’accompagnement
(franchises de loyer, participation aux travaux Preneur…).
Paradoxalement, on assiste même à une augmentation des loyers moyens en 2020 pour les bureaux de
seconde main (+5% à +9% suivant les secteurs) mais fondée sur un nombre limité de transactions. Cette
tendance commence à s’inverser dans les localisations dont l’offre augmente rapidement et les mesures
d’accompagnement atteignent déjà fin 2020 plus de 30% du loyer facial.
Cependant, les secteurs où se trouve l’essentiel du patrimoine de l’IMMOBILIERE DASSAULT devraient
être peu impactés par cette tendance des loyers à la baisse en Ile de France, que ce soit par le taux de
vacance qui y reste faible, mais également du fait que le scénario probable de réduction des surfaces chez
certains grands utilisateurs devrait amener ceux-ci à se positionner plus régulièrement sur les immeubles
de bureaux les plus qualitatifs en terme de localisation et de prestations.
17
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
§
Le marché de l’investissement
Plus de 17 milliards d’euros ont été investis sur les 9 premiers mois de 2020 sur le marché de l’immobilier
non résidentiel en France, résultat en ligne avec la moyenne sur 10 ans mais en repli de près de 20% par
rapport aux chiffres de l’année dernière à la même époque. Les projections tablent sur un atterrissage
autour de 26 milliards d’euros, soit une baisse de près de 40% par rapport à la performance de 2019.
La crise sanitaire est la grande responsable de cette baisse du volume des transactions : avec plus de 7
milliards d’euros investis, le premier trimestre était, de loin, le meilleur premier trimestre jamais
enregistré. Le 2ème et le 3ème trimestre ont, au contraire, été très décevants avec des montants investis en
repli de plus de 40% par rapport à 2019.
Les bureaux restent la typologie d’actifs la plus prisée mais, avec moins de 12 milliards investis en bureaux,
ceux-ci sont en repli de près de 30% par rapport à 2019. Cependant, les bureaux représentent toujours
près de 65 % des investissement en immobilier non résidentiel en France.
Les commerces, avec près de 3 milliards d’euros, représentent 16% des montants investis, mais 3
transactions (dont la vente par Unibail Rodamco Westfield de ses parts dans 5 centres commerciaux
importants pour plus d’1 milliard d’euros) représentent à elles seules plus de 50% du total.
Malgré l’appétit des investisseurs, le marché de la logistique est en baisse de près de 16%, essentiellement
par la raréfaction de l’offre d’entrepôts de Classe A de grande taille. Pour ce qui concerne l’immobilier
« de services » la baisse est extrêmement forte par rapport à 2019 (-80%) du fait de la désaffection
presque totale des investisseurs pour les murs d’hôtels dans une période où la baisse de la fréquentation
due aux restrictions sanitaires met en péril un grand nombre d’exploitations. Pour l’immobilier de santé,
les raisons sont inverses : l’appétit reste très fort mais l’offre est inexistante.
La baisse de l’activité a été marquée sur le marché francilien qui a représenté 70% des transactions sur
les 9 premiers mois de 2020 (-5% par rapport à 2019) tandis que le marché des régions passe de 25 à 30%,
essentiellement porté par des transactions sur des portefeuilles logistiques. Avec 22% des transactions,
le Quartier Central des Affaires reste prisé des investisseurs et connait, malgré une baisse en volume, une
augmentation en part de marché (+3%).
Avec près de 20% des transactions enregistrées, le Croissant Ouest réalise une performance en hausse en
pourcentage par rapport à 2019 (+4%). En revanche La Défense, marché de grandes transactions par
excellence, connait une année très difficile puisqu’aucune transaction n’y a été enregistrée en 2020.
Alors que la moyenne unitaire des transactions reste stable, autour de 40 M€, le principal facteur de la
baisse des montants investis en immobilier non résidentiel en France depuis le début 2020 est la réduction
significative du nombre de transactions, qui est passé de 580 à 440 (-24%). Seule une opération de plus
d’1 milliard d’euros a été recensée et les opérations de plus de 200 millions d’euros ne représentent que
40% des transactions en volume, alors que le créneau 0-50 M€ concentre la grande majorité des
opérations (42% en volume). Les opérations de plus de 300 millions d’euros semblent aujourd’hui
difficilement réalisables.
Les collecteurs d’épargne français ayant toujours des fonds importants à investir, la part des investisseurs
français a augmenté en 2020, atteignant les 2/3 du marché. La disparition des investisseurs asiatiques est
fortement liée aux difficultés de déplacement. Quant au investisseurs nord-américains et allemands,
après une première moitié d’année extrêmement discrète, ils font un retour sur le marché depuis
quelques mois.
Les opérateurs Core et Core +, comme en 2019, ont été les plus actifs sur le marché des bureaux avec près
de 9 milliards d’euros investis (en recul cependant de plus d’1 milliard d’euros par rapport à 2019). La
tendance est logique avec un marché locatif fortement impacté par la crise, ce qui pousse les investisseurs
à écarter les projets jugés trop risqués en terme de remplissage. En revanche, les produits offrant une
bonne sécurité de revenu sont encore plus recherchés qu’avant la crise sanitaire.
De plus, les établissements bancaires étant désormais plus sélectifs sur les produits qu’ils financent, les
investisseurs immobiliers sont désormais contraints de faire d’avantage appel à leurs fonds propres et de
s’organiser en club deal pour étudier l’acquisition d’actifs aux volumes unitaires conséquents.
18
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Cependant, le maintien des taux directeurs bas et l’abondance des liquidités continuent de pousser le
marché de l’investissement en immobilier, dont la prime de risque reste attractive malgré l’augmentation
des conditions de financement. De ce fait, les taux « Prime » pour les meilleurs actifs restent
historiquement bas : pour les bureaux 2,80% dans le QCA, 2,90% à Paris hors QCA, 3,25% dans le Croissant
Ouest, 3,50% à Lyon ; pour les commerces, on connait cependant une hausse généralisée avec 3,00% pour
les commerces de pied d’immeuble à Paris, 4,25% pour les meilleurs centres commerciaux et 5,00% pour
les retail parks.
Au-delà de ces taux « prime », on assiste à une décompression généralisée des taux de rendement avec
l’intégration beaucoup plus importante de primes de risques dès que l’actif considéré souffre d’une
qualité moyenne pour son emplacement, sa desserte, ses prestations et son remplissage locatif.
Cependant, les taux devraient rester très bas pour les immeubles qui, à l’instar de ceux détenus par
IMMOBILIERE DASSAULT, bénéficient d’une excellente localisation, de prestations de qualité et de
locataires pérennes.
Source : Catella Valuation – décembre 2020
Hôtels
§
Performances
Tout au long de l’année 2020, l’hôtellerie française a enregistré des niveaux d’activité très variables, avec
des fluctuations qui ont logiquement suivi l’évolution de l’épidémie de la COVID-19 et de l’entrée en
vigueur des mesures sanitaires prises par le gouvernement.
Sur l’ensemble de l’année, l’Ile de France, poids lourd à l’échelle nationale puisqu’elle représente en
temps normal pas moins de 38% du chiffre d’affaires de l’hôtellerie française, enregistre la plus lourde
perte (-72,8%) en 2020. Paris et l’Ile-de-France, dont la clientèle est très tournée vers le tourisme d’affaires
et la clientèle internationale, ont vu leur RevPAR chuter plus fortement (-77,8% à Paris et
-64,7% en Ile-de-France hors Paris) du fait du ralentissement de l’économie et de l’absence de mobilité.
A l’inverse, la Province s’est montrée beaucoup plus résiliente que l’Ile-de-France et la capitale. En effet,
les régions ont pu profiter de la taille significative du marché domestique français pour maintenir un
certain seuil d’activité, notamment au cours de l’été et dans une moindre mesure à la rentrée.
Toutefois, en raison principalement de leur bon emplacement, les actifs d’IMMOBILIERE DASSAULT ont
pu conserver une certaine activité.
§
Investissement
Sur cette année 2020, 871 millions d’euros ont été engagés dans l’immobilier hôtelier, soit un net recul
de -66,7% comparé à l’année 2019.
Les régions ont représenté 48,9% du volume de ces investissements hôteliers, soit une part supérieure à
la moyenne des dix dernières années (35,8% entre 2010 et 2020). L’appétit des investisseurs pour
l’hôtellerie de montagne et le dynamisme de la métropole de Nice qui a concentré à elle seule près de
100 millions d’euros de transactions a en effet permis aux régions de se démarquer.
Autre caractéristique de cette année 2020, le marché de l’investissement hôtelier a été animé quasi
exclusivement par des transactions unitaires. On peut cependant noter l’acquisition de deux hôtels B&B
à Saint-Denis et Meudon par Perial Asset Management auprès du promoteur Axe Promotion.
Enfin, malgré une plus forte résilience de l’hôtellerie économique, les hôtels 4* concentrent plus de 50%
des montants investis grâce à des transactions telles que l’hôtel Holiday Inn Paris Porte de Clichy, ou
encore le Royal Hôtel, situé dans le 8ème arrondissement de Paris.
Commerces
L’année 2020 s’achève en demi-teinte pour le marché du commerce en France.
Plusieurs nouvelles mesures, visant à ralentir la propagation de la COVID-19, ont été instaurées suite à
une relative accalmie durant la période estivale. Un premier couvre-feu a donc été appliqué en date du
19
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
17 octobre dernier, puis un nouveau confinement le 30 octobre. Selon les mêmes conditions qu’au
printemps, l’ensemble des commerces jugés comme « non essentiel » ont dû fermer leurs portes.
Malgré ce nouveau coup d’arrêt, les commerces de centre-ville se sont adaptés, avec un renforcement du
parcours client, autour des services de vente en ligne proposés par les différentes enseignes (click and
collect, drive).
Du côté des centres commerciaux, la vente de produits de grande consommation a continué d’afficher de
belles performances, malgré une fréquentation ralentie mais rapidement rattrapée en décembre,
notamment en raison des fêtes de fin d’année. Enfin, du côté des consommateurs, une relative adaptation
des habitudes d’achat a permis, à plusieurs secteurs, de ne pas connaître les chutes historiques du
printemps (-12%). Le 3ème trimestre enregistre un net rebond de la consommation avec +17,9%.
Selon les dernières estimations de l’Insee, l’année 2020 pourrait enregistrer, de ce fait, une amélioration
significative avec -5,9% contre -7,0% estimé lors du précédent trimestre. La confiance des ménages, quant
à elle, reste en berne. Après une amélioration « post confinement », un nouveau recul a été enregistré
durant l’été. La crainte des conséquences de la crise sur l’emploi, incite toujours le consommateur à
épargner davantage face à cette période d’incertitude économique.
L’année 2021 demeure un enjeu stratégique de taille pour l’ensemble des acteurs du retail, aussi bien, en
terme de reconquête que de fidélisation du client.
§
Marché des utilisateurs
Le contexte sanitaire et économique demeure inédit dans le paysage de l’immobilier commercial. Au 4ème
trimestre 2020, plusieurs tendances liées aux valeurs locatives des axes « prime » semblent se dessiner
pour 2021. Au niveau national, le recul pourrait avoisiner un taux de -20% (selon l’Argus de l’Enseigne).
Dans la capitale, les secteurs touristiques, toujours impactés, devraient connaître un repositionnement
significatif en terme de loyer.
La perte de chiffres d’affaires sur des secteurs comme l’Avenue des Champs-Elysées ou encore la Rue
Saint-Honoré devrait avoir pour conséquence, un recul des valeurs moyennes, estimées entre -10 et -15%.
Fortement impactée et déjà fragilisée, la Rue de Rivoli pourrait, quant à elle, subir une baisse allant jusqu’à
-30%. A l’inverse, les axes parisiens plutôt résidentiels marquent une meilleure résistance de leurs valeurs
locatives actuelles.
Tous les secteurs d’activité n’étant pas impactés de la même manière par la crise, on peut estimer que les
baisses annoncées seront différentes d’un axe à l’autre, en fonction des prédominances d’activité
(restauration, prêt-à-porter, alimentaire, …). Dans ce contexte, on peut légitimement supposer que des
axes, dont l’activité première serait la restauration (-20% de croissance au 3ème trimestre 2020), pourraient
provoquer une hausse des taux d’effort difficilement soutenable et, à terme, des baisses de valeurs
locatives (Rue Montorgueil, Rue Mouffetard, …). Le prêt-à-porter, fortement concurrencé par le marché
du e-commerce, pourrait également voir ses loyers révisés à la baisse, dans les mois à venir, du fait d’un
manque à gagner en terme de chiffre d’affaires.
§
Chiffres d’affaires du commerce par secteur
Malgré un nouveau bilan annuel à la peine, le 3ème trimestre de l’année s’est ouvert avec une certaine
résilience favorisée, en partie, par la période estivale. Il est intéressant de souligner les belles
performances du 3ème trimestre 2020 comparativement au 3ème trimestre 2019 (+2,0%). En revanche, les
résultats sur l’année restent en recul avec -2,4%.
Plusieurs secteurs ont tiré leur épingle du jeu durant ce 3ème trimestre. L’équipement de la maison a connu
de belles performances avec +14% comparativement au 3ème trimestre 2019, mais toujours en baisse sur
l’année avec -1,8%. Le secteur alimentaire se montre toujours résilient avec une croissance positive de
+2,7%. On peut toutefois noter un léger ralentissement sur l’ensemble de la consommation du secteur
durant le 3ème trimestre 2020.
Depuis le second confinement, un nouveau ralentissement général des ventes a eu lieu durant le mois de
novembre. Selon la Banque de France, le prêt-à-porter a ainsi enregistré une chute de près de -68%
20
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
comparativement à novembre 2019 tandis que l’équipement de la maison reculait de -19%. Le secteur de
la culture a également été impacté avec une perte estimée à -50% de son chiffre d’affaires mensuel.
§
Investissement
Avec 4,4 milliards d’euros, les montants investis en commerce affichent une baisse de -37% par rapport à
2019.
Même si le marché a bénéficié de la vente du portefeuille Crossroads pour plus d’un milliard d’euros, le
fort retrait du nombre de transactions a fait drastiquement chuter les montants investis : 152 transactions
se sont signées en 2020 contre plus de 220 en 2019. Le marché finit ainsi à un niveau légèrement en-
dessous de sa moyenne long terme.
Les transactions signées cette année nous permettent d’afficher un taux de rendement « prime » de
3,15% pour les commerces en pied d’immeuble dans Paris. Ainsi le taux « prime » sur cette classe d’actif,
dont est composée IMMOBILIERE DASSAULT, s’est décompressé de 65 pdb en un an.
Source : BNP Paribas Real Estate – janvier 2021
1.2.5 Financement d’IMMOBILIERE DASSAULT
Le Groupe n’a pas mis en place de nouveau financement au cours de l’année 2020 et aucun
financement n’est arrivé à échéance.
IMMOBILIERE DASSAULT dispose au 31 décembre 2020 de financements disponibles de 301,5
M€, utilisés à hauteur de 276,6 M€. Cette dette est sécurisée à 87% (taux fixe ou couverture de
taux). Le taux économique de cette dette ressort ainsi à moins de 2% par an sur l’année 2020.
De nouveaux financements seront mis en place lors d’acquisitions ou aux échéances des dettes
existantes.
21
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2. RAPPORT DE GESTION DU DIRECTOIRE SUR L’EXERCICE CLOS LE 31
DECEMBRE 2020
Au cours de l’exercice 2020, IMMOBILIERE DASSAULT a continué à exploiter et développer le patrimoine
immobilier dont il est propriétaire et à gérer pour le compte de tiers les actifs qui lui sont confiés sous
mandat.
Le Groupe a poursuivi sa politique de valorisation en continuant des travaux de rénovation sur certains
de ses actifs.
2.1 Activité d’IMMOBILIERE DASSAULT au cours de l’exercice 2020
2.1.1 Gestion du patrimoine
Patrimoine
Au 31 décembre 2020, le parc locatif d’IMMOBILIERE DASSAULT est constitué de vingt-et-un immeubles
ou actifs immobiliers (dix-sept dans le QCA parisien et quatre en première couronne parisienne) pour une
surface locative globale de 40.162 m² à usage principal de bureaux, commerces, hôtels et habitation.
Répartition par m² ( y compris C.P.P.J.)
HABITATION: 3%
HOTELS: 10%
COMMERCE: 42%
BUREAUX: 45%
Occupation du parc locatif
Le taux d’occupation physique global du patrimoine, au 31 décembre 2020 s’élève à 90,65%, contre
91,71% au 31 décembre 2019.
Cette diminution résulte principalement de la vacance de l’immeuble situé 16 rue de la Paix à Paris 2ème
et du travail d’asset management réalisé sur le portefeuille de commerces de C.P.P.J.
Des vacances sont maintenues volontairement pour conduire des projets de valorisation susceptibles à
terme de générer une progression du revenu locatif.
2.1.2 Recherche d’actifs
Au cours de l’année 2020, plusieurs projets d’investissement ont été analysés sans aboutir.
22
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.2 Analyse de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation
financière d’IMMOBILIERE DASSAULT
2.2.1 Présentation des résultats consolidés
Faits caractéristiques de l’exercice
§
Impact de l’épidémie de coronavirus
Le Groupe a assuré la continuité de son activité tout en mettant en œuvre les mesures nécessaires à la
protection des personnes.
Le contexte économique lié à la crise sanitaire de la COVID-19 et son évolution sont susceptibles
d’impacter défavorablement les perspectives économiques et plus particulièrement pour notre activité,
d’avoir des conséquences sur la vacance locative, l’encaissement des loyers en cas de difficultés des clients
locataires, de générer du retard dans la réalisation de travaux et l’obtention d’autorisations
administratives en période de confinement, d’affecter la valeur des actifs par l’intégration d’une prime de
risque par les experts et entrainer une baisse des opportunités d’acquisition et/ou de cession du fait du
ralentissement des arbitrages.
Certains chantiers ont été décalés de quelques mois mais ont pu être maintenus.
Compte tenu des fondamentaux de nos immeubles et de la qualité de nos principaux locataires, les
impacts de la pandémie COVID-19 demeurent à ce stade modérés pour le Groupe; néanmoins, il faudra
du temps pour connaître précisément l’impact définitif du virus COVID-19 sur l’économie mondiale et le
secteur immobilier et les incertitudes et la volatilité demeurent.
Le Groupe a engagé des discussions avec les locataires qui rencontrent des difficultés ponctuelles ou ayant
subi un arrêt administratif d’activité afin de mettre en place des mesures d’accompagnement,
échelonnement des loyers et/ou abandon de loyers, recommandées par les autorités en négociant de
nouveaux accords apportant ainsi des contreparties tant au bailleur qu’au locataire.
Toutefois, la situation de certains locataires restant très fragile, l’appréciation du risque de contrepartie
dans le contexte évolutif de crise sanitaire et économique, a conduit le Groupe à déprécier des créances
clients.
Les revenus locatifs et le résultat opérationnel courant ont été impactés par ces mesures.
§
Baux
Fin juin 2020, la Société a signé de nouveaux accords avec le locataire actuel CHRISTIAN DIOR COUTURE
du 127 avenue des Champs-Elysées et du 26 rue Vernet - Paris 8ème pour la totalité de l’immeuble, sur une
période de 12 ans et à effet du 1er janvier 2021.
Le projet de restructuration de cet immeuble, initialement prévu pour la période 2021-2023, est ainsi
abandonné.
Fin juillet 2020, la Société a signé un bail avec la société RH Paris (Restoration Hardware) sur l’immeuble
du 23 avenue des Champs-Elysées - Paris 8ème à effet du 1er février 2021, d’une durée ferme de 12 ans et
assorti d’une promesse de renouvellement sur une période de 9 ans.
§
Travaux de rénovation
Le Groupe a continué ses projets de rénovation et consécutivement à l’arrêt des chantiers au cours du
premier confinement, le calendrier des travaux a été décalé de quelques mois :
-
-
-
au 16 rue de la Paix – Paris 2ème, obtention du permis de construire en octobre 2020 ;
au 22 rue Chauchat – Paris 9ème avec une date d’achèvement prévue en mars 2021 ;
au 2 rue Lepic – Paris 18ème avec une date prévisionnelle d’achèvement des travaux en mai 2021.
§
Distribution de dividendes
Un dividende en numéraire de 8,3 M € soit 1,24 € par action a été distribué aux actionnaires fin mai 2020.
23
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
§
Actif net réévalué
L’actif net réévalué augmente de 102.394 K€, pour s’établir à 520.798 K€ en part groupe au 31 décembre
2020 en progression de 24,5% par rapport au 31 décembre 2019. Les composantes de cette évolution
sont détaillées ci-après.
Revenus locatifs et loyers nets
Au cours de l’exercice 2020, les revenus locatifs du portefeuille immobilier se sont élevés à 20,1 M€, en
baisse de 0,7 M€ soit une variation de -3,2% par rapport à l’exercice 2019. Cette diminution, à ce stade
modérée, résulte principalement des mesures d’accompagnement accordées dans le cadre de la crise
sanitaire.
En milliers d'€uros
Revenus locatifs 2020
2T 3T 4T
Revenus locatifs 2019
2T 3T 4T
au 31 décembre 2020
1T
Total
1T
Total
Ecart
-672
-672
%
Revenus locatifs à périmètre constant
5 263 5 268 4 456 5 100 20 086 5 036 5 271 5 237 5 214 20 758
-3,24%
-3,24%
TOTAL
5 263 5 268 4 456 5 100 20 086 5 036 5 271 5 237 5 214 20 758
Au 31 décembre 2020, le taux d’occupation du patrimoine atteint 90,65% contre 91,71% au 31 décembre
2019, une vacance locative étant volontairement maintenue sur les actifs en restructuration.
Les charges liées aux immeubles non refacturées aux locataires sont de 3,4 M€ pour l’exercice 2020 contre
2,5 M€ pour l’exercice 2019, en progression sous l’effet principalement de dépréciation de créances de
locataires dans le cadre des risques de contrepartie locative liés à la crise sanitaire et économique (1,1M€).
Les loyers nets sont de 16,6 M€ en baisse de 1,6 M€ par rapport à ceux de l’exercice 2019.
Résultat opérationnel
Le résultat opérationnel est de 114,4 M€ en 2020 contre 50,7 M€ en 2019.
Les valorisations hors droits du patrimoine immobilier génèrent un impact positif sur le résultat de
100,2 M€ en 2020 contre 35,4 M€ en 2019. Cet ajustement résulte principalement de l’effet favorable des
nouveaux accords qui sont intervenus sur les immeubles de l’avenue des Champs Elysées (23 et 127).
Coût de l’endettement net et ajustement des valeurs des instruments financiers de taux
d’intérêts
Le coût de l’endettement net ressort à 5,2 M€ en 2020 contre 5,0 M€ en 2019.
L’en-cours moyen d’utilisation des lignes de crédit sur l’année a été de 277 M€ (il était de 271 M€ pour
l’année 2019).
Le taux d’intérêt effectif ressort à 1,89% en 2020 contre 1,87% en 2019.
La valorisation des contrats de swaps de taux sur la dette est de – 2,8 M€ au 31 décembre 2020 générant
un ajustement de valeur de +1,3 M€.
Les financements utilisés sont à taux variable dans une proportion de 69%, soit 31% à taux fixe.
Les lignes de crédit à taux variable font l’objet de contrats de couverture à taux fixe à hauteur de 81% au
31 décembre 2020.
Résultat net part groupe
Le résultat net en part groupe est de 110,8 M€ en 2020 contre 43,9 M€ en 2019.
Cash-flow courant
Le cash-flow courant hors variation du BFR atteint 10,8 M€ en 2020 contre 11,3 M€ en 2019.
24
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.2.2 Présentation des résultats annuels de la Société
Le chiffre d’affaires de l’exercice s’élève à 13 M€ contre 13,7 M€ en 2019.
Le résultat d’exploitation ressort à 3,5 M€ contre 3,1 M€ l’année précédente. Malgré la baisse modérée
du chiffre d’affaires liée principalement à des mesures d’accompagnement accordées dans le cadre de la
crise sanitaire de la COVID-19, la progression du résultat d’exploitation résulte principalement de deux
effets opposés :
-
(en positif) arrêt de l’accélération des dotations aux amortissement de l’immeuble du 127 Champs
Elysées suite à l’abandon du projet de restructuration.
-
(en négatif) provision complémentaire sur la valeur d’un immeuble
Le résultat financier est de - 6,1 M€ contre - 0,8 M€ en 2019. Cette variation résulte de l’impact de la
dépréciation des titres C.P.P.J. en raison de la perte de valeur sur certains immeubles alors qu’une reprise
de perte de valeur avait été constatée en 2019.
Le résultat net de l’exercice se traduit par une perte de 10,2 M€ contre un bénéfice de 0,8 M€ l’exercice
précédent.
La capacité d’autofinancement de l’exercice 2020 ressort à 6,3 M€, soit 0,94 € par action.
2.2.3 Présentation des résultats annuels des filiales
SCI 61 Monceau
La SCI 61 Monceau qui détient l’immeuble à cette même adresse connait des résultats satisfaisants avec
un taux d’occupation de 100%. La Société et le locataire actuel ont signé en décembre 2019 un nouveau
bail pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes avec effet au 1er janvier 2021.
Par ailleurs, une subvention d’investissement a été accordée par la Direction Régionale des Affaires
Culturelles d’Ile de France dans le cadre de travaux de l’immeuble.
Le résultat net est de 3,1 M€ au 31 décembre 2020.
C.P.P.J.
La crise sanitaire de la COVID-19 a impacté la stratégie de création de valeur des immeubles en
portefeuille. Malgré les mesures d’accompagnement, la situation de certains locataires reste très fragile
et en conséquence les créances clients au 31 décembre 2020 sont dépréciées à hauteur de 1 M€. Les
revenus locatifs et le résultat ont été impactés.
Les travaux de rénovation de l’immeuble Chauchat et de construction de l’immeuble Lepic se sont
poursuivis et s’élèvent respectivement à la clôture à 6,4 M€ et 2,4 M€.
La réception des travaux est prévue au 1er semestre 2021 et devrait permettre une amélioration du
résultat opérationnel, aujourd’hui affecté par la vacance volontaire et les dotations accélérées sur les
composants d’immeubles destinés à être détruits.
Le résultat s’établit à – 2,7 M€ au 31 décembre 2020.
25
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.2.4 Valorisation du patrimoine
L’estimation de la valeur de marché du patrimoine résulte de l’examen de la juste valeur des immeubles
réalisé semestriellement par des experts indépendants qui valorisent le patrimoine d’IMMOBILIERE
DASSAULT détenu depuis plus d’un an (sauf prise de participation – share deal), dans une perspective de
détention durable. Elle concerne à la fois les immeubles en location et les immeubles en restructuration.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de justes valeurs hors frais, hors droits. Le résultat
obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à
gré qui ne se confond pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties pouvant intégrer des
facteurs spécifiques à toute négociation.
Actif net réévalué – part groupe
Sur la base des capitaux propres consolidés au 31 décembre 2020, l’actif net réévalué s’établit à 520,7 M€,
soit 77,34 € par action (voir paragraphe 1.1 du DEU).
Experts et contexte de l’expertise
Les experts immobiliers sont des sociétés indépendantes affiliées à l’AFREXIM et membres de la RICS.
Dans le respect du principe de rotation des experts recommandé par le Code de déontologie des S.I.I.C.,
la Société a fait tourner ses experts et a conclu à effet du 1er octobre 2018 deux contrats cadre d’une
durée de trois ans avec les sociétés Catella Valuation et CBRE Valuations. La société C.P.P.J. a conclu deux
contrats cadre d’une durée de deux ans avec les sociétés BNP Paribas Real Estate Valuation France et
Jones Lang LaSalle Expertises pour réaliser les expertises à effet du 31 décembre 2019.
Le terme de ces contrats intervient ainsi simultanément à l’issue des expertises de juin 2021.
Les expertises sont réalisées semestriellement, conformément aux règles de la profession d’expert
immobilier en utilisant les méthodes d’évaluation de la juste valeur de chacun des actifs, dans le respect
des prescriptions de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
26
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Adhésion à la
Charte de
l’Expertise en
Evaluation
Actifs
Intérêt de
l’expert
dans
Association
professionnelle
française
Honoraires
Actualisation sur
pièces
Forme des
rapports
Honoraires Expertises avec
Répartition des évaluations
l’émetteur
visite (HT)
Immobilière
(HT)
CBRE VALUATION - 131 avenue de Wagram 75017 Paris - RCS Paris 384 853 701
23 Champs-Elysées Paris
Expertise
Expertise
Expertise
3.000 €
3.500 €
3.000 €
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1.500 €
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127 Champs-Elysées Paris
230 Saint-Germain Paris
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Oui
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36 Pierre 1er de Serbie
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3.000 €
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83 Charles de Gaulle
Expertise
3.000 €
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3.300 €
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1.300 €
1.500 €
Neuilly
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Oui
Néant
61 rue Monceau Paris
Expertise
Expertise
16 rue de la Paix
Paris
BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE 167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-Les-Moulineaux - RCS 327 657 169
7-66 Passage Jouffroy
10-12 boulevard
Montmartre
9 rue de la Grange
8.000 € l’année 1
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6.200 € l’année 2
1.500 €
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1 rue du Faubourg Saint-
Honoré
Expertise
Paris
JONES LANG LASALLE EXPERTISES 40, rue La Boétie 75008 Paris RCS 444 628 150
22 rue Chauchat
2.500 € l’année 1
2.000€ l’année 2
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
Expertise
1.000 €
364 €
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22 rue Soufflot
Paris
Expertise
70 rue de Rennes
14 rue du Vieux
Colombier
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
Expertise
364 €
Paris
199 bis boulevard Saint-
Germain
1 rue de Luynes
Paris
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
Expertise
Expertise
364 €
364 €
74 rue Saint-Dominique
Angle rue Jean Nicot
Paris
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
65 avenue de la Motte-
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
Piquet
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Expertise
Expertise
Expertise
Expertise
Expertise
364 €
364 €
364 €
364 €
364 €
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Oui
Néant
2 boulevard de Courcelles
Paris
1-3 avenue Niel
32 avenue des Ternes
Paris
2 rue Lepic
Paris
34 rue du Général Leclerc
2 ter rue Royale
Versailles
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
219 bis boulevard Jean-
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
Jaurès
Expertise
Expertise
364 €
364 €
Boulogne-Billancourt
10 rue Sadi Carnot
Asnières
1.000 € l’année 1
818 € l’année 2
27
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Rapport condensé des experts concernant l’estimation au 31 décembre 2020 de la juste valeur d’actifs
immobiliers
Madame Sandrine FOUGEIROL du BOULLAY
Immobilière Dassault
9 Rond-Point des Champs-Elysées
75008 PARIS
Paris, le 11 janvier 2021
Madame,
Nous avons l’honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport condensé concernant l’estimation, au 31 décembre
2020, de la juste valeur d’actifs immobiliers, propriété de l’IMMOBILIERE DASSAULT.
1. Contexte général de la mission d’expertise
Þ
Cadre général
IMMOBILIERE DASSAULT, a approché les experts immobiliers :
•
•
•
•
Catella Valuation
CBRE Valuation
JLL Valuation
BNP Paribas Real Estate Valuation
Afin d’obtenir l’actualisation de la valeur de son patrimoine d’actifs immobiliers (détenus depuis plus d’un an).
Conformément aux instructions de l’IMMOBILIERE DASSAULT, les experts immobiliers ont rédigé les rapports
d’expertise et déterminé les valeurs demandées, valeur objective au 31 décembre 2020.
Nombre
d’actifs
Valorisation (€ H.D.)
au 31/12/2020
Catella Valuation
CBRE Valuation
Bureaux / Commerces
Bureaux / Commerces
4
3
220.605.000
439.600.000
JLL Valuation
Bureaux / Commerces / Résidentiel
Bureaux / Commerces / Hôtels
12
2
80.100.000
76.262.883
816.567.833
BNPPRE Valuation
Total du patrimoine de l’IMMOBILIERE DASSAULT
21
Il n’a été relevé aucun conflit d’intérêt.
Cette mission représente moins de 1% du C.A. annuel de chaque expert immobilier.
Elle a été réalisée en vue de satisfaire aux recommandations de l’A.M.F. sur la présentation des éléments
d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées, publiées le 8 février 2010.
Þ
Mission actuelle
Notre mission a porté sur l’évaluation de la juste valeur de 21 actifs en Ile-de-France. Pour cette mission,
l’IMMOBILIERE DASSAULT nous a demandé de réaliser des actualisations sur pièces et des expertises avec visites.
Les sites faisant l’objet d’une expertise avec visite ont été visités au deuxième semestre 2020.
Notre mission a porté sur l’estimation de la juste valeur en l’état d’occupation annoncé au 31 décembre 2020.
Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national. Il s’agit d’actifs de placement détenus en pleine
propriété, par l’IMMOBILIERE DASSAULT. Les actifs récemment acquis sont constitués, en partie, de commerces en
pied d’immeuble détenus en copropriété.
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DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Les actifs consistent principalement en des bureaux et des commerces.
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert effectue
exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail. De la même façon,
lorsqu’un bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l’hypothèse
de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la société.
2. Conditions de réalisation
Þ
Eléments d’étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués,
supposés sincères et correspondre à l’ensemble des informations et documents en possession de la société foncière,
susceptibles d’avoir une incidence sur la juste valeur de l’immeuble.
Þ
Référentiels
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité :
■
Au plan national avec :
-
Les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés
cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000 ;
-
-
La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière ;
Les principes posés par le code de déontologie des S.I.I.C.
■
Au plan international, avec des standards reconnus alternativement ou cumulativement :
-
Les normes d’expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers’ Association) publiées dans
son guide bleu « European valuation standards » ;
-
Ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS) publiés dans son
« Appraisal and valuation manual ».
Þ
Méthodologie retenue
La juste valeur des biens a été estimée, selon les cas, par les méthodes suivantes :
-
-
-
Méthode par le revenu
Méthode par les Discounted Cash-Flow (DCF)
Méthode par comparaison
Ces méthodes d’expertise sont détaillées par chaque Expert dans les documents d’expertise remis à l’IMMOBILIERE
DASSAULT.
Les méthodes de valorisation retenues pour obtenir une juste valeur sont, pour les bureaux, essentiellement des
méthodes dites « par le revenu ». Elles s’appliquent aux immeubles loués ou susceptibles de l’être et consistent à
appliquer au loyer annuel réel ou potentiel, brut ou net, un taux de rendement intégrant la fiscalité et fixé par
analogie au marché de l’investissement.
Elles intègrent au besoin une optimisation des flux par la méthode des « CFA » (cash-flow actualisés) en tenant
compte des loyers quittancés ou prévus, des taux de vacance, ainsi que des charges, travaux, taxes et frais de toutes
natures.
L’approche de la juste valeur par la méthode du revenu est généralement pondérée par une approche par la
méthode dite « par comparaison » ou « par analogie », qui consiste à définir une valeur par référence aux
transactions récentes intervenues dans l’environnement proche et pour des locaux comparables.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de valeurs vénales hors frais et droits. Le résultat obtenu,
correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à gré, ne se confond
pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties qui peut intégrer des facteurs spécifiques à toute
négociation.
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DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3. Juste valeur globale à la date du 31 décembre 2020
Juste Valeur globale à la date du 31 décembre 2020
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif.
Les valeurs sont définies Hors Taxes - Hors Frais de vente ou Hors Droits d’enregistrement.
Þ
Juste valeur expertisée par la société CATELLA VALUATION
Juste valeur en 100 % .................................................................
220.605.000 € HD
Observations éventuelles de l’Expert : /
Þ
Þ
Þ
Juste valeur expertisée par la société CBRE VALUATION
Juste valeur en 100% :
439.600.000 € HD
80.100.000 € HD
Observations éventuelles de l’Expert : /
Juste valeur expertisée par la société JLL VALUATION
Juste valeur en 100% :
Observations éventuelles de l’Expert : /
Juste valeur expertisée par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION
Juste valeur en 100% :
76.262.883 € HD
Observations éventuelles de l’Expert : /
La valeur du patrimoine de l’IMMOBILIERE DASSAULT expertisé par CATELLA VALUATION, CBRE VALUATION, JLL
VALUATION et BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION est résumée dans le tableau suivant :
CATELLA VALUATION
CRITERES DE VALORISATION
Bureaux / Commerces
220.605.000 €
Juste valeur hors droits
13.450 € - 19.811 €
3,5% - 4,00%
Juste valeur hors droits /m²
Taux d’actualisation
1,35%
Taux de croissance des flux
3,21 % - 3,75%
Taux de rendement de marché
Taux de rendement effectif du patrimoine occupé
Taux de rendement effectif théorique de l’immeuble vacant
3,46% - 3,78 % (effectif potentiel)
Sans objet
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DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
CBRE VALUATION
CRITERES DE VALORISATION
Bureaux / Commerces
439.600.000 €
23.235 € - 186.597 €
3,95% - 4,25%
1,06%
Juste valeur hors droits
Juste valeur hors droits /m²
Taux d’actualisation
Taux de croissance des flux
Taux de rendement de marché
Taux de rendement effectif du patrimoine occupé
Taux de rendement effectif théorique de l’immeuble vacant
3,15% - 3,85%
2,06% - 3,83%
Sans objet
JLL VALUATION
CRITERES DE VALORISATION
Bureaux / Commerces / Résidentiel
80.100.000 €
Juste valeur hors droits
Juste valeur hors droits /m²
4.901 € - 31.100 €
Taux d’actualisation
3,50% - 7,10%
Taux de croissance des flux
Commerces : 1,34% / Bureaux : 1,33%
2,40% - 5,75%
Taux de rendement de marché
Taux de rendement effectif du patrimoine occupé
Taux de rendement effectif théorique de l’immeuble vacant
-0,29% - 6,22%
Sans objet
BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION
CRITERES DE VALORISATION
Bureaux / Commerces / Hôtels
76.262.883 €
Juste valeur hors droits
Juste valeur hors droits /m²
6.271 € - 24.211 €
2,75% - 4,50%
Taux d’actualisation
Taux de croissance des flux
1,25% - 1,60%
Taux de rendement de marché
2,65% - 4,50%
Taux de rendement effectif du patrimoine occupé
Taux de rendement effectif théorique de l’immeuble vacant
2,77% - 3,34%
Sans objet
31
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Observations générales
Ces valeurs s’entendent sous réserve de stabilité du marché et d'absence de modifications notables des immeubles
entre la date de réalisation des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l’ensemble des travaux réalisés dans le cadre de la mission
d’expertise.
Chacun des experts confirme les valeurs des immeubles dont il a lui-même réalisé l'expertise ou l'actualisation, sans
prendre de responsabilité pour celles effectuées par les autres experts.
CBRE VALUATION
Vincent SEGUY
Directeur
JLL VALUATION
Christophe ADAM
Directeur Expertises France
CATELLA VALUATION
Jean-François DROUETS
Président
BNP PARIABS REAL ESTATE VALUATION
Jean-Claude DUBOIS
Président
2.2.5 Situation financière
Bilan
À l'actif : la valeur du patrimoine immobilier représente 99,4% du total du bilan.
Au passif : les capitaux propres constituent 63,8% du total du bilan (dont 0,4% pour les minoritaires), les
passifs non courants 26,7% et les passifs courants 9,5%.
Endettement
Le détail de l’endettement ainsi que les couvertures engagées figurent au paragraphe 3.1.6 (Note 6-11)
du DEU.
Covenants bancaires
Les covenants bancaires sont très largement respectés. Le détail figure au paragraphe 3.1.6 (Note 6-12)
du DEU.
2.2.6 Trésorerie et flux financiers
En milliers d’€
31/12/2020
520 798
31/12/2019
418 404
31/12/2018
375 002
Capitaux propres – Part groupe
Emprunts à long terme et court terme
278 661
275 877
274 387
Instruments financiers de taux à long
terme et court terme
2 764
37
4 019
868
3 538
693
Trésorerie
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DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.3 Informations sociales et environnementales
2.3.1 Informations sociales
L’emploi
L’effectif d’IMMOBILIERE DASSAULT au 31 décembre 2020, dont l’activité est concentrée en Ile-de-France,
est de dix salariés dont un apprenti et deux personnels d’immeuble.
Au cours de l’année 2020, ont été embauchés :
-
-
un salarié sous contrat d’apprentissage ;
trois salariés sous contrat à durée déterminée
Au cours de l’année 2020, sont sortis :
-
-
-
un salarié sous contrat d’apprentissage ;
un salarié parti en retraite ;
quatre salariés sous contrat à durée déterminée
Les effectifs au 31 décembre 2020 se décomposent comme suit :
Répartition hommes/femmes
40%
femmes
hommes
60%
Répartition par tranche d’âge
80+
70-80
61-70
51-60
41-50
31-40
21-30
11-20
0 - 10
1
1
2
hommes
femmes
3
2
1
Au plan social, et compte tenu de sa taille, IMMOBILIERE DASSAULT ne dispose pas d’instances
représentatives du personnel et n’a pas signé d’accords collectifs. Il n’y a donc pas d’impact sur la
performance économique de l’entreprise ainsi que sur les conditions de travail des salariés.
33
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Le système de rémunération et son évolution
Le montant 2020 de la masse salariale brute sociale d’IMMOBILIERE DASSAULT représente :
Ø un montant total de 487 K€ (hors indemnités de stage et provisions pour congés payés) contre
463 K€ en 2019,
Ø et un montant fiscal de 505 K€.
Pour la Société, le montant 2020 de la masse salariale brute sociale représente :
Ø un montant total de 423 K€ (hors indemnités de stage et provisions pour congés payés) contre
391 K€ en 2019,
Ø et un montant fiscal de 440 K€.
Au sein d’IMMOBILIERE DASSAULT, les systèmes de rémunération sont différenciés.
Le système de rémunération de la Société se décompose de la manière suivante :
-
-
-
-
Salaire de base et prime conventionnelle ou contractuelle,
Plan d’épargne,
Prévoyance complémentaire,
Participation aux frais de restauration et de transport.
Bien que l’objectif de rémunération soit fondé sur la rétribution pour le travail accompli, il est également
fondé sur un objectif de performance et d’incitation.
Depuis le 14 mars 2006, les salariés de la Société peuvent adhérer à un Plan d’Epargne mis à leur
discrétion, facteur de motivation du fait du fort abondement de la part patronale.
En 2020, sept salariés de la Société ont adhéré à ce plan d’épargne dont la participation collatérale
représente 3,44% de la masse salariale.
Le système de rémunération de C.P.P.J. se décompose de la manière suivante :
-
-
-
Salaire de base et prime conventionnelle ou contractuelle,
Participation aux frais de transport,
Avantage en nature – logement.
Par ailleurs, compte tenu de l’effectif d’IMMOBILIERE DASSAULT, il n’a pas été procédé à la mise en place
de contrat d’intéressement ni de régime de participation aux résultats de l’entreprise, IMMOBILIERE
DASSAULT n’y étant pas tenue.
Au 31 décembre 2020, à notre connaissance, aucun salarié d’IMMOBILIERE DASSAULT ne détient d'actions
dans le capital social de cette dernière.
L’organisation du travail
IMMOBILIERE DASSAULT compte huit salariés administratifs et deux salariés non administratifs.
L’ensemble du personnel administratif propre est soumis à un horaire à temps complet de 35 heures.
L’horaire de travail du personnel d’exploitation est soumis aux dispositions de chaque contrat de travail.
Dans le courant de l’année 2020, IMMOBILIERE DASSAULT n’a pas fait appel à l’intérim.
La mise à disposition de personnel par convention entre la Société et la société Groupe Industriel Marcel
Dassault se poursuit depuis le 1er janvier 2012.
L’absentéisme relevé au cours de l’exercice 2020 au sein d’IMMOBILIERE DASSAULT a été non significatif.
Au cours de l’année 2020, en raison de la crise sanitaire le régime d’activité partielle a été mis en place.
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DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Les relations sociales
Comme les années précédentes, la Société a poursuivi sa politique de dialogue social structurée autour
des outils suivants :
Ø Un entretien annuel d’évaluation permettant d’apprécier les compétences, d’évaluer les attentes
respectives, d’anticiper les évolutions de carrières et d’établir des projets de formation adaptée. En
2020, 100 % des effectifs présents au 31 décembre 2020 ont bénéficié de cet entretien annuel
d’évaluation.
Ø Une analyse des entretiens annuels par le Président du Directoire permettant d’homogénéiser les
évaluations, de consolider les souhaits d’évolution et de faire évoluer les compétences par des
formations externes. En 2020, trois salariés ont reçu une formation soit un total de 37 heures de
formation.
Ø En application du contrat d’assurance de prévoyance incapacité de travail souscrit par l’entreprise,
IPECA, organisme assureur, n’a pas versé d’indemnités journalières complémentaires à l’entreprise
au titre de l’année 2020.
Ø Aucun plan de réduction d’effectifs n’a été initié en 2020.
Santé et sécurité
IMMOBILIERE DASSAULT, consciente des risques auxquels peuvent être confrontés ses salariés, tant en
matière de discrimination liée au travail qu’à ceux liés aux risques de mal-être, a décidé de mettre en
œuvre un dispositif de prévention.
La Société a notifié à l’ensemble de son personnel des numéros verts en vue d’anticiper ces risques et a
confirmé la mise à disposition du document unique d’analyse des risques professionnels auprès de la
direction générale.
Ce document a pour but d’identifier les différentes situations et d’instaurer des mesures de prévention
existantes.
Le document unique d’analyse des risques professionnels, établi en application des articles R. 4121-1 à R.
4121-4 du Code du travail a été mis à jour et est tenu à la disposition du personnel et des administrations
compétentes.
Le DUERP a été adapté afin de prendre en compte les risques spécifiques liés aux implications de la crise
sanitaire COVID-19. Ainsi, IMMOBILIERE DASSAULT a fourni à l’ensemble de son personnel des masques
chirurgicaux et du gel hydroalcoolique. La Société a procédé à une sensibilisation de ses salariés aux
risques et à la nécessité de respecter les gestes barrières.
Les discours et les actions de prévention COVID-19 ont été adaptés selon les métiers exercés et les lieux
fréquentés.
En raison de l’effectif total de la Société, aucun accord n’a été signé avec les organisations syndicales ou
les représentants du personnel en matière de santé – sécurité au travail.
La formation
Comme tous les ans, IMMOBILIERE DASSAULT s’est acquittée de ses obligations de financement de la
formation professionnelle continue en procédant à un versement auprès de l’OPCO2I, opérateur de
compétences sectoriel.
Au regard des évolutions de la législation, la Société porte un intérêt tout particulier à ce que ces
informations soient relayées auprès de ses salariés.
Le cœur de métier de la Société étant l’immobilier, l’ensemble des salariés sont invités à se former
annuellement afin de garantir l’accès et l’anticipation des mesures sur les plans environnementaux,
sociaux, techniques et juridiques.
35
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
L’égalité de traitement
IMMOBILIERE DASSAULT est attachée au respect du principe de non-discrimination entre les hommes et
les femmes et a affirmé sa démarche en faveur de la promotion de l’égalité professionnelle tenant
compte, pour les rémunérations, de l’expérience de ses salariés et en attribuant la même part de
formation afin d’assurer l’égalité professionnelle dans le recrutement.
Concernant l’emploi des personnes handicapées au sein d’IMMOBILIERE DASSAULT, aucun salarié de
l’entreprise ne s’est déclaré handicapé au 31 décembre 2020. Compte tenu de son effectif, IMMOBILIERE
DASSAULT n’est pas soumise à une obligation d’emploi de personnel handicapé mais n’en demeure pas
moins concernée par l’insertion des handicapés.
En effet, IMMOBILIERE DASSAULT favorise les conditions d’accès à ses actifs immobiliers aux personnes
handicapées ou à mobilité réduite, autant que possible, notamment lors des restructurations d’immeuble.
Au cours de l’année 2020, la Société a convié ses salariés à adhérer à des prestations de bien-être avec
des massages relaxants, réalisés sur leur lieu de travail et pratiqués par des personnes malvoyantes ou à
déficience visuelle et à des prestations sportives. Afin de protéger la santé des salariés, dans le respect
des préconisations sanitaires, ces organisations présentielles ont été annulées et remplacées
partiellement par la diffusion de visio-conférence.
La promotion et le respect des stipulations des conventions fondamentales de l’OIT
Bien qu’IMMOBILIERE DASSAULT n’ait pas adhéré à une Charte d’éthique ou ne dispose pas de Code
d’éthique, elle prend en considération, dans le cadre de son travail quotidien, la nécessité de faire
respecter les conventions de l’Organisation Internationale du Travail. Concernant la liberté d’association
et du droit de la négociation collective, elle est attachée aux valeurs de l’OIT et également à l’élimination
des discriminations en matière d’emploi et de profession.
IMMOBILIERE DASSAULT s’engage à assurer l’égalité dans le recrutement et à la même évolution
professionnelle entre les hommes et les femmes.
En raison de la localisation de son activité en région parisienne, IMMOBILIERE DASSAULT n’est pas
concernée par les engagements de l’élimination du travail forcé ou obligatoire ainsi que par l’abolition
effective du travail des enfants. IMMOBILIERE DASSAULT réitère son attachement aux principes de l’OIT
en contractant avec des entreprises françaises renommées ou non, assujetties aux contraintes des
règlementations françaises. Elle n’engage pas d’autres actions en faveur des droits de l’homme.
2.3.2 Informations environnementales
Organisation d’IMMOBILIERE DASSAULT pour prendre en compte les questions environnementales et le
cas échéant, les démarches d’évaluation et de certification
IMMOBILIERE DASSAULT fait appel à des experts pour traiter les questions environnementales et
notamment pour la réalisation des différents diagnostics obligatoires ou des certifications HQE.
Elle applique les règlementations en vigueur, liées à son activité :
§ Réglementation relative à la prévention des risques pour la santé liés à l’amiante et au saturnisme
Le décret n°96-97 du 7 février 1996, modifié par le décret n°97-855 du 12 septembre 1997, le décret
n°2001-840 du 13 septembre 2001, le décret n°2002-839 du 3 mai 2002 et enfin le décret n°2011-629 du
3 juin 2011 imposent aux propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant
le 1er juillet 1997, de faire rechercher la présence d’amiante par un contrôleur technique accrédité et
d’établir un « dossier technique amiante » par immeuble avant le 31 décembre 2005. Il résulte de ces
interventions que, dans tous les immeubles, de l’amiante, en bon état de conservation, a été détecté.
Aucune préconisation particulière tendant au retrait ou au confinement n’a été faite par le professionnel
ayant établi les diagnostics.
IMMOBILIERE DASSAULT a fait réaliser des diagnostics amiante avant travaux conformément à la
règlementation.
36
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
§ Réglementation relative à la prévention des risques pour la santé liés au plomb
La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a renforcé le dispositif de lutte contre le
saturnisme.
Selon l’article L. 1334-9 du Code de la santé publique, si le constat, établi dans les conditions mentionnées
aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du
plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné à l'article L. 1334-2, le
propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement doit en informer les occupants et les personnes
amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il procède aux travaux
appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.
Elle a institué un constat de risque d’accessibilité au plomb (CREP) qui doit obligatoirement être produit
depuis le 12 août 2008, en cas de location de locaux d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
IMMOBILIERE DASSAULT a fait réaliser des diagnostics plomb avant travaux conformément à la
règlementation.
§ Réglementation relative à l’état des risques et d’informations sur les sols
En application des articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l’environnement, le bailleur doit annexer un
état desdits risques à titre d’information au bail de tout nouveau locataire d’un immeuble situé dans le
périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prescrit ou approuvé, sur la
base des éléments mis à disposition par la Préfecture concernée.
IMMOBILIERE DASSAULT annexe ces états à tous les nouveaux baux concernés.
§ Règlementation relative au dossier de diagnostics techniques
IMMOBILIERE DASSAULT annexe à tout bail concerné un dossier de diagnostics techniques comprenant :
-
-
-
diagnostic amiante concernant tout type d’immeuble construit avant le 1er juillet 1997,
conformément aux dispositions légales déjà évoquées,
état des risques et d’informations sur les sols concernant tout type d’immeuble, conformément aux
dispositions légales déjà évoquées,
diagnostic de performance énergétique concernant tout type d’immeuble, selon l’article L.134-1 du
Code de la construction et de l’habitation.
§ Règlementation relative à l’annexe environnementale des baux commerciaux d’une surface supérieure
2.000 m²
La loi « Grenelle 2 » impose, depuis le décret d’application du 30 décembre 2011, qu’une annexe
environnementale soit jointe à tous les baux commerciaux des locaux de plus de 2.000 m², conclus ou
renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et pour tous les baux en cours à partir du 14 juillet 2013.
En application du décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011, l’annexe environnementale se compose
d’éléments fournis par le bailleur et le preneur. Il s’agit des consommations annuelles énergétiques réelles
des équipements et systèmes situés dans les locaux, les consommations annuelles d’eau des locaux loués,
ainsi que la quantité de déchets générés par le bâtiment si le bailleur ou le preneur en assure le traitement.
Conformément à la législation, IMMOBILIERE DASSAULT, pour les locaux de plus de 2.000 m², joint cette
annexe lors de la conclusion de nouveaux baux commerciaux.
Actions de formation et d’information des salariés menées en matière de protection de l’environnement
Les salariés de la Société sont très impliqués dans la politique en faveur de la protection de
l’environnement en menant différentes actions comme :
-
participation à des conférences juridico-sociales en matière des droits de protection de
l’environnement ;
-
pour les travaux d’entretien courants : utilisation de matériaux labellisés NF et si possible non
polluants ;
37
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
-
pour les chantiers de restructuration : appel à candidatures auprès de sociétés possédant une
expérience environnementale.
Moyens consacrés à la prévention des risques environnementaux et des pollutions
§ Politique générale en matière environnementale
Ces dernières années ont vu la législation française évoluer de façon intensive en matière
environnementale.
IMMOBILIERE DASSAULT s’adjoint si nécessaire les conseils de spécialistes pour établir les diagnostics et,
le cas échéant, des plans d’actions pour les années à venir. A ce jour, l’ensemble du parc immobilier a fait
l’objet de diagnostics.
En 2020, IMMOBILIERE DASSAULT s’est adjoint les conseils d’un spécialiste pour faire établir un audit et
un schéma directeur énergétique sur plusieurs années de son parc immobilier en vue de répondre aux
obligations du Décret tertiaire.
L’objectif d’IMMOBILIERE DASSAULT est d’obtenir progressivement une meilleure qualité
environnementale de l’ensemble de ses actifs situés en région parisienne, pour répondre notamment aux
exigences de réduction des consommations énergétiques en 2030, 2040 et 2050, selon les obligations du
Décret tertiaire.
Pour les restructurations d’immeubles, IMMOBILIERE DASSAULT tente d’obtenir une certification
environnementale la plus élevée possible. Une attention toute particulière est portée par les
collaborateurs principaux d’IMMOBILIERE DASSAULT sur ces aspects.
En 2020, IMMOBILIERE DASSAULT n’a ni provisionné, ni fait appel à des garanties pour risques en matière
environnementale.
§ Pollution et gestion des déchets
IMMOBILIERE DASSAULT veille à permettre aux preneurs de ses actifs d’agréer à une politique favorable
en matière de prévention, de recyclage et d’élimination des déchets avec la possibilité notamment de
commander des containers supplémentaires auprès des administrations compétentes. Lors de
restructuration d’immeubles, IMMOBILIERE DASSAULT essaie de faire limiter au maximum la pollution
due aux travaux et au stockage des déchets. Elle porte une attention particulière au déroulement de tous
ses chantiers.
Pour obtenir le certificat HQETM Bâtiments tertiaires de l’immeuble du 230 Saint-Germain, IMMOBILIERE
DASSAULT a notamment demandé à l’entreprise générale, qui réalisait les travaux de restructuration, un
chantier propre et de mettre en place un tri des déchets et matériaux.
Au sein de son siège social, la Société a mis à disposition de ses employés les moyens nécessaires au tri des
déchets et au recyclage des cartouches d’encre. Un bac de recyclage des piles et un bac de recyclage des
capsules de café ont également été installés afin de mieux maîtriser le processus de récupération.
La Société bénéficie du contrat de tri souscrit depuis 2018 par la société Groupe Industriel Marcel Dassault
auprès d’une société spécialisée qui emploie du personnel souffrant d’handicaps.
L’activité d’IMMOBILIERE DASSAULT étant principalement la gestion de ses actifs, celle-ci n’est pas
génératrice de pollution environnementale ou spécifique de type nuisance sonore.
Dans le cadre de la restructuration d’immeubles, IMMOBILIERE DASSAULT essaie de faire limiter au
maximum les impacts sonores des travaux en demandant l’application de mesures strictes par les
entreprises. De plus, IMMOBILIERE DASSAULT est soucieuse du choix des matériaux utilisés lors des
restructurations d’immeubles ; de manière à utiliser des matériaux respectant l’acoustique, l’éclairement,
l’émission de gaz à effet de serre, le recyclage, etc….
IMMOBILIERE DASSAULT engage tous les travaux de désamiantage et de déplombage nécessaires
préalablement, notamment, aux travaux lourds de restructuration. Elle porte une attention particulière
afin de préserver la qualité de l’air au sein de ses actifs immobiliers.
38
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
§ Changement climatique
La loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 a institué l’obligation d’établir un diagnostic de
performance énergétique à annexer à tout contrat de bail. Ce document doit être fourni par le bailleur et
s’applique notamment aux locaux soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Il doit être établi par un spécialiste et mentionner la quantité d’énergie consommée ou estimée dans un
bâtiment par rapport à des valeurs de référence.
Conformément à la réglementation, IMMOBILIERE DASSAULT annexe ce document à tout nouveau bail,
étant précisé que ce diagnostic de performance énergétique ne présente qu’une valeur purement
informative.
La législation a mis en place une nouvelle règlementation thermique (« RT »), la RT 2012, venant
remplacer la RT 2005 pour l’ensemble des immeubles, à partir du 1er janvier 2013. Cette règlementation
a pour objectif de limiter les consommations énergétiques des bâtiments et doit être respectée lors de
travaux de construction ou de rénovation de bâtiment.
Consciente des enjeux énergétiques et climatiques, IMMOBILIERE DASSAULT tient compte de la
règlementation thermique quand elle rénove ses immeubles.
Les postes d’émissions de gaz à effet de serre les plus significatifs concernent les émissions du parc locatif
du fait des consommations d’énergie ainsi que les émissions liées aux travaux de restructuration.
Bien qu’IMMOBILIERE DASSAULT ne dispose pas de moyens pour suivre et influer sur les consommations
d’énergie des preneurs de ses actifs et par là même les émissions de gaz à effet de serre afférentes, elle
se conformera aux exigences du décret tertiaire, selon les recommandations du schéma directeur établi
par l’expert indépendant qui l’accompagne dans un dialogue étroit avec ses locataires.
En outre, IMMOBILIERE DASSAULT tient compte des émissions de gaz à effet de serre dans ses projets de
restructuration d’actif immobilier dans un souci d’efficacité énergétique. En effet, la restructuration d’un
bâtiment engendre des émissions de gaz à effet de serre lors de travaux de réaménagement (gros-œuvre,
changement d’équipements techniques, matériaux). Cependant, ces émissions sont compensées car
IMMOBILIERE DASSAULT choisit des sources énergétiques à faible émission de gaz à effet de serre et fait
le nécessaire pour que les matériaux utilisés et les travaux réalisés permettent à terme une réduction des
consommations d’énergie de l’actif réhabilité.
Les émissions de gaz à effet de serre issues du fonctionnement interne d’IMMOBILIERE DASSAULT
représentent une faible part des émissions totales du Groupe.
Selon le site de la RATP, les émissions moyennes de gaz à effet de serre par voyageur pour 1 km parcouru
sont de l’ordre de 3,8 gCO2 en métropolitain, de 3,9 gCO2 en RER et de 95,4 gCO2 en bus. IMMOBILIERE
DASSAULT encourage l’utilisation des transports en commun urbain lors des déplacements professionnels
de ses salariés.
En 2019, la Société utilise un véhicule de société à faible émission de CO2 (109 gCO2/km) correspondant
aux normes Euro 5 et 6, de Crit’Air 2 et non malussé.
§ Utilisation durable des ressources
Les salariés de la Société sont hébergés dans les locaux de la société Groupe Industriel Marcel Dassault en
plein cœur de Paris. L’approvisionnement de l’eau dans cette ville est effectué par la Compagnie des Eaux
de Paris qui dessert notamment les locaux occupés par IMMOBILIERE DASSAULT.
Dans le cadre de son activité, IMMOBILIERE DASSAULT ne dispose pas de moyens permettant de
contraindre les consommations d’eau, d’énergie et de gaz à effet de serre. En revanche, IMMOBILIERE
DASSAULT veille à limiter les consommations d’énergie et d’eau excessives (vigilance portée aux fuites).
Bien qu’elle ne soit pas en mesure de contrôler la consommation des matières premières et de prendre
les décisions nécessaires pour améliorer l’efficacité de leur utilisation, IMMOBILIERE DASSAULT tente de
gérer durablement les ressources naturelles en favorisant l’économie circulaire :
•
en interne, utilisation de papier brouillon,
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
39
•
•
en entretien courant, remplacement des éclairages classiques par des leds,
en cas de restructuration lourde de bâtiment, sensibilisation à l’utilisation de produits recyclés
(choix des matériaux), au choix des sources énergétiques provenant des réseaux urbains et à la
mise en place d’équipements sanitaires économes en eau.
En 2015, IMMOBILIERE DASSAULT a obtenu, pour la restructuration du bâtiment au 230 Boulevard Saint-
Germain, le certificat HQETM Bâtiments tertiaires de la phase réalisation.
En matière de lutte contre le gaspillage alimentaire, la Société n’est pas concernée du fait de son activité.
2.3.3 Informations sociétales en faveur du développement durable
Impact territorial, économique et social de l’activité d’IMMOBILIERE DASSAULT
Les actifs d’IMMOBILIERE DASSAULT sont répartis principalement dans le QCA parisien pour dix-sept
d’entre eux. Quatre d’entre eux sont situés en première couronne.
IMMOBILIERE DASSAULT veille à commander les services de sociétés résidant principalement dans la
même zone géographique (Ile-de-France).
Relations territoriales
IMMOBILIERE DASSAULT communique à chaque preneur, dès la conclusion d’un bail ou d’un avenant, les
coordonnées des principaux correspondants en charge de la gestion administrative et/ou technique de
l’actif immobilier concerné.
En cas de restructuration lourde ou légère d’immeubles, elle communique également les coordonnées
des principaux interlocuteurs aux différents preneurs, et si nécessaire aux riverains concernés.
Sous-traitance et fournisseurs
Du fait de la localisation de ses actifs, IMMOBILIERE DASSAULT s’approprie les services de sociétés faisant
partie du même paysage urbain tant en matière de réalisation des travaux que de commandes de
marchandises. Elle contracte avec des entreprises françaises de renommée régionale et nationale, qui
s’engagent à respecter les conventions internationales en matière de droits de l’homme.
Pour tous ses chantiers importants, IMMOBILIERE DASSAULT réclame différents documents administratifs
à ses sous-traitants tels qu’un extrait k-bis, une attestation fiscale, une attestation de compte à jour
URSSAF, une attestation de la caisse des congés payés, une attestation d’assurance. Au regard de ces
éléments, IMMOBILIERE DASSAULT s’assure que ses sous-traitants et fournisseurs emploient des salariés
dont les principaux droits sociaux sont respectés.
Lors de la réhabilitation ou de la restructuration de ses actifs, IMMOBILIERE DASSAULT se réserve le droit
de refuser un sous-traitant si ce dernier ne semble pas respecter les principaux droits sociaux français, de
même, si ce sous-traitant était trop éloigné de son paysage urbain.
La Société a délégué la gestion des attestations de vigilance de ses fournisseurs auprès de la société
Provigis.
Loyauté des pratiques
Lors des projets de restructuration ou de réhabilitation d’immeubles, IMMOBILIERE DASSAULT est
secondée par un Assistant Maître d’Ouvrage pour s’assurer du respect des règles éthiques en matière,
par exemple de tenue d’appels d’offre, de consultations établies sous contrôle et, par un Coordinateur
SP, pour s’assurer de la loyauté des pratiques en matière d’hygiène et de sécurité des personnes sur
chantier.
40
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.4 Facteurs de risques
IMMOBILIERE DASSAULT a procédé et a soumis au Comité d’audit et des risques de la Société, une revue
des risques qui lui sont spécifiques et qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe,
son activité, sa situation financière et ses résultats.
Les risques présentés sont propres à IMMOBILIERE DASSAULT et classés en fonction de leur impact et de
la probabilité de leur survenance. Cette présentation n’est pas exhaustive dans la mesure où les risques
généraux auxquels sont soumis toutes les entreprises n’y sont pas mentionnés à l’exception du risque lié
à la pandémie de COVID-19 développé ci-après, ainsi que les risques inconnus ou dont la survenance n’est
pas envisagée à la date de dépôt du DEU.
Impact
Probabilité de survenance
Risques liés à l’activité
Risques liés au marché de l’immobilier d’entreprise
Risques liés à l’ancienneté des actifs
Risques administratifs liés aux travaux
Risques liés à l’environnement règlementaire
Risques liés aux acquisitions
Elevé
Elevé
Elevé
Modéré
Elevé
Modéré
Modéré
Faible
Faible
Elevé
Modéré
Elevé
Risques liés à un environnement fortement concurrentiel
Risques liés à l’exploitation
Risques liés aux contreparties locatives
Modéré
Modéré
Modéré
Modéré
Risques liés au recours à des prestataires de services et à la
sous-traitance
Risques liés à la Société
Risque de liquidité
Modéré
Modéré
Modéré
Elevé
Faible
Faible
Faible
Faible
Faible
Risques liés au régime des SIIC
Risques liés à la structure de l’actionnariat de la Société
Risque de taux
Risques de contreparties financières
Modéré
Risques liés à la pandémie de COVID-19
IMMOBILIERE DASSAULT, confronté comme tous les autres acteurs économiques au risque générique que
représente la pandémie de COVID-19, met en œuvre des mesures de protection de la santé de ses
collaborateurs tout en assurant la continuité de ses opérations grâce au télétravail et à une permanence
physique réduite, afin de conserver une relation étroite avec ses clients locataires.
Le contexte économique lié à la crise sanitaire de la COVID-19 et son évolution sont susceptibles
d’impacter défavorablement la vacance locative et l’encaissement des loyers en cas de difficultés des
clients locataires, de retarder la réalisation de travaux et l’obtention d’autorisation administrative en
période de confinement, d’affecter la valeur des actifs par l’intégration d’une prime de risque par les
experts et d’entrainer une baisse des opportunités d’acquisition et/ ou de cession du fait du
ralentissement des arbitrages.
Le Groupe est en discussion avec certains locataires qui rencontrent des difficultés ponctuelles ou ayant
subi un arrêt administratif d’activité afin de mettre en place des mesures d’accompagnement,
échelonnement des loyers et/ou abandon de loyers recommandées par les autorités, en négociant de
nouveaux accords apportant ainsi des contreparties tant au bailleur qu’au locataire. Certains chantiers
ont été décalés de quelques mois mais ont pu être maintenus.
41
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Compte tenu des fondamentaux de nos immeubles et de la qualité de nos principaux locataires, les
impacts de la pandémie COVID -19 demeurent à ce stade modérés pour le Groupe ; néanmoins, il faudra
du temps pour connaître précisément l’impact définitif du virus COVID-19 sur l’économie mondiale et le
secteur immobilier et les incertitudes et la volatilité demeurent.
2.4.1 Risques liés à l’activité
Risques liés au marché de l’immobilier d’entreprise
Risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers et risque de vacance du fait de la
détentions d’actifs immobiliers destinés à la location
Impacts
Valorisation des actifs dans les comptes pour leur juste valeur telle qu’explicitée dans la note 3- 5- 3
des comptes consolidés
Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des valeurs locatives et/ou taux
de rendement analysée dans la note 6-3 des comptes consolidés
Gestion et prévention des risques
Actifs essentiellement détenus dans une perspective de long terme
Loyers quittancés issus d’engagements de location dont la durée, la dispersion et la qualité des
locataires sont susceptibles d’atténuer l’effet des fluctuations du marché locatif
Localisation « prime » et standing des actifs
Risques liés à l’ancienneté des actifs
Accroissement de la sensibilité des actifs à la réglementation du fait de leur ancienneté et de leur
vieillissement
Impossibilité technique et/ou réglementaire (Monuments Historiques par exemple) limitant la remise
à niveau et/ou la mise aux normes des actifs
Limitation de la capacité des effectifs autorisés et donc de l’efficience des surfaces de bureaux
Perte d’attractivité
Impacts
Baisse des loyers nets due à l’obsolescence
Gestion et prévention des risques
Suivi technique régulier des actifs
Suivi de l’évolution des réglementations applicables par un bureau de contrôle.
Travaux de maintenance, d’amélioration et de rénovation réguliers (remise à neuf des plateaux de
bureaux entre chaque locataire)
Mise en œuvre de solutions architecturales innovantes
Risques administratifs liés aux travaux
Restructuration d’un immeuble ou conduite de travaux de rénovation nécessitant l’obtention
d’autorisations administratives (règlementations urbanisme et construction) qui peut entrainer
-
-
-
des délais supplémentaires,
des demandes de modification du projet, et
le recours de tiers.
Impacts
Retards, vacances, surcoûts impactant négativement le résultat et la valorisation
Gestion et prévention des risques
Elaboration des projets de rénovation et de restructuration à l’aide de professionnels
Attention portée au calendrier et budget prévisionnel des travaux
Risques intégrés dans les taux de rendement en expertises immobilières
42
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Risques liés à l’environnement règlementaire
Règlementation dense et évolutive applicable à l’activité conduite par le Groupe (notamment, aux
différents types de baux, à la prévention des risques pour la santé, à la sécurité des personnes et à la
sauvegarde de l’environnement…)
Risque de mise en cause de la responsabilité en cas de non-respect des réglementations
Risque de non-respect par le locataire et par les sous-traitants des règles applicables
Accélération de l’obsolescence de certains immeubles du fait du développement des critères de
performance énergétique
Impacts
Accroissement des contraintes réglementaires et des coûts liés aux mises aux normes
Dégradation des résultats
Risques d’obsolescence
Gestion et prévention des risques
Maîtrise des risques par le contrôle interne et le recours plus large à des compétences externes pour
s’assurer du respect de la réglementation
Risques liés aux acquisitions
Risques liés à l’acquisition d’un actif relatifs à sa qualité intrinsèque, aux écarts de surface entre les
plans et l’état locatif, aux problèmes environnementaux, ….
Evolution à la hausse des droits d’enregistrement
Impacts
Evolution de la valorisation
Impact sur les résultats futurs
Gestion et prévention des risques
Processus d’acquisition encadré : l’ensemble des organes de gestion et de contrôle intervient dans le
processus
Recours à des experts professionnels, notamment par la réalisation d’audits techniques, juridiques et
comptables approfondis
Risques liés à un environnement fortement concurrentiel
Environnement concurrentiel de l’investissement immobilier avec des acteurs nombreux et possédant
des moyens d’actions supérieurs et/ou des stratégies différentes
Impacts
Non réalisation d’opération
Limitation de la croissance du cash-flow
Gestion et prévention des risques
Stratégie orientée sur l’acquisition d’actifs de qualité
Capacité de traiter des investissements complexes
43
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.4.2 Risques liés à l’exploitation
Risques liés aux contreparties locatives
Risques de contrepartie locative accentués par un faible nombre et/ou faible diversité de locataires et
par la concentration des revenus locatifs (cf note 4 des comptes consolidés)
Risque d’insolvabilité d’un locataire ou d’évolution de la stratégie
Risque lié au non-renouvellement des baux entraînant une vacance
Risques liés à la fluctuation des loyers du fait de l’environnement concurrentiel, l’indexation, de
l’encadrement des loyers d’habitation (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi ALUR), de l’application
de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi PINEL ou d’application éventuelle de l’article L. 145-39 du
Code de commerce
Impacts
Cash-flow/résultat directement impacté par la défaillance et/ou au départ d’un locataire
Baisse du taux d’occupation si vacances
Gestion et prévention des risques
Qualité du patrimoine
Diversité sectorielle des locataires, critères de sélection et garanties données par ces derniers
Suivi des états locatifs
Anticipation des échéances notamment triennales (avec renégociations anticipées et programmation
de travaux permettant de revaloriser les loyers selon les actifs immobiliers et les cycles de marché)
Mise en place systématique de cautionnement, garantie bancaire à première demande ainsi que de
dépôts de garantie
Contrôle de la facturation et du recouvrement des loyers et charges
Risques liés au recours à des prestataires de services et à la sous-traitance
Risque de dépendance « homme clé » par le recours à la délégation de la gestion et de l’asset
management d’une partie du patrimoine
Recours à des prestataires de services et sous-traitants dans le cadre des acquisitions, des projets de
rénovation des immeubles ou dans le cadre de la maintenance
Risque de défaillance des entreprises de maintenance ou de rénovation réalisant les travaux
Impacts
Perturbation de la gestion et de l’asset management en cas de départ, décès ou incapacité des hommes
clés
Dérapages dans les budgets et les délais
Dégradation des loyers nets et des résultats
Gestion et prévention des risques
Reporting régulier permettant de rester au plus près de la gestion déléguée et possibilité de reprendre
la gestion directe des actifs sous délégation d’asset management ou changer de prestataire
Processus d’appel d’offres dans le choix des prestataires / pluralité des intervenants
Suivi rigoureux des prestations fournies
44
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.4.3 Risques liés à la Société
Risque de liquidité
Risque de ne pouvoir bénéficier de ressources financières nécessaires à la poursuite de son activité et
de son développement
Impacts
Limitation dans la réalisation d’opérations
Gestion et prévention des risques
Surveillance régulière assurée dans le cadre de plans pluriannuels de financement par la mise en place
de crédits revolving ou non, et à court terme par le recours éventuel à la ligne de découvert
Marge de sécurité en disposant de lignes de crédit non tirées
Risques liés au régime des SIIC
Risque de perte du régime fiscal SIIC en cas de non-respect des diverses conditions applicables
entraînant la sortie du régime et le paiement consécutif d’un complément d’impôt (cf note 3-5-16 des
comptes consolidés)
Impacts
Dégradation des résultats par l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés
Gestion et prévention des risques
Suivi régulier des conditions permettant de bénéficier du régime d’exonération (niveau de
participation, obligations de distribution…)
Le complément d’impôt payable en cas de sortie du régime SIIC est moins pénalisant pour la Société
depuis le 1er janvier 2017
Risques liés à la structure de l’actionnariat de la Société
Le groupe familial DASSAULT (composé de la société Groupe Industriel Marcel Dassault et des autres
membres de la famille DASSAULT) est actuellement actionnaire majoritaire de la Société
Les décisions d’assemblée générale prises à la majorité sont aussi votées par le groupe familial
DASSAULT lorsqu’il a droit de vote
Impacts
Fluctuation du cours de bourse en cas de changement de l’actionnaire de contrôle
Modification des règles de gouvernance
Gestion et prévention des risques
Détention par l’actionnaire majoritaire dans le cadre d’une politique de détention à long terme
Respect du Code MiddleNext
Risque de taux
Risque de variation des taux d’intérêts de marché lié à l’endettement financier à taux variable
(représentant près de 69% de l’endettement) et à long terme (cf note 5-3 des comptes consolidés)
Impacts
Hausse des frais financiers
Dégradation du résultat financier
Impact sur les taux de rendement permettant la valorisation des immeubles
Gestion et prévention des risques
Couverture de la dette bancaire à taux variable, dans la mesure du possible, en tout ou partie par des
instruments financiers à taux fixes (cf note 6-12 des comptes consolidés)
45
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Risque de contreparties financières
Risque lié à l’éventuelle défaillance d’établissements bancaires octroyant des lignes de crédit et/ou des
instruments de couvertures au groupe
Impacts
Perte de bénéfice des couvertures
Dégradation de la situation financière
Gestion et prévention des risques
Mise en concurrence réalisée pour tout opération financière significative
Maintien d’une diversification satisfaisante des ressources et des intervenants dans la sélection
Réalisation des opérations financières, notamment de couverture de risque de taux réalisées avec des
contreparties de premier rang, tout en diversifiant les partenaires financiers
Absence d’une unique contrepartie bancaire
Risque de contrepartie désormais partie intégrante de la juste valeur des instruments financiers dérivés
au sens d’IFRS 13.
2.4.4 Assurances et couvertures des risques
Les principaux risques pour lesquels un programme d’assurance a été souscrit pour IMMOBILIERE
DASSAULT visent les responsabilités civiles pouvant être engagées dans le cadre des activités en tant que
professionnel de l’immobilier ou en qualité de propriétaires d’immeubles, mais également les dommages
pouvant affecter le patrimoine immobilier.
Les montants assurés correspondent aux risques financiers qui ont pu être définis et aux conditions de
couvertures offertes par le marché.
Ce programme d’assurance s’articule autour de deux pôles :
-
-
les assurances de responsabilité civile
les assurances de dommages
Les assurances de responsabilité civile
Police couvrant la Responsabilité Civile Générale
Les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir IMMOBILIERE DASSAULT du
fait de dommages imputables à ses activités sont garanties par une police souscrite auprès de Generali,
par le biais d’un contrat cadre permettant à IMMOBILIERE DASSAULT de bénéficier de la capacité de
négociation du groupe et de diminuer le coût de couverture du risque. Le plafond de garantie s’élève en
tous dommages confondus à 8.000.000 € par sinistre.
Police couvrant l’activité de gestion locative
La Société est assurée auprès de Generali à concurrence de 2.500.000 € par sinistre ou 4.500.000 € par
année d’assurance en responsabilité civile professionnelle tous dommages confondus.
Police couvrant la Responsabilité Civile des Mandataires Sociaux et Dirigeants
Les dirigeants et mandataires sociaux d’IMMOBILIERE DASSAULT bénéficient des garanties d’un contrat
d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires d’éventuelles réclamations pouvant émaner de tiers
ou d’entités extérieures, imputables à une faute (non intentionnelle) commise par eux et mettant en
cause leur responsabilité civile en tant que personne physique. Ces risques sont couverts par une police
souscrite auprès d’Axa Corporate Solutions. La garantie annuelle de base, toutes garanties confondues,
est de 25.000.000 €.
Les assurances de dommages
Les biens immobiliers d’IMMOBILIERE DASSAULT sont assurés dans le cadre d’une police unique
Dommages aux Biens « Tous risques sauf », souscrite auprès de la Compagnie AXA France, depuis le 1er
janvier 2021, par le biais d’un contrat permettant à IMMOBILIERE DASSAULT de bénéficier de la capacité
46
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
de négociation du groupe et de diminuer le coût de couverture du risque. La limitation contractuelle
d’indemnité s’élève à 60.000.000 € par sinistre pour toutes les adresses de risques hors Passage Jouffroy
et 10.000.000€ par sinistre pour le Passage Jouffroy.
2.5 Contrôle interne et gestion des risques
2.5.1 Référentiel, objectifs et limites
Pour la rédaction du présent rapport, la Société s’appuie sur le cadre de référence complété du guide de
mise en œuvre pour les valeurs moyennes et petites préconisé par l’Autorité des Marchés Financiers.
Le contrôle interne en vigueur dans la Société est un ensemble de processus mis en œuvre par la direction
et destiné à fournir une assurance raisonnable quant à la réalisation des objectifs suivants :
-
-
-
-
conformité des activités de la Société avec les lois, règlements et normes applicables à la Société ;
application des instructions et orientations fixées par la direction générale ou le directoire ;
adéquation du niveau de risques aux objectifs et bénéfices attendus ;
bon fonctionnement des processus internes concourant à la protection du patrimoine de la Société et
la sauvegarde de ses actifs ;
-
fiabilité des informations comptables, financières et de gestion communiquées en interne et en
externe.
La gestion des risques contribue ainsi à :
-
-
-
-
créer et préserver la valeur, les actifs et la réputation de la Société ;
sécuriser la prise de décision et les processus de la Société pour favoriser l’atteinte des objectifs ;
favoriser la cohérence des actions avec les valeurs de la Société ;
mobiliser les collaborateurs de la Société autour d’une vision commune des principaux risques.
Ainsi, le contrôle interne aide l'entreprise à atteindre ses objectifs stratégiques en prévenant tant que
possible risques et aléas. Cependant, comme tout système de contrôle, il ne peut fournir une garantie
absolue que ces risques seront totalement éliminés.
2.5.2 Dispositif interne de gestion des risques - Organisation du contrôle interne
Le contrôle interne n'est pas simplement un ensemble de normes et de procédures : il est conçu pour être
l'affaire de tous au sein de la Société. A ce titre, il concerne non seulement les organes de direction mais
aussi l'ensemble des collaborateurs de la Société par leurs actions quotidiennes.
La direction générale et le Directoire ont la charge de définir, d’impulser et de surveiller le dispositif de
contrôle interne.
Chaque fonction de l’entreprise (immobilière, financière, comptable, juridique, fiscale, informations au
marché) assurée par des collaborateurs de l’entreprise ou au travers de la convention de prestations de
services (conclue avec la société Groupe Industriel Marcel Dassault) se réunit périodiquement pour
s’assurer du bon fonctionnement des processus, de l’avancement et de l’anticipation des actions à
conduire.
La Société dispose de systèmes d’information adaptés à son activité et notamment d’une comptabilité
analytique par site permettant de réaliser un contrôle budgétaire précis et d’analyser les écarts entre
budget et réalisation.
L'intervention d'acteurs externes complète ces dispositions internes. Parmi les principaux, nous pouvons
évoquer :
•
les Commissaires aux comptes de la Société qui effectuent chaque année un contrôle de la Société
dans le cadre de leur mission légale d’audit des comptes individuels et consolidés ;
•
les experts ou prestataires qualifiés qui procèdent à des contrôles techniques ou à la maintenance
des installations dans le cadre de la gestion immobilière :
-
sur la sécurité incendie ;
-
sur les risques pour la santé liés à l’amiante et au risque d’exposition au plomb ;
47
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
-
-
sur la sécurité des personnes en ce qui concerne la vérification des ascenseurs ;
et d’une façon plus générale sur un certain nombre d’installations techniques.
•
•
les experts qui procèdent semestriellement à la valorisation des actifs du portefeuille ;
et si besoin l’assistance de conseils externes spécialisés (avocats, notaires, bureaux de contrôle,
bureau d’étude).
L’ensemble de ces informations ainsi que les travaux du Comité stratégique et du Comité d’audit et des
risques sont soumis au Directoire et au Conseil de surveillance.
Cette organisation conduit à une participation de l’ensemble des organes de gestion et de contrôle de la
Société.
2.5.3 Contrôle interne relatif à l’information comptable et financière
Les risques liés à la production de données financières et comptables sont maîtrisés par le dispositif de
contrôle interne suivant :
-
une veille régulière concernant les éléments nouveaux susceptibles d’entrainer des effets
significatifs sur les comptes ou présentant une difficulté d’interprétation ainsi que des nouvelles
obligations en termes de normes comptables ;
-
-
-
la mise en place de systèmes d’information comptable et financier reposant sur des outils
informatiques adaptés aux activités du Groupe ;
une concertation éventuelle avec les Commissaires aux comptes préalablement à la date de
clôture pour examiner les points délicats de la clôture ;
un contrôle régulier de toutes les étapes d’élaboration des comptes annuels et consolidés par un
responsable comptable à un niveau de contrôle supplémentaire ;
-
-
-
une relecture de la plaquette par une tierce personne du service de comptabilité ;
un contrôle final par les Commissaires aux comptes et une revue par les membres du Directoire ;
une analyse de l’information comptable et financière par le Comité d’audit et des risques.
Le périmètre du contrôle interne comptable et financier est la Société et les sociétés intégrées dans ses
comptes consolidés.
2.6 Perspectives d’avenir
2.6.1 Perspectives immédiates
Après avoir achevé le recentrage de ses actifs sur les meilleures adresses du quartier des affaires parisien,
IMMOBILIERE DASSAULT entend poursuivre une politique d’investissement conforme à sa stratégie
d’acquisition d’actifs de bureaux et de commerces sur les meilleures adresses parisiennes.
IMMOBILIERE DASSAULT adoptera une politique de grande prudence du fait de l’extrême compétitivité
qui existe sur ce créneau et de la baisse constante des taux de rendement qui s’en suit. Compte-tenu de
cette forte compétitivité, IMMOBILIERE DASSAULT orientera également ses acquisitions sur des actifs
complexes nécessitant un travail d’asset management et de restructuration, porteurs à moyen terme de
création de valeur.
IMMOBILIERE DASSAULT poursuivra la politique de valorisation de son patrimoine afin de maintenir son
rendement au meilleur niveau.
Malgré une année 2020 difficile en raison de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques,
IMMOBILIERE DASSAULT a porté une attention toute particulière au travail d’asset management à
effectuer afin de maintenir le niveau élevé de valorisation de ses actifs.
2.6.2 Stratégie et objectifs à long terme
IMMOBILIERE DASSAULT confirme son objectif de croissance dans le respect de ses critères sélectifs
d’acquisition d’actifs de qualité.
48
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Elle a également pour projet de rénover son patrimoine à chaque libération de surfaces, pour le maintenir
aux meilleurs standards du marché, d’optimiser le coût d’exploitation de ses immeubles et de limiter le
risque de vieillissement de son parc immobilier, en l’adaptant aux évolutions règlementaires.
Notamment, elle entend adopter une démarche prospective visant à améliorer l’empreinte
environnementale de son patrimoine, dans le respect de la règlementation en vigueur.
Enfin, dans le cadre de cette démarche environnementale, IMMOBILIERE DASSAULT procède à des audits
techniques de son parc immobilier, de façon à poursuivre et améliorer sa politique environnementale
vertueuse. Des plans d’amélioration de la performance énergétique et de l’impact environnemental sont
intégrés aux travaux de rénovation, à chaque fois que cela est possible.
2.7 Evénements importants survenus entre la date de clôture de l’exercice et
la date à laquelle le rapport est établi
En date du 8 mars 2021, la Société a signé une promesse de vente de l’immeuble 83, avenue Charles de
Gaulle à Neuilly sur Seine (92), pour un montant, prix net vendeur, supérieur à la dernière expertise de
cet actif, telle qu’elle ressort dans l’ANR au 31 décembre 2020.
2.8 Opérations sur les actions
2.8.1 Répartition du capital social et des droits de vote au 31 décembre 2020
Droits de vote exerçables
Droits de vote
Capital
en assemblée générale
théoriques
Nombre
d’actions
détenues
Nombre de
droits de vote
détenus
% de droits
de vote
détenu
Nombre de
droits de vote
détenus
% de droits
de vote
détenu
% du capital
détenu
3 719 596
307 488
55,24%
4,57%
3 719 596
307 488
55,24%
4,57%
3 719 596
307 488
55,27%
4,57%
Groupe Industriel Marcel Dassault
Famille DASSAULT
4 027 084
1 332 645
1 332 645
615 905
59,81%
19,79%
19,79%
9,15%
4 027 084
1 332 645
1 332 645
615 905
59,81%
19,79%
19,79%
9,15%
4 027 084
1 332 645
1 332 645
615 905
59,84%
19,80%
19,80%
9,15%
Sous-total groupe familial DASSAULT
FFP Invest
Sous-total FFP
HORIZON SAS
Sous-total groupe familial H.
SEYDOUX
615 905
9,15%
615 905
9,15%
615 905
9,15%
3 939
754 082
0,06%
11,20%
100%
3 939
754 082
0,06%
11,20%
100%
Contrat de Liquidité (*)
Autres / Public
TOTAL
754 082
11,21%
6 733 655
6 733 655
6 729 716
100%
(*) les actions auto-détenues par la Société ne peuvent pas donner droit à dividendes et sont privées du droit de vote dans les assemblées générales
conformément aux dispositions de l'article L.225-210 alinéa 4 du Code de commerce.
2.8.2 Rapport de l’article L. 225-211 du Code de commerce
L'Assemblée générale du 12 mai 2020, dans sa 11ème résolution, a autorisé le Directoire, avec faculté
de délégation, à mettre en place un programme de rachat d’actions. A cet effet, l’Assemblée
générale a donné une délégation de pouvoirs au Directoire pour déterminer les modalités du
programme de rachat, celui-ci devant porter sur un maximum de 673.365 actions, soit 10 % du
nombre d’actions composant le capital social de la Société à la date du 12 mai 2020.
L'autorisation d’acquisition était destinée à permettre notamment à la Société :
-
-
d’assurer l’animation sur le marché du titre par l'intermédiaire d'un prestataire de services
d'investissement au travers d’un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie de l’AMAFI
(anciennement AFEI) reconnue par l'Autorité des Marchés Financiers ;
d’assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution d’actions de la Société
dans le cadre de la réglementation en vigueur ;
49
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
-
et d’annuler des actions.
L’Assemblée générale ordinaire du 12 mai 2020 a fixé le prix maximum de rachat à 110 € par action et
limité le montant global de l’opération à 74.070.150 €.
La durée du programme a été fixée à dix-huit mois à compter de l'Assemblée générale ordinaire du
12 mai 2020, soit jusqu’au 11 novembre 2021. En vertu de l’article L.225-209 nouvellement codifié
L.22-10-62 du Code de commerce, les actions acquises dans le cadre du programme de rachat ne
pourront être annulées que dans la limite de 10 % du capital sur une période de vingt-quatre mois.
Tableau de déclaration synthétique :
Déclaration par l’émetteur des opérations réalisées sur ses propres titres du 1er janvier au 31 décembre 2020 :
Nombre de titres composant le capital de l’émetteur au 1er janvier 2021
6.733.655
Pourcentage de capital auto-détenu de manière directe ou indirecte au début du programme (en
titres et en pourcentage)
2.543 / 0,04 %
Informations cumulées du 1er janvier au 31 décembre 2020 :
Nombre de titres achetés
9.788
Nombre de titres vendus
8.392
Nombre de titres transférés
0
Nombre de titres annulés
0
0
Rachat auprès de personnes détenant plus de 10 % du capital ou des dirigeants
Nombre de titres détenus en portefeuille au 31 décembre 2020
Valeur comptable (coût d’achat) du portefeuille
Valeur de marché du portefeuille (sur la base du cours moyen de décembre 2020)
3.939
238.907.66 €
236.694,51 €
Un contrat de liquidité a été signé le 20 juillet 2006 avec les sociétés Oddo & Cie et Oddo Corporate
Finance. Il a été conclu pour une période initiale commençant le 24 juillet 2006 et expirant le 31
décembre 2006. Il a ensuite été prorogé par tacite reconduction par période de douze mois.
Lors de la mise en place du contrat, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité : 80.000 €
en espèces. Un montant supplémentaire de 80.000 € en espèces a été porté au crédit du compte de
liquidité le 22 novembre 2007. En avril 2012, le montant affecté au contrat de liquidité a été porté à
240.000 €.
Au 31 décembre 2020 les moyens suivants figuraient au compte de liquidité :
–
3.939 titres
–
155.722,34 € en espèces.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020, la Société a procédé au rachat de 9.788 actions à un
cours moyen de 62,93 € de même qu’à la vente de 8.392 actions à un prix moyen unitaire de 68.27 €
dans le cadre du contrat de liquidité.
Aucune action n’a été utilisée dans le cadre du financement d’une acquisition. La Société n’a eu
recours à aucun produit dérivé.
Répartition par objectifs des opérations d’achat d’actions réalisées au 31 décembre 2020 :
Volume d’actions
utilisé pour ces
finalités
Nombre
de titres
Prix des actions
ainsi acquises
Objectifs de rachat
Animation du marché ou de la liquidité dans le cadre du
contrat de liquidité
3.939
60,65
100%
Couverture de valeurs mobilières donnant droit à
l’attribution d’actions
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Annulation des titres acquis
Aucune réallocation des actions à d’autres finalités ou objectifs n’a été réalisée.
50
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.8.3 Etat récapitulatif des opérations mentionnées à l’article L. 621-18-2 du Code monétaire
et financier
Néant
2.9 Dividendes
2.9.1 Politique de distribution des dividendes
Immobilière Dassault a opté pour le régime SIIC et est donc soumise à une obligation légale de distribution
minimum. Le niveau de distribution de la Société respecte a minima la règlementation mais la Société se
réserve la possibilité de proposer un niveau de distribution supérieur.
Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2017, il a été distribué en 2018 un dividende de 1,24 € par action,
chaque actionnaire pouvant choisir de recevoir le paiement de ce dividende en numéraire ou en actions.
Le prix d’émission des actions nouvelles a été fixé à 41,48 €. 181.892 actions nouvelles ont ainsi été
émises, portant le nombre d’actions de 6.417.114 à 6.599.006.
Le versement en numéraire au titre du dividende pour les actionnaires n’ayant pas exercé l’option, a
représenté pour la Société un décaissement de 0,4 M€.
Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2018, il a été distribué en 2019 un dividende de 1,24 € par action,
chaque actionnaire pouvant choisir de recevoir le paiement de ce dividende en numéraire ou en actions.
Le prix d’émission des actions nouvelles a été fixé à 57,30 €. 134.649 actions nouvelles ont ainsi été
émises, portant le nombre d’actions de 6.599.006 à 6.733.655.
Le versement en numéraire au titre du dividende pour les actionnaires n’ayant pas exercé l’option, a
représenté pour la Société un décaissement de 0,5 M€.
Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2019, il a été distribué et versé en numéraire en 2020 un
dividende global de 8.349.732,20 €, soit 1,24 € par action.
2.9.2 Projet d'affectation du résultat - Distribution de dividendes
Il sera proposé à l’Assemblée générale devant se tenir le 5 mai 2021 d’imputer la perte de l’exercice 2020
qui s’élève à 10.175.297,34 € sur le compte « Report à nouveau » de la façon suivante :
-
-
perte de l’exercice…………………………………………………………………………………… - 10.175.297,34 €
imputée sur le compte « Report à nouveau » créditeur de……………………… 26 327 744,07 €
Les sommes distribuables s’élevant ainsi à……………………………………………………… 16.152.446,73 €
Distribution proposée :
§ distribution d’un dividende (1 € / action)…………………………………………….
6 733 655 €
§ au report à nouveau …………………………………………………….………….……………… 9 418 791,73 €
Le compte « Report à nouveau » serait ainsi porté d’un montant de 16.152.446,73 € à un montant de
9 418 791,73 €.
Il sera donc proposé à l’Assemblée Générale de distribuer aux actionnaires un dividende brut de 1 € par
action (sur la base d’un capital composé de 6.733.655 actions).
Le dividende sera payé en numéraire, le règlement intervenant le 11 mai 2021.
Ce dividende n’ouvre pas droit, pour les personnes physiques résidentes fiscales en France, à l’abattement
de 40% prévu à l’article 158-3° du Code général des impôts en cas d’option pour le taux progressif.
Il sera enfin proposé à l’Assemblée générale de prévoir que les dividendes afférents aux actions propres
détenues par la Société au jour de la mise en distribution (lesquelles n’ont pas droit à dividendes), devront
être affectés au compte « Report à nouveau ».
51
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
2.10 Modification des statuts
Il sera proposé à l’Assemblée générale extraordinaire de la Société appelée à se tenir le 5 mai 2021 de
modifier l’article 22 – Assemblée générale des statuts de la Société afin de permettre le recours au vote à
distance préalable à l’Assemblée générale par la voie électronique.
2.11 Autres informations
2.11.1 Dépenses et charges visées à l’article 39-4 du CGI
Conformément à l'article 223 quater du Code général des impôts, nous vous demanderons de bien vouloir
approuver les charges visées à l’article 39-4 dudit Code, engagées au cours de l’exercice clos le 31
décembre 2020 et s’élevant à 2.064,88 €.
2.11.2 Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients
Article D.441 I 1° du Code de commerce : factures reçues
non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le
terme est échu
Art. D. 441 I 2° du Code de commerce : factures émises
non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le
terme est échu
31 à
60
jours
61 à
90
jours
91
jours
et plus
31 à
60
jours
61 à
90
jours
91
jours
et plus
Total
(1 jour
et plus)
Total
(1 jour
et plus)
1 à 30
jours
1 à 30
jours
0 jour
(indicatif)
0 jour
(indicatif)
(A) Tranche de retard de paiement
Nombre de
factures
concernées
Montant total
des factures
concernées TTC
% du montant
total des achats
de l’exercice
TTC
32
13
0
28
169 K€
116 K€
5,64%
7 K€
0 K€
7 K€
130K€
0 K€
79 K€
6 K€
3 K€
418K€
2,68%
506 K€
8,26%
0,34%
0,00%
0,33%
6,31%
% du chiffre
d’affaires de
l’exercice TTC
0,00%
0,51%
0,04%
0,02%
3,24%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de
factures exclues
Montant total
des factures
exclues TTC
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – art. L. 441-6 ou L. 443-1 du Code de commerce)
Délais de paiement
utilisés pour le
calcul des retards
de paiement
2.11.3 Participations et succursales
La Société détient la totalité du capital et des droits de vote de la société SCI 61 Monceau (voir
paragraphes 1.2.1, 2.2.3 et 3.1.6 (note 3-3) du DEU).
La Société détient 95,09% du capital et des droits de vote de la société C.P.P.J. qui détient treize actifs
immobiliers et une participation de 11,26% dans la SCI 1 Faubourg Saint Honoré (voir paragraphes 1.2.1,
2.2.3 et 3.1.6 (note 3-3) du DEU).
La Société ne détient aucune succursale.
2.11.4 R & D, brevets et licences
IMMOBILIERE DASSAULT n’a effectué aucune activité de recherche et de développement au cours de
l’exercice écoulé et ne possède aucun brevet.
La marque « IMMOBILIERE DASSAULT » a été déposée, en date du 8 février 2007 et a fait l’objet d’un
renouvellement en date du 8 février 2017 en classes 9, 16, 28, 35, 36, 37 et 42.
La Société a mis en place un site Internet www.immobiliere-dassault.com, sur lequel peuvent être
consultés toutes les informations économiques, financières et patrimoniales.
52
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3. INFORMATIONS FINANCIERES AU 31 DECEMBRE 2020
3.1 Comptes consolidés au 31 décembre 2020
3.1.1 Etat de la situation financière
ACTIF (en milliers d’euros)
Actifs incorporels
Notes
6-1
31/12/2020
31/12/2019
3
5
Actifs corporels
6-2
114
193
Immeubles de placement
Actifs financiers non courants
Autres actifs non courants
6-3
812 496
3 275
411
708 917
3 321
0
6-4
6-5
TOTAL ACTIFS NON COURANTS
Créances clients
816 299
3 134
164
712 435
4 050
214
6-6
6-7
6-8
6-9
Actifs financiers courants
Autres actifs courants
Trésorerie
1 556
37
2 903
868
TOTAL ACTIFS COURANTS
Actifs non courants destinés à être cédés
TOTAL ACTIF
4 892
0
8 035
0
821 191
720 471
PASSIF (en milliers d’euros)
Capitaux propres et réserves
Capital
41 075
71 122
-239
41 075
71 122
-160
Primes d'émission
Actions propres
6-10
Réserves et résultats consolidés
Total attribuable aux propriétaires de la société mère (1)
Participations ne donnant pas le contrôle - minoritaires
TOTAL CAPITAUX PROPRES
Partie à long terme des emprunts
Instruments financiers de taux d'intérêts
Provisions non courantes
408 840
520 798
3 422
524 220
213 998
1 240
67
306 368
418 404
3 796
422 200
270 755
4 019
63
6-11
6-12
6-13
6-14
Autres passifs non courants
TOTAL PASSIFS NON COURANTS
Dettes fournisseurs
3 798
219 103
2 215
64 663
1 523
829
5 829
280 665
2 776
5 122
0
6-15
6-11
6-12
6-13
6-16
Partie à court terme des emprunts
Instruments financiers de taux d'intérêts
Provisions courantes
686
Autres passifs courants
8 637
77 867
0
9 021
17 605
0
TOTAL PASSIFS COURANTS
Passifs non courants destinés à être cédés
TOTAL PASSIF
821 191
720 471
(1) soit
62,14
€ au 31 décembre 2019.
53
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
77,34
€ par action au 31 décembre 2020 et
3.1.2 Etat du résultat net
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE (en milliers d’euros)
Revenus locatifs
Notes
6-17
31/12/2020
20 086
31/12/2019
20 758
Charges liées aux immeubles
Loyers nets
6-18
-3 446
16 640
286
-2 540
18 219
213
Autres revenus
6-19
6-20
6-21
Frais de structure
-1 783
-882
-1 707
-1 362
15 363
Autres produits et charges opérationnels
RESULTAT OPERATIONNEL COURANT
14 262
Résultat des cessions d'immeubles de placement
0
0
Ajustement à la hausse des valeurs des immeubles de placement
Ajustement à la baisse des valeurs des immeubles de placement
Résultat des ajustements des valeurs des immeubles de placement
111 927
-11 773
100 154
41 271
-5 911
35 360
6-22
RESULTAT OPERATIONNEL
114 416
-5 210
1 255
-42
50 723
-5 049
-480
Coût de l'endettement net
6-23
6-24
6-25
Ajustement des valeurs des instruments financiers de taux d'intérêts
Ajustement des valeurs des actifs financiers
RESULTAT NET AVANT IMPOT
-934
110 419
-11
44 260
-11
Impôts
6-26
RESULTAT NET
110 408
44 249
Part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle - minoritaires
-374
373
RESULTAT NET - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
110 782
16,46
43 876
6,52
Résultat net par action - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
Résultat net pondéré par action - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
6-27
6-27
16,46
6,57
3.1.3 Etat du résultat global
Notes
31/12/2020
110 408
31/12/2019
44 249
RESULTAT NET (en milliers d’euros)
Produits et charges comptabilisés directement en capitaux propres
RESULTAT NET GLOBAL
0
110 408
110 782
-374
0
44 249
43 876
373
Part attribuable aux propriétaires de la société mère
Part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle - minoritaires
Résultat net par action - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
6-27
6-27
16,46
16,46
6,52
6,57
Résultat net pondéré par action - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
54
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.1.4 Etat des variations de capitaux propres
Total
attribuable
aux
propriétaires
de la société
mère
Participations
ne donnant
pas le
contrôle -
minoritaires
Réserves et
résultats
consolidés
Capitaux
propres
totaux
Primes
d'émission
Actions
propres
Capital
(en milliers d’euros)
Au 1er janvier 2019
40 254
64 236
-137
270 649
375 002
3 423
378 425
Résultat net
0
0
0
43 876
43 876
373
44 249
Produits
et
charges
comptabilisés directement
en capitaux propres
0
0
0
0
0
0
0
Total des produits et
charges comptabilisés
43 876
25
43 876
2
373
0
44 249
2
Actions propres
Dividendes
0
821
0
0
6 894
-8
-23
0
-8 182
0
-467
0
-467
Autres
0
-8
0
-8
Au 31 décembre 2019
Résultat net
41 075
0
71 122
0
-160
0
306 368
110 782
418 404
110 782
3 796
-374
422 200
110 408
Produits
et
charges
comptabilisés directement
en capitaux propres
0
0
0
0
0
0
0
Total des produits et
charges comptabilisés
110 782
36
110 782
-43
-374
110 408
-43
Actions propres
Dividendes
0
0
-79
0
0
0
0
0
0
0
-8 346
0
-8 346
0
-8 346
0
Autres
0
0
Au 31 décembre 2020
41 075
71 122
-239
408 840
520 798
3 422
524 220
55
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.1.5 Etat des flux de trésorerie
Variation des flux de trésorerie (en milliers d’euros)
ACTIVITE OPERATIONELLE
Notes
31/12/2020
31/12/2019
RESULTAT NET - Part attribuable aux propriétaires de la société mère
Part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle
Résultat de cession d’immobilisations incorporelles et corporelles
Résultat de cession des immeubles de placement
Résultat de cession des actifs financiers
110 782
43 876
-374
0
373
0
0
0
0
0
Ajustement de valeur des immeubles de placement
Ajustement de valeur des instruments financiers
Ajustement de valeur des actifs financiers
6-22
6-24
6-25
-100 154
-1 255
42
-35 360
480
934
Amortissements et provisions nettes
1 800
0
1 008
0
Variation des impôts différés
Bénéfice opérationnel avant variation du besoin en fonds de roulement
Variation des clients
10 841
-174
195
11 310
-80
Variation des autres actifs (courants, non courants)
Variation des fournisseurs
-771
161
-99
Variation des autres passifs (courants, non courants)
Variation du besoin en fonds de roulement
Flux net de trésorerie généré par l'activité
OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
546
-792
-1 482
9 828
468
11 309
Décaissements et encaissements liés aux actifs incorporels
Décaissements et encaissements liés aux actifs corporels
Décaissements liés aux immeubles de placement
Encaissements liés aux immeubles de placement
Décaissements et encaissements des actifs financiers
Trésorerie nette /acquisitions & cessions de filiales
Flux net de trésorerie lié aux opérations d'investissement
OPERATIONS DE FINANCEMENT
0
-3
-1
-27
-6 586
0
-9 211
0
54
6
0
-1 241
-10 473
-6 535
Augmentation de capital ou apports
0
-8 346
0
7 707
-8 182
0
Dividendes versés aux actionnaires de la mère
Dividendes versés aux minoritaires de sociétés intégrées
Rachats et reventes d'actions propres
6-29
-43
2
Encaissements liés aux nouveaux d'emprunts
Remboursement d'emprunts
6-11
6-11
6-11
6-11
5 693
-2 475
-72
10 792
-10 475
-51
Encaissements et remboursements des dettes de loyer
Intérêts courus
298
318
Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement
-4 945
111
VARIATION DE TRESORERIE
-171
-533
TRESORERIE A L'OUVERTURE
Variations de trésorerie
6-9
6-9
-2 279
-171
-1 745
-533
TRESORERIE A LA CLÔTURE
-2 450
-2 279
56
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.1.6 Annexe aux comptes consolidés
1. Informations relatives à l'entreprise
Immobilière Dassault SA (dénommée ci-après « la Société ») est une société par actions immatriculée en
France cotée à la bourse de Paris Euronext compartiment B (Code ISIN : FR0000033243) et domiciliée
9,
Rond-point des Champs Elysées – Marcel Dassault 75008 Paris
.
En date du 8 mars 2021, le Conseil de surveillance a approuvé les états financiers consolidés du Groupe
pour l’exercice 2020 qui ont été arrêtés par le Directoire.
Les comptes sont présentés en milliers d’euros.
2. Faits caractéristiques de l’exercice
Impact de l’épidémie de coronavirus
Pendant les mesures de confinement instaurées par le gouvernement, le Groupe a assuré la continuité de
son activité grâce au télétravail et à une permanence physique restreinte, afin de conserver une relation
étroite avec ses clients locataires.
Sur la valorisation du patrimoine
La crise sanitaire et les mesures prises pour lutter contre la Covid-19 continuent d’affecter les économies
et les marchés immobiliers du monde entier.
Le contexte économique lié à la crise sanitaire de la Covid-19 et son évolution sont susceptibles d’impacter
défavorablement la vacance locative et l’encaissement des loyers en cas de difficultés des clients
locataires, de retarder la réalisation de travaux et l’obtention d’autorisation administrative en période de
confinement, d’affecter la valeur des actifs par l’intégration d’une prime de risque par les experts et
d’entrainer une baisse des opportunités d’acquisition et/ou de cession du fait du ralentissement des
arbitrages.
Compte tenu des fondamentaux de nos immeubles et de la qualité de nos principaux locataires, les
impacts de la pandémie Covid-19 demeurent à ce stade modérés pour le Groupe; néanmoins, il faudra du
temps pour connaître précisément l’impact définitif du virus Covid-19 sur l’économie mondiale et le
secteur immobilier et les incertitudes et la volatilité demeurent.
Sur l’activité
Les mesures de restriction prises en France pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 ont
entraîné une forte restriction de l’activité commerciale pendant les périodes de confinement entre le 17
mars 2020 et le 11 mai 2020 et depuis le 30 octobre 2020. De plus, l’activité hôtelière ainsi que celle des
lieux culturels a fortement été impactée par ces restrictions.
Le Groupe a engagé des discussions avec ses locataires qui rencontrent des difficultés ponctuelles ou
ayant subis un arrêt administratif d’activité afin de mettre en place des mesures d’accompagnement,
échelonnement des loyers et/ou abandon de loyers. Malgré cela, la situation de certains locataires restant
très fragile, l’appréciation du risque de contrepartie dans le contexte évolutif de crise sanitaire et
économique, a conduit le Groupe à déprécier des créances clients pour un montant de 1,1 M€.
Les revenus locatifs et le résultat opérationnel courant ont en conséquence été impactés.
Sur les travaux
Conséquence de la crise sanitaire et de l’arrêt des chantiers au cours du 1er confinement, le calendrier des
travaux a été décalé de quelques mois.
Actif net réévalué
L’actif net réévalué, correspondant aux capitaux propres consolidés, augmente de 102.394 K€ en part
groupe pour s’établir à 520.798 K€ au 31 décembre 2020, soit une progression de 24,5 %.
57
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Actif net réévalué par action
L’actif net réévalué par action s’établit ainsi à 77,34 € au 31 décembre 2020; il était à 62,14 € à fin 2019.
Baux
Fin juin 2020, la Société a signé de nouveaux accords avec le locataire actuel CHRISTIAN DIOR COUTURE
du 127 avenue des Champs-Elysées et du 26 rue Vernet - Paris 8ème pour la totalité de l’immeuble, sur une
période de 12 ans et à effet du 1er janvier 2021.
Le projet de restructuration de cet immeuble, initialement prévu pour la période 2021-2023, est ainsi
abandonné.
Fin juillet 2020, la Société a signé un bail avec la société RH Paris (Restoration Hardware) sur l’immeuble
du 23 avenue des Champs-Elysées - Paris 8ème à effet du 1er février 2021, d’une durée ferme de 12 ans et
assorti d’une promesse de renouvellement sur une période de 9 ans.
Distribution de dividendes
L’Assemblée Générale des actionnaires de la Société a voté le 12 mai 2020 un dividende à 1,24 € par
action, soit 8,3 M€ au total.
3. Méthodes comptables
3-1 Référentiel comptable
En application du règlement CE N°1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers du Groupe sont établis
en conformité avec les normes comptables internationales IAS/IFRS telles qu’adoptées par l’Union
européenne.
Les normes comptables internationales sont publiées par l’IASB (International Accounting Standards
Board) et adoptées par l’Union européenne. Elles comprennent les IFRS (International Financial Reporting
Standards), les IAS (International Accounting Standards) ainsi que les interprétations d’application
obligatoire à la date d’arrêté.
Les normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB et adoptés par l’Union européenne dont
l’application est obligatoire pour la première fois au 1er janvier 2020 sont les suivants :
Ø Amendements à IFRS 9, IAS 39 et IFRS 7 : « réforme des taux d’intérêt de référence » ;
Ø Amendements à IAS 1 et IAS 8 : modification de la définition du terme « significatif » ;
Ø Amendements limités à IFRS 3 : « définition d’une entreprise » ;
Ø Amendement à IFRS 16 « allègements de loyers liés au covid-19 ».
Ces textes n’ont pas d’incidence sur les états financiers consolidés du Groupe.
Les principales normes, amendements et interprétations publiés par l’IASB mais non adoptés par l’Union
européenne et non applicables de façon obligatoire au 1er janvier 2020 sont les suivants :
Ø IFRS 17 : « contrats d’assurance » ;
Ø Améliorations annuelles des normes IFRS – Cycle 2018-2020 ;
Ø Amendements à IAS 1 « présentation des états financiers – classement des passifs en tant que
courants et non courants ;
Ø Amendements à IAS 16 « immobilisations corporelles – produits générés avant l’utilisation
prévue » ;
Ø Amendements à IAS 37 « Contrats déficitaires – Coûts d’exécution du contrat » ;
Ø Amendements à IFRS 7, IFRS 9, IFRS 16 et IAS 39 « Réforme des taux de référence – Phase 2 ».
L’application de ces normes et amendements n’aurait pas eu d’effet sur les comptes s’ils avaient été
appliqués sur l’exercice.
58
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3-2 Choix comptables et estimations
Les comptes consolidés au 31 décembre 2020 ont été préparés dans un contexte évolutif de crise sanitaire
et économique lié à la Covid-19.
L’établissement des états financiers consolidés conformément aux normes comptables internationales
implique que le Groupe fait procéder à un certain nombre d’estimations et retient certaines hypothèses
réalistes et raisonnables, notamment lors de l’évaluation des instruments financiers et du patrimoine
locatif. Les estimations les plus importantes sont indiquées dans l’Annexe.
En particulier, les immeubles de placement font l’objet d’expertises semestrielles indépendantes et la
valorisation des instruments de couverture de taux d’intérêts (swaps) est confiée aux établissements
bancaires contreparties.
Les résultats futurs définitifs peuvent être différents de ces estimations.
Les éléments susceptibles d’entraîner des ajustements significatifs sont notamment les suivants :
Ø Juste valeur des immeubles de placement : la nature des hypothèses retenues par les experts
indépendants est susceptible d’avoir des impacts importants tant sur la variation de juste
valeur qui est comptabilisée dans le compte de résultat, que sur la valeur du patrimoine
immobilier.
Ces hypothèses sont notamment la valeur locative du marché, les taux de rendement, le taux
d’actualisation pour les cash-flow.
L’impact des simulations de sensibilité à la variation des taux de rendement sur la juste valeur
se trouve dans la note 6-3 – Immeubles de placement ;
Ø Juste valeur des instruments financiers : la nature des hypothèses retenues par les
évaluateurs est susceptible d’avoir des impacts importants sur la variation de juste valeur
(note 6-12).
3-3 Périmètre et principe de consolidation
Les comptes consolidés sont établis au 31 décembre et couvrent une période de 12 mois.
Les comptes consolidés comprennent ceux de la société mère Immobilière Dassault SA ainsi que ceux de
ses filiales, la SCI 61 Monceau et C.P.P.J., consolidées en intégration globale.
Les retraitements des comptes sociaux sont effectués dès lors qu'ils ont une incidence significative afin
de présenter des comptes consolidés homogènes.
Toutes les transactions significatives entre les sociétés consolidées du Groupe et les profits en résultant
sont éliminés.
Méthode de
% d'intérêts
% d'intérêts
Sociétés
N° SIREN
Pays
consolidation
2020
2019
Immobilière Dassault SA (1)
SCI 61 Monceau (1)
C.P.P.J. (2)
783 989 551
484 841 812
812 741 643
IG
IG
IG
France
France
France
100,00%
100,00%
95,09%
100,00%
100,00%
95,09%
(1) Le siège social est situé 9, Rond-Point des Champs Elysées – Marcel Dassault Paris 8ème.
(2) Le siège social est situé au 71-73, Avenue des Champs Elysées Paris 8ème.
59
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3-4 Regroupements d’entreprises et acquisition d’actifs isolés
La distinction entre les acquisitions d’actifs isolés (IAS 40) et les regroupements d’entreprises (IFRS 3)
s’effectue ainsi :
Ø
Une entité détenant un immeuble de placement ou un ensemble d’immeubles répond à la
définition d’un regroupement d’entreprises et entre dans le champ d’IFRS 3, si l’entité acquise
correspond à une activité au sens d’IFRS 3, c'est-à-dire, un ensemble intégré d’actifs et de
processus géré dans le but de fournir des biens ou des services à des clients, de produire des
revenus de placement (tels que des dividendes ou des intérêts) ou de générer d’autres produits à
partir d’activités ordinaires. Si une entité obtient le contrôle d’une ou plusieurs entités qui ne
répondent pas à cette définition, l’opération ne peut être considérée comme un regroupement
d’entreprises ;
Ø Pour les acquisitions de titres qui ne constituent pas des regroupements d’entreprises, l’opération
est considérée comme une acquisition d’actifs isolés. En conséquence, les acquisitions
d’immeubles effectuées à travers des sociétés qui ne représentent pas des regroupements
d’entreprises au sens d’IFRS 3, sont considérées comme des acquisitions d’immeubles.
Ces acquisitions sont comptabilisées à leur coût d’acquisition.
3-5 Méthodes de valorisation et définitions
3-5-1 Immobilisations incorporelles
Conformément à la norme IAS 38 « Immobilisations incorporelles », les immobilisations incorporelles
figurent au bilan à leur coût d’acquisition diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles comprennent principalement des logiciels informatiques.
3-5-2 Immobilisations corporelles
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué du cumul des amortissements et des
pertes de valeur, conformément à l’IAS 16. L'amortissement est calculé de façon linéaire en fonction de
la durée d'utilité. Les principales durées d’utilité sont :
Ø Matériel de bureau et informatique
Ø Mobilier de bureau
4 ans
10 ans
3-5-3 Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue de leur location dans le cadre de
locations simples ou de la valorisation du capital à long terme (ou les deux).
Les immeubles de placement représentent l’essentiel du patrimoine du Groupe.
Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à chaque clôture
à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat opérationnel sur les lignes
« Ajustements à la hausse des valeurs des immeubles de placement » ou « Ajustements à la baisse des
valeurs des immeubles de placement » et sont calculées de la manière suivante :
Variation de juste valeur = valeur de marché à la clôture de l’exercice (ou de la période) - valeur de marché
à la clôture de l’exercice précédent - acquisitions + cessions - coût de remplacement des immeubles de
placement (travaux) - coûts d’éviction - coûts directs initiaux des contrats de location.
Le résultat de cession d’un immeuble de placement est calculé par rapport à la dernière juste valeur
enregistrée au bilan de clôture de l’exercice précédent et est comptabilisé en résultat opérationnel sur la
ligne « Résultat des cessions d’immeubles de placement ».
Le résultat de cession est toutefois retraité des éventuels travaux réalisés jusqu’à la vente et des coûts
initiaux des contrats de location non amortis à la date de cession.
Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
60
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Ils sont enregistrés dans les comptes à leur valeur hors droits.
Méthodologie d’expertise
Chacun des immeubles de placement composant le patrimoine du Groupe a été expertisé au 31 décembre
2020 soit par CATELLA Valuation Advisors, soit par CBRE Valuation, soit par BNP Paribas Real Estate, soit
par JLL Expertises, aux fins de procéder à leur estimation, à l’exception généralement des immeubles
acquis depuis moins d’un an (sauf prise de participation - share deal).
Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l’expertise en
évaluation immobilière, aux normes d’expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers’
Association), aux principes de (RICS) « the Royal Institution of Chartered Surveyors » et à la définition de
la juste valeur selon IFRS 13.
Le Groupe respecte un principe de rotation en conformité avec le code de déontologie des SIIC, selon
lequel, « quel que soit le nombre d’experts utilisés par la SIIC, les principes suivants doivent être observés :
Ø La désignation doit intervenir à l’issue d’un processus de sélection prenant en compte
l’indépendance, la qualification, la compétence en matière d’évaluation immobilière des
classes d’actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à
l’évaluation ;
Ø Lorsqu’il est fait appel à une société d’expertise, la SIIC doit s’assurer, au terme de sept ans,
de la rotation interne des équipes chargées de l’expertise dans la société d’expertise en
question ;
Ø L’expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf
s’il s’agit d’une société, sous réserve du respect de l’obligation de rotation des équipes. »
Deux contrats cadre d’une durée de 3 ans ont été signés, à effet du 1er octobre 2018, soit à compter des
expertises du 31 décembre 2018 avec les sociétés CATELLA Valuation Advisors et CBRE Valuation, aux fins
de procéder aux expertises des actifs immobiliers des sociétés Immobilières Dassault et SCI 61 Monceau.
Deux contrats cadre d’une durée de 2 ans ont été signés avec les sociétés BNP Paribas Real Estate et JLL
Expertises, à compter des expertises du 31 décembre 2019, aux fins de procéder aux expertises des actifs
immobiliers de la société C.P.P.J.
Le terme de ces contrats intervient ainsi simultanément à l’issue des expertises de juin 2021.
La juste valeur des biens a été estimée, selon les cas, par les méthodes suivantes :
-
-
-
Méthode par le revenu
Méthode par les Discounted Cash Flow (DCF)
Méthode par comparaison
Ces méthodes d’expertise sont détaillées par chaque expert dans les documents d’expertise remis au
Groupe.
La valeur finale retenue est généralement une moyenne de ces trois méthodes. Toutefois, l’expert peut
décider de privilégier une seule méthode qui se révèlerait plus pertinente au vu des spécificités d’un
marché ou d’un immeuble.
Ces approches aboutissent toutes à la détermination de valeurs vénales hors frais et droits. Le résultat
obtenu, correspondant au prix auquel un immeuble pourrait être vendu de manière raisonnable de gré à
gré ne se confond pas nécessairement avec le prix débattu entre les parties qui peut intégrer des facteurs
spécifiques à toute négociation.
Les valeurs déterminées par les experts sont exprimées à la fois « actes en main », c'est-à-dire droits de
mutation et frais d’actes inclus (forfaitisés à 7,50% pour l’ensemble des biens soumis au régime des droits
d’enregistrement et à 1,80% pour les immeubles soumis au régime de TVA), et également hors droits de
mutation et frais d’acquisition.
61
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Evaluation à la juste valeur des immeubles de placement
La norme IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » donne une définition unique de la juste valeur et
regroupe l’ensemble des informations relatives à la juste valeur qui devront être fournies dans l’Annexe
aux comptes.
L’évaluation de la juste valeur d’un actif non financier tient compte de la capacité d’un intervenant de
marché à générer des avantages économiques en faisant une utilisation optimale de l’actif ou en le
vendant à un autre intervenant du marché qui en ferait une utilisation optimale. L’évaluation des
immeubles de placement tient compte de cette définition de la juste valeur.
Selon la norme IFRS 13, les paramètres retenus dans l’estimation sont classifiés selon une hiérarchie à
trois niveaux :
Ø Niveau 1 : il s’agit de prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des
passifs identiques, auxquels l’entité peut avoir accès à la date d’évaluation.
Ø Niveau 2 : il s’agit de données, autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1, qui sont
observables pour l’actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.
Ø Niveau 3 : ce niveau concerne les paramètres qui sont fondés sur des données non
observables. L’entité établit ces paramètres à partir des meilleures informations à sa
disposition concernant les hypothèses retenues par les acteurs du marché.
Compte tenu de la nature du marché immobilier d’investissement en France et des caractéristiques des
immeubles de placement du Groupe, les paramètres les plus significatifs retenus pour les estimations, en
particulier les valeurs locatives de marché, les taux de rendements et/ou d’actualisation, sont classifiés
au niveau 3.
Les experts évaluateurs n’ont pas identifié d’utilisation optimale (« high and best use ») autre que celle
pratiquée par le Groupe.
3-5-4 Actifs financiers
Les actifs financiers intègrent principalement :
Ø Les prêts et créances qui sont des actifs financiers non dérivés à paiements déterminés ou
déterminables qui ne sont pas cotés sur un marché actif. Ils sont comptabilisés selon la méthode
du coût amorti après déduction de toute perte de valeur.
Ø Les dépôts de garantie versés sont des actifs financiers à échéance indéterminée. Ils sont
comptabilisés à leur juste valeur qui correspond au paiement initial.
Ø Les Valeurs Mobilières de Placement (actions et obligations) sont valorisées à la juste valeur. Les
variations de juste valeurs sont comptabilisées en résultat dans le compte « Ajustement des
valeurs des actifs financiers ».
Ø La participation dans la SCI Saint-Honoré détenue à 11,26% par la société C.P.P.J.
Participation dans la SCI Saint-Honoré
C.P.P.J. détient 11,26% de la SCI Saint-Honoré propriétaire d’un immeuble situé au 1 Faubourg Saint-
Honoré. Cette participation est valorisée à sa juste valeur (Actif Net Réévalué) sur la base d’expertises
semestrielles. Les variations de juste valeur sont comptabilisées en résultat dans le compte « Ajustement
des valeurs des actifs financiers ».
Actions propres
La Société a souscrit le 20 juillet 2006 un contrat de liquidité avec la société ODDO Corporate Finance.
Le contrat est conforme aux dispositions :
Ø Du Règlement 2273/2003 de la Commission européenne du 22 décembre 2003 portant sur les
modalités d’application de la directive 2003/6/CE (la directive Abus de marché) en ce qui concerne
62
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
les dérogations prévues pour les programmes de rachat et la stabilisation d’instruments
financiers;
Ø Des articles L.225-209 et suivants du Code de commerce ;
Ø Du Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers;
Ø De la charte de déontologie établie par l’association française des entreprises d’investissement
(AFEI) et approuvée par l’Autorité des marchés financiers par décision du 22 mars 2005, publiée
au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires du 1er avril 2005.
Selon les termes de ce contrat, ODDO Corporate Finance peut acheter et vendre des titres de la Société
pour le compte de cette dernière dans la limite des règles légales et des autorisations accordées par
l’Assemblée Générale.
Dans le cadre de ce contrat, la Société détenait 3.939 actions propres (soit 0,06 % des actions) pour un
montant total de 239 K€ au 31 décembre 2020.
Conformément à la norme IAS 32, ces actions propres sont présentées en déduction des capitaux propres
consolidés pour leur valeur d’acquisition. Les plus ou moins-values réalisées lors de la cession de ces
actions sont éliminées et imputées sur les capitaux propres consolidés.
Parallèlement, les espèces allouées au contrat de liquidité et non investies en actions à la date de clôture
sont classées en « Actifs financiers courants ».
3-5-5 Créances clients
Les créances clients correspondent notamment aux loyers à recevoir et aux étalements des franchises de
loyer.
Les créances clients, dont les échéances correspondent aux pratiques générales du secteur, sont
reconnues et comptabilisées à leur juste valeur qui correspond à leur valeur nominale de facturation.
Elles font l’objet d’un examen systématique au cas par cas, en fonction des risques de recouvrement
auxquelles elles sont susceptibles de donner lieu ; le cas échéant une provision pour dépréciation est
constituée sous déduction éventuelle des dépôts de garantie et des sûretés réelles obtenues.
Les créances irrécouvrables sont constatées en perte lorsqu'elles sont identifiées comme telles.
3-5-6 Trésorerie
La trésorerie comprend les disponibilités en banque.
Pour les besoins de l’état des flux de trésorerie, la trésorerie est nette des concours bancaires courants et
des découverts bancaires.
3-5-7 Subventions publiques
Les subventions publiques sont comptabilisées en résultat net sur les périodes au titre desquelles l’entité
comptabilise en charges les coûts liés que les subventions sont censées compenser.
Dans le cas des subventions publiques liées à des actifs (notamment des travaux), elles sont considérées
comme des produits différés et comptabilisées en « autres passifs » et reprises en résultat en fonction de
l’avancement des travaux.
3-5-8 Emprunts portant intérêts
Tous les emprunts sont initialement enregistrés au coût, qui correspond à la juste valeur du montant reçu,
net des coûts liés à l'emprunt.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti,
en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif. Le coût amorti est calculé en prenant en compte tous
les coûts d'émission des emprunts.
Les emprunts à court terme sont exigibles dans le délai d'un an maximum.
63
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3-5-9 Instruments financiers dérivés et opérations de couverture
Le Groupe utilise des instruments dérivés dans le cadre de sa politique de couverture du risque de taux
d’intérêt. Ces instruments constituent en normes IFRS des actifs et des passifs financiers et doivent être
inscrits au bilan pour leur juste valeur.
Ces instruments doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, dont l’efficacité doit être
vérifiée.
Le Groupe se couvre contre une hausse des taux d’intérêts de ses emprunts par la souscription de swaps
et de floors.
Ces contrats ont été souscrits auprès d’établissements bancaires de premier rang. S’agissant de produits
standardisés, la juste valeur de ces instruments aux dates d’arrêtés comptables retenue par la Société est
celle communiquée par les contreparties bancaires correspondantes.
Les justes valeurs de ces instruments relèvent du niveau 2 au regard de la hiérarchie définie par la norme
IFRS 13.
Concernant ces contrats, la relation de couverture n’a pas été établie au sens des normes IFRS.
En conséquence, l’intégralité de la variation de juste valeur est comptabilisée en résultat, sur la ligne
« Ajustement de valeur des instruments financiers de taux d’intérêts ».
3-5-10 Actualisation des différés de paiement
Les dettes et créances à long terme sont actualisées lorsque l’impact est significatif.
Les dépôts de garantie reçus des locataires ne sont pas actualisés car ils sont indexés annuellement sur la
base d’un indice utilisé pour la révision annuelle des loyers.
3-5-11 Provisions
Les provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite)
résultant d'un événement passé, qu'il est probable qu'une sortie de ressources représentative
d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation et que le montant de l'obligation peut
être estimé de manière fiable. Cette rubrique comprend les engagements dont l'échéance ou le montant
sont incertains, découlant de restructuration, de risques environnementaux, de litiges et d'autres risques.
Si l'effet de la valeur temps de l'argent est significatif, les provisions sont déterminées en actualisant les
flux futurs de trésorerie attendus à un taux d'actualisation avant impôt qui reflète les appréciations
actuelles par le marché de la valeur temps de l'argent et, le cas échéant, les risques spécifiques au passif.
Lorsque la provision est actualisée, l'augmentation de la provision liée à l'écoulement du temps est
comptabilisée en charge financière.
3-5-12 Avantages sociaux
La norme IAS 19 révisée impose la prise en compte de tous les engagements, présents et futurs, de la
Société vis-à-vis de son personnel sous forme de rémunérations ou d’avantages. Les coûts des avantages
du personnel doivent être pris en charge sur la période d’acquisition des droits.
Les avantages à court terme (salaires, congés annuels, treizième mois, abondement) sont comptabilisés
en charges de l’exercice.
S’agissant des avantages postérieurs à l’emploi, les cotisations versées aux régimes de retraite obligatoires
sont comptabilisées dans le résultat de la période (cotisations définies et pensions prises en charge par
des organismes extérieurs spécialisés).
L’engagement relatif aux indemnités de départs à la retraite fait l’objet d’une provision au bilan.
Il est déterminé par application des règles prévues par la convention collective dont dépendent les
salariés.
64
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Il correspond aux obligations restant à courir pour l'ensemble du personnel, sur la base des droits à terme
courus en intégrant des hypothèses de mortalité, de rotation du personnel, de revalorisation des salaires
et de rendement financier des actifs à long terme.
Le Groupe ayant eu en moyenne sur la période dix salariés, l’impact des gains et pertes actuariels n’est
pas significatif au regard des comptes du Groupe. En conséquence, ils ne sont pas dissociés du reste de
l’engagement.
3-5-13 Loyers nets
Les revenus locatifs résultant d’immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée
des contrats en cours ; ils sont composés :
Ø Des loyers et indemnités d’occupation quittancés majorés ou minorés de l’impact de l’étalement
sur la durée ferme du bail des paliers et des avantages économiques (franchises, participation aux
travaux du locataire) octroyés contractuellement par le Groupe au preneur pendant la durée
ferme du bail ;
Ø Des éventuelles indemnités de résiliation perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le
bail avant son échéance ;
Ø Des droits d’entrées perçus par le bailleur qui s’analysent comme des compléments de loyer. Ces
droits sont étalés sur la durée ferme du bail.
Les loyers nets correspondent aux revenus locatifs augmentés des charges et taxes refacturées et des
indemnités autres que des indemnités de résiliation, diminués des charges liées aux immeubles.
3-5-14 Commission de performance
La commission de performance est évaluée initialement à la juste valeur du montant que l’on s’attend à
payer et étalée sur la durée de la période de service.
A chaque clôture et tout au long de la période de service, la commission de performance est réévaluée à
sa juste valeur.
Elle est comptabilisée en « autres passifs non courants » et en « autres produits et charges
opérationnels ».
3-5-15 Contrats de location
Les contrats de location, tels que définis par la norme IFRS 16 « Contrats de location », sont comptabilisés
au bilan, ce qui se traduit par la constatation :
Ø D’un actif qui correspond au droit d’utilisation de l’actif loué pendant la durée du contrat ;
Ø D’une dette au titre de l’obligation de paiement.
Evaluation du droit d’utilisation des actifs
A la date de prise d’effet d’un contrat de location, le droit d’utilisation est évalué à son coût et comprend :
Ø Le montant initial de la dette auquel sont ajoutés, s’il y a lieu, les paiements d’avance faits au
loueur, nets le cas échéant, des avantages reçus du bailleur ;
Ø Le cas échéant, les coûts directs initiaux encourus par le preneur pour la conclusion du contrat. Il
s’agit des coûts marginaux qui n’auraient pas été engagés si le contrat n’avait pas été conclu ;
Ø Les coûts estimés de remise en état et de démantèlement du bien loué selon les termes du
contrat.
Le droit d’utilisation est amorti sur la durée du contrat. Il est comptabilisé en « actifs corporels ».
La charge d’amortissement est comptabilisée en « frais de structure ».
65
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Evaluation de la dette de loyer
A la date de prise d’effet du contrat, la dette de location est comptabilisée pour un montant égal à la
valeur actualisée des loyers sur la durée du contrat.
L’évolution de la dette liée au contrat de location est la suivante :
Ø Elle est augmentée des charges d’intérêts déterminées par application du taux d’actualisation à
la dette ;
Ø Et diminuée du montant des paiements effectués.
Elle est comptabilisée en emprunts.
La charge d’intérêts est comptabilisée en « coût de l’endettement net ».
3-5-16 Impôts : options pour le régime SIIC
La Société a opté depuis le 1er janvier 2006 pour le régime fiscal visé à l’article 208 C du Code général des
impôts applicables aux Sociétés d’Investissements Immobilières Cotées (SIIC). SCI 61 Monceau, filiale de
la Société, acquise le 26 novembre 2014, est une société civile en transparence fiscale.
Du fait de l’option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n’est dû au titre de la location
d’immeubles, directement ou indirectement au travers du résultat de la filiale et en conséquence aucun
impôt différé n’est constaté. De même, les plus-values de cession des immeubles sont exonérées.
La société C.P.P.J. filiale à 95,09% de la Société, a opté antérieurement à l’acquisition pour le régime de
l’article 208 C, II du code général des impôts.
Rappel des modalités et des conséquences de l’option pour le régime SIIC
Ø Le changement de régime fiscal qui résulte de l’adoption du régime SIIC entraîne les
conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise (taxation des plus-values latentes, des
bénéfices en sursis d’imposition et des bénéfices d’exploitation non encore taxés).
Ø Les SIIC ayant opté pour le régime spécial sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur la fraction
de leur bénéfice provenant :
o
o
De la location d’immeubles à condition que 95% de ces bénéfices soient distribués avant
la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation;
Des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de participations dans les
sociétés de personnes relevant de l’article 8 du Code général des impôts et ayant un objet
identique à celui des SIIC, ou de participations ayant opté pour le régime spécial, à
condition que 70% de ces plus-values soient distribuées avant la fin du deuxième exercice
qui suit celui de leur réalisation;
o
Des dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime spécial et provenant de
bénéfices exonérés ou plus-values à condition qu’ils soient redistribués en totalité au
cours de l’exercice suivant celui de leur perception.
En cas de sortie du régime SIIC, la Société pourrait être tenue d’acquitter un complément d’impôt
sur les sociétés au taux de droit de commun.
Ø La loi de finances rectificative de 2006 a ajouté que pour bénéficier du régime SIIC, ni le capital ni
les droits de vote ne doivent être détenus à hauteur de 60% ou plus par une ou plusieurs
personnes agissant de concert au sens de l’article L.233-10 du Code de commerce.
Du fait de l’adoption du régime SIIC, deux secteurs sont à distinguer au plan fiscal, l’un imposable à l’impôt
sur les sociétés et l’autre exonéré. Le secteur exonéré comprend les charges et revenus inhérents à
l’exploitation des opérations de location simple, le secteur taxable comprend les prestations de services
dans le cadre de l’activité de gestion pour compte de tiers.
Les impôts différés sont déterminés en utilisant la méthode bilancielle du report pour les différences
temporelles existantes à la clôture entre la base fiscale des actifs et passifs et leur valeur comptable. Ils
66
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
sont déterminés sur la base du taux d’impôt adopté ou provisoire sur l’exercice au cours duquel l’actif
sera réalisé ou le passif réglé.
En raison de son statut fiscal, les impôts différés sont limités à compter du 1er janvier 2006 aux éléments
du résultat du secteur non exonéré.
3-5-17 Actifs non courants destinés à être cédés (IFRS 5)
Lorsque la valeur comptable d’un actif non courant doit être recouvrée principalement par le biais d’une
transaction de vente, plutôt que par une utilisation continue, IFRS 5 impose la comptabilisation de cet
actif à un poste spécifique du bilan « Actifs non courants destinés à être cédés ».
L’actif doit être disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel et la vente de cet actif doit
être hautement probable.
Un actif non courant est classé en « actif destiné à être cédé » si la vente a été autorisée par le Conseil de
surveillance et s’il existe une offre ferme d’achat (promesse de vente).
La valeur inscrite en actif destiné à être cédé correspond au prix de cession net diminué des coûts de
vente et retraitée des éventuels paliers et franchises de loyers non totalement étalés à la date de cession
et des éventuels travaux à réaliser jusqu’à la vente.
Corrélativement, les passifs non courants (dépôts de garantie) directement liés à ces actifs sont classés en
« Passifs détenus en vue de la vente ».
4. Secteurs opérationnels
Dans le cadre de l’application de la norme IFRS 8, le Groupe n’a pas identifié de segments opérationnels
particuliers dans la mesure où son patrimoine est composé principalement d’immeubles de bureaux et
commerces localisés en région parisienne.
En conséquence, l’application d’IFRS 8 n’a pas conduit à la publication d’informations complémentaires
significatives.
Au 31 décembre 2020, trois locataires ont des revenus locatifs supérieurs à 10% de l’ensemble des
revenus locatifs du Groupe.
5. Gestion des risques financiers
Les activités opérationnelles et financières du Groupe l’exposent aux risques suivants :
5-1 Le risque de marché immobilier
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la
valeur des actifs immobiliers et des loyers ainsi qu’au risque de vacance.
Toutefois, cette exposition est atténuée compte tenu :
-
-
Que les actifs sont essentiellement détenus dans une perspective de long terme,
Que les loyers quittancés sont issus d’engagements de location dont la durée, la dispersion et la
qualité des locataires sont susceptibles d’atténuer l’effet des fluctuations du marché locatif,
-
De la localisation « prime » et du standing des actifs.
Les actifs sont valorisés dans les comptes pour leur juste valeur telle qu’explicitée dans la note 3-5-3 et la
sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des valeurs locatives et/ou taux
de rendement est analysée dans la note 6-3.
Dans le contexte évolutif de crise sanitaire et économique, les impacts relatifs au risque de marché
immobilier sont décrits dans les faits caractéristiques.
67
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
5-2 Le risque de liquidité
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une surveillance régulière. Elle est assurée dans le
cadre de plans pluriannuels de financement par la mise en place de crédits revolving et, à court terme par
le recours éventuel à la ligne de découvert mise en place.
Au 31 décembre 2020, le Groupe a une trésorerie nette de -2.450 K€ et 24.891 K€ de lignes de crédit non
tirées.
Les crédits dont bénéficie la Société sont accompagnés de dispositions contractuelles - covenants -
relatives au respect de certains ratios financiers, dont les plus significatives sont :
Ø Ratio LTV (Loan To Value) inférieur ou égal à 50%;
Ø Ratio ICR (Interest Coverage Ratio) supérieur ou égal 2;
Ø Ratio dette sécurisée inférieur ou égal 25% ;
Ø Valeur du patrimoine supérieure ou égale à 450 millions d’euros.
La Société respecte l’intégralité de ces ratios (cf. note 6-11).
Les crédits dont bénéficie la société C.P.P.J. sont accompagnés de dispositions contractuelles - covenants
- relatives au respect de certains ratios financiers, dont les plus significatives sont :
Ø Ratio LTV (Loan To Value) inférieur à 55% pour le crédit du 13/05/2016;
Ø Ratio LTV (Loan To Value) inférieur à 60% pour le crédit du 06/09/2018 jusqu’au 31/12/2020 puis
inférieur à 55% jusqu’à l’échéance.
La société C.P.P.J. respecte au 31 décembre 2020 le ratio LTV.
La société C.P.P.J. a obtenu une facilité de caisse de 1,5 M€ jusqu’au 31 décembre 2021.
Le détail des échéances de la dette est fourni en note 6-11.
5-3 Le risque de taux
L’exposition du Groupe au risque de variation des taux d’intérêts de marché est liée à l’endettement
financier à taux variable (qui représente près de 69% de l’endettement) et à long terme.
La dette bancaire à taux variable est, dans la mesure du possible, couverte en tout ou partie par des
instruments financiers à taux fixe (cf. note 6-12). Ainsi au 31 décembre 2020, 81% du crédit revolving du
Groupe est couvert.
5-4 Le risque de contreparties financières
Compte tenu des relations contractuelles qu’entretient le Groupe avec ses partenaires financiers, il est
exposé au risque de contrepartie.
Une mise en concurrence est réalisée pour toute opération financière significative et le maintien d’une
diversification satisfaisante des ressources et des intervenants est un critère de sélection.
Les opérations financières, notamment de couverture du risque de taux, sont réalisées avec des
contreparties de premier rang, tout en diversifiant les partenaires financiers.
Le Groupe n’est pas matériellement exposé à une unique contrepartie bancaire.
Le risque de contrepartie est désormais partie intégrante de la juste valeur des instruments financiers
dérivés au sens d’IFRS 13.
5-5 Le risque de contreparties locatives
Le Groupe est exposé par nature au risque de contrepartie locative, qui est accentué dans son cas par la
concentration des revenus locatifs.
Toutefois, la qualité du patrimoine, la diversité sectorielle des locataires, les critères de sélection, les
garanties fournies par ces derniers permettent de limiter le risque de contrepartie.
68
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Les procédures de sélection des locataires, de suivi et l’anticipation des échéances notamment triennales
et de recouvrement ont permis de maintenir le taux de pertes à un niveau quasiment nul ces dernières
années.
Néanmoins, dans le contexte évolutif de la pandémie COVID-19 et conformément aux incitations du
gouvernement, le Groupe a engagé des discussions avec les locataires rencontrant des difficultés
ponctuelles ou ayant subis un arrêt administratif d’activité, afin de mettre en place des mesures
d’accompagnement.
Dans l’attente du dénouement effectif de certaines négociations, des dépréciations sur créances à
hauteur de 1,1 M€ ont été constituées.
5-6 Le risque de taux de change
Le Groupe opère en zone euro. Il n’est donc pas exposé au risque de taux de change.
6. Notes et commentaires
6-1 Actifs incorporels
Logiciels
informatiques
Divers
Total
(en milliers d’euros)
Au 1er janvier 2019
Acquisitions
0
1
5
0
6
1
Cessions
0
0
0
Amortissements
Au 31 décembre 2019
Acquisitions
0
-1
4
-2
5
1
0
0
0
Cessions
0
0
0
Amortissements
Au 31 décembre 2020
Valeur brute
0
-1
3
-2
3
0
91
-90
0
9
100
-97
3
Amortissement cumulé
Au 31 décembre 2020
-6
3
Au 1er janvier 2019
Valeur brute
90
-90
0
9
-4
5
99
-93
6
Amortissement cumulé
Au 31 décembre 2019
Valeur brute
91
-90
1
9
-5
4
100
-95
5
Amortissement cumulé
69
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-2 Actifs corporels
Matériel de bureau
et informatique
Mobilier
Droits d'utilisation
Total
(en milliers d’euros)
Au 1er janvier 2019
Impact IFRS 16 au 1er janvier 2019
Acquisitions
0
48
0
0
49
197
27
0
3
197
19
5
Cessions
0
0
0
0
Amortissements
Au 31 décembre 2019
Acquisitions
0
-8
45
0
-72
145
0
-80
193
3
3
3
Cessions
0
0
0
0
Amortissements
Au 31 décembre 2020
Valeur brute
-1
5
-8
37
83
-47
37
-72
72
-82
114
317
-204
114
18
-13
5
216
-144
72
Amortissement cumulé
Au 31 décembre 2020
Au 1er janvier 2019
Valeur brute
12
-12
0
78
-30
48
0
0
0
90
-42
49
Amortissement cumulé
Au 31 décembre 2019
Valeur brute
15
83
216
-72
315
-122
193
Amortissement cumulé
-12
-38
3
45
145
6-3 Immeubles de placement
(en milliers d’euros)
Immeubles de placement
Au 1er janvier 2019
662 709
0
Acquisitions
Coûts de remplacement (travaux) (1)
Coûts initiaux des contrats (dont amortissements)
Ajustements des justes valeurs
Au 31 décembre 2019
11 122
-275
35 360
708 917
0
Acquisitions
Coûts de remplacement (travaux)
Coûts initiaux des contrats (dont amortissements)
Ajustements des justes valeurs
Au 31 décembre 2020
3 888
-463
100 154
812 496
(1) Les coûts de remplacement concernent principalement les immeubles du 16 rue de la Paix, du passage Jouffroy, du 22 rue Chauchat
et du 2 rue Lepic.
En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-dessous détaillent les fourchettes des principales
données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers :
70
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Taux de
rendements
initial
Taux de
Taux
Regroupement d'actifs comparables
Niveau
VLM/m2
rendements de d'actualisation
sortie
des DCF
Immeuble de placement en exploitation
Niveau 3
302 € - 4 750 €
1,50% - 5,75%
2,25% - 5,75%
2,75% - 7,10%
Tests de sensibilité :
Valeur du patrimoine hors droits (1)
-5 €/m2 bureau
-5%/m2 commerce
+5 €/m2 bureau
+5%/m2 commerce
(en milliers d’euros)
Valeur locative de marché (VLM)
811 883
-15 bps
821 463
+15 bps
Taux de rendement initial
Taux de rendement de sortie
Taux d'actualisation
849 771
818 109
814 686
786 725
807 238
810 262
(1) Incluant la participation dans l’actif Faubourg Saint-Honoré.
6-4 Actifs financiers non courants
Participation SCI St-
Prêts
Dépôts de garantie
Total
Honoré
(en milliers d’euros)
Au 1er janvier 2019
49
52
0
4 163
0
4 264
Augmentations
0
0
0
0
0
Diminutions
0
0
Ajustement des valeurs des actifs financiers
0
-935
-935
Transferts
-9
40
0
0
52
4
0
3 228
0
-9
3 321
4
Au 31 décembre 2019
Augmentations
Diminutions
0
0
0
0
0
0
Ajustement des valeurs des actifs financiers
-42
-42
Transferts
-9
31
31
0
57
57
0
3 187
3 187
-9
3 275
3 275
Au 31 décembre 2020
Valeur brute
Dépréciation
0
0
0
0
Au 31 décembre 2020
31
57
3 187
3 275
Au 1er janvier 2019
Valeur brute
49
0
52
0
4 163
0
4 264
0
Dépréciation
49
52
4 163
4 264
Au 31 décembre 2019
Valeur brute
40
0
52
0
3 228
0
3 321
0
Dépréciation
40
52
3 228
3 321
71
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-5 Autres actifs non courants
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Avances et acomptes versés sur commandes
Charges constatées d'avance
0
0
0
0
0
0
Subventions (sur travaux) (1)
411
411
(1)
Une subvention, liée à des travaux dans l’immeuble du 61 rue de Monceau Paris 8ème, a été accordée sur l’exercice par la Direction
Régionale des Affaires Culturelles d’Île-de-France pour un montant de 411 K€.
6-6 Créances clients
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Créances clients
3 090
1 155
-261
Dépréciations
-1 352
1 739
1 396
3 134
Créances clients nets
Avantages consentis aux locataires
893
3 157
4 050
Échéances des créances clients
31/12/2020
31/12/2019
- 1an
+ 1 an
Total
Créances clients
1 739
774
0
1 739
1 396
3 134
Total
Avantages consentis aux locataires
622
2 513
- 1an
622
+ 1 an
Créances clients
893
0
893
Avantages consentis aux locataires
1 819
2 712
1 339
1 339
3 157
4 050
72
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-7 Actifs financiers courants
(en milliers d’euros)
Prêts
Contrat de liquidité
VMP
Total
Au 1er janvier 2019
Augmentations
8
0
197
430
-428
0
5
0
0
1
0
7
0
-7
0
0
0
0
0
0
211
430
-436
1
Diminutions
-8
0
Ajustement des valeurs des actifs financiers
Transferts
9
0
9
Au 31 décembre 2019
Augmentations
9
199
573
-616
0
214
573
-631
0
0
Diminutions
-9
0
Ajustement des valeurs des actifs financiers
Transferts
9
0
9
Au 31 décembre 2020
Valeur brute
9
156
156
0
164
164
0
9
Dépréciation
0
Au 31 décembre 2020
9
156
164
Au 1er janvier 2019
Valeur brute
8
0
8
197
0
5
0
5
211
0
Dépréciation
197
211
Au 31 décembre 2019
Valeur brute
9
0
9
199
0
7
0
7
214
0
Dépréciation
199
214
6-8 Autres actifs courants
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Avances et acomptes versés sur commandes
Créances sociales et fiscales
Créances diverses
3
3
2 280
278
1 051
217
Charges constatées d'avance (1)
284
342
1 556
2 903
(1) Les charges constatées d’avance intègrent des droits de raccordement liés à des contrats d’achat d’énergie thermique pour 257 K€ au 31
décembre 2020 contre 303 K€ en 2019. Le coût relatif à ces droits constitue un complément de prix de la fourniture d’énergie à reprendre
sur la durée du contrat, soit 10 ans.
73
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-9 Trésorerie
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Fonds bancaires
37
868
Soldes créditeurs de banque
2 487
3 147
Trésorerie nette pour les besoins du tableau de flux de trésorerie
-2 450
-2 279
6-10 Actions propres
31/12/2019
Augmentation
9 788
Diminution
-8 392
31/12/2020
Nombres de titres
2 543
3 939
60,65
Prix moyens en euros
Total (en milliers d’euros)
Nombre total d'actions
Auto détention en %
63,00
160
616
-537
239
6 733 655
0,04%
6 733 655
0,06%
6-11 Emprunts à long terme et à court terme
Le détail des emprunts à long terme et à court terme est donné dans les tableaux ci-dessous.
Le Groupe dispose d’une enveloppe de financement de 301.458 K€ tirée à hauteur de 276.568 K€, soit un
disponible de 24.891 K€.
Ces financements sont soit à taux fixe (31%), soit à taux variable (69%).
Les lignes de crédit à taux variable font l’objet de contrat de couverture à taux fixe. Au 31 décembre 2020,
le niveau de couverture des dits contrats représente 81%.
(en milliers d’euros)
Échéance
Part non courante (à long terme)
31/12/2020 31/12/2019
Part courante (à court terme)
31/12/2020 31/12/2019
Ligne de crédit revolving 25/11/2014 (1)
Ligne de crédit revolving 13/12/2017 (1)
Ligne de crédit 25/07/2018 (1)
Ligne de crédit 23/11/2018 (1)
Ligne de crédit revolving 13/05/2016 (2)
Ligne de crédit revolving 06/09/2018 (3)
Etalement des frais d'emprunts au TIE
Intérêts courus sur emprunts
25/11/2021
13/12/2024
25/07/2028
23/11/2023
13/11/2025
13/11/2025
0
58 000
60 000
0
53 000
50 000
35 000
65 484
11 435
-931
54 000
50 000
35 000
66 958
7 886
1 475
174
1 475
0
-1 163
-257
721
-257
685
72
Dettes de loyer
10
73
64
Découvert bancaire
2 487
64 663
3 147
5 122
Total
213 998
270 755
(1) Intégralement remboursable à l’échéance ;
(2) Amortissement de 1.475 K€ par an sauf en cas de cession de biens immobiliers, solde à l’échéance ;
(3) Amortissement de 0,75% de l’encours par trimestre à compter d’août 2021, solde à l’échéance.
74
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Tableau de flux de trésorerie
Encaissements
Encaissements
liés aux
nouveaux
emprunts
Variation
de
trésorerie
Remboursements
et
Intérêts
31/12/2019
31/12/2020
d'emprunts (-)
remboursements courus
dettes de loyer
Ligne de crédit revolving
25/11/2014
58 000
54 000
2 000
60 000
53 000
Ligne de crédit revolving
13/12/2017
-1 000
-1 475
Ligne de crédit 25/07/2018
Ligne de crédit 23/11/2018
50 000
35 000
50 000
35 000
Ligne de crédit revolving
13/05/2016
68 433
7 886
66 958
11 609
-1 188
Ligne de crédit revolving
06/09/2018
3 723
-30
Etalement des frais d'emprunts
au TIE
-1 420
262
Intérêts courus sur emprunts
Dettes de loyer
685
146
36
721
73
-72
Découvert bancaire
Total
3 147
-661
2 487
278 661
275 877
5 693
-2 475
-72
298
-661
Covenants liés aux lignes de crédit de la Société :
Ratios au
Ratios au
31/12/2019
Opérations
de crédit
Ratios demandés
31/12/2020
Ratio LTV ( <= 50%)
Ratio ICR (>=2)
32,13%
2,74
36,55%
Base comptes consolidés
3,04
16,60%
763 444
85%
Ratio dette sécurisée (<= 25%)
14,72%
875 824
81%
Valeur patrimoine (1) >= 450 millions d'€
% de la dette à taux variable couverte à taux fixe
(1) Incluant la participation dans l’actif Faubourg Saint-Honoré.
Concernant les covenants liés aux lignes de crédit de la société C.P.P.J. voir la note 5-2.
6-12 Instruments financiers de taux d’intérêts
Le Groupe se couvre contre une hausse des taux d’intérêts de ses emprunts à taux variable par la
souscription de swaps à taux fixe, floorés ou non.
Les justes valeurs de ces instruments relèvent du niveau 2 au regard de la hiérarchie définie par la norme
IFRS 13.
La relation de couverture n’a pas été établie au sens des normes IFRS pour ces contrats.
En conséquence, l’intégralité de la variation de juste valeur est comptabilisée en résultat, sur la ligne
« Ajustement de valeur des instruments financiers de taux d’intérêts ».
Au 31 décembre 2020, la juste valeur des instruments financiers de taux d’intérêts est d’un montant global
de -2.764 K€.
Les instruments financiers sont classés en passifs non courants ou courants en fonction de leur échéance.
75
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Test de sensibilité des instruments financiers de taux
Le Groupe a procédé à un test de sensibilité en appréciant la juste valeur des instruments financiers de
taux au regard d’une variation de -0,5% et +0,5% du taux variable.
Date de
Date
Montant notionnel
au 31/12/2020
Juste valeur
Test de
Test de
Nature de l'opération
commencement d'échéance
26/11/2014 26/11/2021
05/10/2017 26/11/2021
26/11/2021 13/12/2024
au 31/12/2020
sensibilité
-0,5 %
sensibilité
+0,5 %
Echange
de
conditions
d'intérêts (taux fixe moyen de
0,675% l'an / variable)
54 000
46 000
10 000
(667)
(752)
(340)
(912)
(423)
Echange
de
conditions
d'intérêts (taux fixe moyen de
1,0675% l'an / variable)
(986)
(345)
(518)
(236)
Echange
de
conditions
d'intérêts (taux fixe moyen de
1,139% l'an / 0+)
Echange
de
conditions
d'intérêts (taux fixe moyen de
0,148% l'an / 0+ jusqu'à mai
2019 - Floor de mai 2019 à mai
2021 avec une prime moyenne
de 0,267%) (1)
13/05/2016 13/05/2021
13/02/2019 13/02/2024
48 364
7 511
(104)
(78)
(104)
Echange
de
conditions
d'intérêts (taux fixe moyen de
0,593% l'an / 0+) (1)
(900)
(1 453)
(90)
TOTAL
(2 764)
(3 774)
(1 371)
(1) Le contrat du 13/02/2019 se substituera aux contrats arrivants à échéance le 13/05/2021 pour les montants notionnels nécessaires à
cette date de mai 2021.
6-13 Provisions non courantes et courantes
(en milliers d’euros)
01/01/2019
Dotations
Reprises
31/12/2019
Dotations
Reprises
31/12/2020
Provisions
pour
indemnités de départ en
retraite
48
15
0
63
6
-2
-6
67
Provisions pour risques et
charges (1)
478
239
-30
686
150
829
Total provisions
525
48
254
15
-30
0
749
63
155
6
-8
-2
-6
-8
896
67
Provisions non courantes
Provisions courantes (1)
Total provisions
478
525
239
254
-30
-30
686
749
150
155
829
896
(1) Litiges avec des locataires.
76
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-14 Autres passifs non courants
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Dépôts de garantie reçus
1 012
0
4 057
278
Produits constatés d'avance (droits d'entrée)
Commission de performance
Subventions (travaux) (1)
2 375
411
1 494
0
3 798
5 829
(1) Une subvention, liée à des travaux dans l’immeuble du 61 rue de Monceau Paris 8ème, a été accordée sur l’exercice par la Direction
Régionale des Affaires Culturelles d’Île-de-France pour un montant de 411 K€.
6-15 Dettes fournisseurs
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Dettes fournisseurs
844
1 371
2 215
943
1 833
2 776
Dettes fournisseurs d'immobilisations
Échéances des dettes fournisseurs
31/12/2020
31/12/2019
- 1an
+ 1 an
Total
Dettes fournisseurs
844
0
0
0
844
Dettes fournisseurs d'immobilisations
1 371
2 215
1 371
2 215
- 1an
+ 1 an
Total
Dettes fournisseurs
943
0
0
0
943
Dettes fournisseurs d'immobilisations
1 833
2 776
1 833
2 776
6-16 Autres passifs courants
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Dépôts de garantie reçus
3 845
1 266
541
828
1 400
3 530
3 079
183
Dettes fiscales et sociales
Autres dettes
Paiements d'avance des locataires
Produits constatés d'avance (droits d'entrée)
Produits constatés d'avance (autres)
2 706
278
0
0
8 637
9 021
77
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-17 Revenus locatifs
(en milliers d’euros)
31/12/2020
21 372
31/12/2019
20 569
Loyers
Etalement des franchises de loyers et paliers
Droit d'entrée
-1 468
183
7
183
Revenus locatifs
20 086
20 758
31/12/2019
actualisé
31/12/2019
publié
(en milliers d’euros)
31/12/2020
Revenus locatifs à périmètre constant (1)
Revenus locatifs des immeubles acquis
Revenus locatifs
20 086
20 758
16 813
0
0
3 945
20 086
20 758
20 758
(1) A détention constante sur les deux périodes.
6-18 Charges liées aux immeubles
(en milliers d’euros)
31/12/2020
-5 555
31/12/2019
Charges sur immeubles
Charges refacturées
-4 789
2 250
-2 540
2 108
Charges liées aux immeubles
-3 446
6-19 Autres revenus
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Mandat de gestion
222
8
206
7
Prestation de services
Crédit d'impôt bailleur Covid-19
Autres revenus
56
0
286
213
78
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-20 Frais de structure
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Autres achats et charges externes (1)
Taxes
-750
-175
-682
-90
-756
-143
-628
-90
Charges de personnel
Jetons de présence
Dotations aux amortissements
Dotations indemnité départ en retraite
Frais de structure
-80
-78
-6
-11
-1 783
-1 707
(1) Honoraires des commissaires aux comptes : au titre de la certification des comptes de la maison mère sur la période, les honoraires
comptabilisés pour l’exercice s’élèvent à 92,8 K€, partagés à part égale entre les deux membres du collège (Mazars et PWC) auxquels
s’ajoutent 16,8 K€ d’honoraires (PWC) relatifs à la certification des comptes des entités SCI 61 Monceau et C.P.P.J.
6-21 Autres produits et charges opérationnels
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Commission de performance
-882
-1 362
-1 362
Autres produits et charges opérationnels
-882
6-22 Résultat des ajustements des valeurs des immeubles de placement
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Ajustements à la hausse des valeurs des immeubles de placement
Ajustements à la baisse des valeurs des immeubles de placement
Ajustements des valeurs des immeubles de placement
111 927
-11 773
100 154
41 271
-5 911
35 360
6-23 Coût de l’endettement net
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Revenu des prêts
1
0
1
0
Revenu des VMP
Revenu de la participation SCI St-Honoré
Produits financiers
119
105
120
107
Intérêts dans le cadre de la gestion du compte bancaire
Intérêts sur emprunts (y compris les intérêts liés aux options d'échange de taux)
Intérêts sur dettes de loyers
-14
-13
-5 313
-3
-5 139
-4
Charges financières
-5 329
-5 210
-5 156
-5 049
Coût de l'endettement net
79
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-24 Ajustement des valeurs des instruments financiers de taux d’intérêts
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
-3 538
Valeur des instruments financiers de taux d'intérêts à l'ouverture de l'exercice
Valeur des instruments financiers de taux d'intérêts à la clôture de la période
Ajustements de valeurs des instruments financiers de taux d'intérêts
-4 019
-2 764
1 255
-4 019
-480
6-25 Ajustement des valeurs des actifs financiers
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Ajustement des valeurs de VMP
0
-42
-42
1
-935
-934
Ajustement de la valeur de la participation SCI St-Honoré
Ajustements des valeurs des actifs financiers
6-26 Impôts
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Impôts sur les bénéfices
Impôts différés
Impôts
-11
0
-11
0
-11
-11
6-27 Résultat par action
Le résultat par action est calculé en divisant le résultat net de l’exercice attribuable aux actionnaires
ordinaires de l’entité mère par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation au cours de
l’exercice, déduction faite des actions auto-détenues à la clôture.
La Société n’a pas émis d’instruments de capitaux dilutifs.
31/12/2020
110 782
31/12/2019
43 876
Résultat net - Part attribuable aux propriétaires de la société mère (en K€)
Nombre d'actions ordinaires à la clôture
6 733 655
-3 939
6 733 655
-2 543
Nombre d'actions auto-détenues à la clôture
Nombre d'actions ordinaires hors actions auto-détenues à la clôture
Résultat net par action (en €)
6 729 716
16,46
6 731 112
6,52
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires
6 733 655
-3 939
6 675 737
-2 543
Nombre d'actions auto-détenues à la clôture
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires hors actions auto-détenues
Résultat net pondéré par action (en €)
6 729 716
16,46
6 673 194
6,57
Les calculs en résultat global donnent exactement les mêmes résultats.
80
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6-28 Engagements hors bilan
(en milliers d’euros)
31/12/2020
156 858
31/12/2019
156 858
Hypothèques conventionnelles
Nantissement de comptes titres
Autres
83 131
419
89 730
470
Engagements donnés
240 408
247 057
La Société s’est engagée à effectuer, pour l’immeuble situé au 16 rue de la Paix à Paris, dans un délai de
quatre ans, soit fin 2021, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article
257, I,2,2°, du code général des impôts.
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Crédit de prestations commerciales
Cautions bancaires des locataires
11
8 623
5 000
220
11
9 790
5 000
220
Garanties de passif
Garanties financières pour les activités de transaction et gestion immobilière
Engagements reçus
13 854
15 021
6-29 Dividendes décidés et payés
(en milliers d’euros)
31/12/2020
Par action
31/12/2019
Par action
Total
Total
Dividendes N-1 décidés
8 350
8 346
1,24
1,24
8 183
8 182
1,24
1,24
Dividendes N-1 payés en N
Voir les « faits caractéristiques de l’exercice » en note 2.
6-30 Parties liées
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Droits d'utilisation
49
109
3
Autres actifs courants
3
Dettes fournisseurs
Autres passifs courants
Dettes de loyer
209
68
188
67
50
110
Autres revenus
230
-627
-2
213
-608
-3
Frais de structure et charges liées aux immeubles
Intérêts sur dettes de loyers
81
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Rémunération des dirigeants
(en milliers d’euros)
31/12/2020
31/12/2019
Dirigeants
0
90
90
0
90
90
Mandataires sociaux non dirigeants
Jetons de présence
6-31 Effectif moyen
31/12/2020
31/12/2019
Personnel à
disposition de
l'entreprise
Personnel à
disposition de
l'entreprise
Personnel salarié
Personnel salarié
Cadres administratifs
Employés
7,0
2,5
9,5
0,5
0,0
0,5
7,0
3,0
0,5
0,0
0,5
Total
10,0
6-32 Evénements postérieurs à la clôture
Aucun évènement significatif pouvant avoir un impact sur les comptes n’est intervenu entre le 31
décembre 2020 et la date d’arrêté des comptes par le directoire.
82
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.1.7 Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
PricewaterhouseCoopers Audit
63, rue de Villiers
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
Mazars
61 rue Henri Regnault
92400 Courbevoie
S.A.S. au capital de 2 510 460 €
S.A. à directoire et conseil de surveillance
au capital de 8 320 000 €
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie régionale
de Versailles et du Centre
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie régionale
de Versailles et du Centre
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
Exercice clos le 31 décembre 2020
A l'assemblée générale de la société IMMOBILIERE DASSAULT SA
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes
consolidés de la société IMMOBILIERE DASSAULT SA relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2020, tels qu’ils sont joints au présent
rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers
et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du
patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit et des risques.
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que
nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux
comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le
code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2020 à la date d’émission de notre
rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014
Justification des appréciations - Points clés de l’audit
La crise mondiale liée à la pandémie de COVID-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l’audit des comptes de cet
exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire induisent de multiples
conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs
perspectives d’avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une
incidence sur l’organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C’est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce
relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques
d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de
l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris
isolément.
Evaluation à la juste valeur des immeubles de placement
(Notes 3.5.3 et 6.3 de l’annexe aux comptes consolidés)
Risque identifié
Les immeubles de placement représentent l’essentiel du patrimoine d’Immobilière Dassault. Au 31 décembre 2020, les
immeubles de placement représentent 99% de l’actif consolidé, soit 812,5 millions d’euros.
83
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
En application de la norme IAS 40, Immobilière Dassault a opté pour la méthode de la juste valeur en tant que méthode
permanente et comptabilise les immeubles de placement à la juste valeur. Les variations de la juste valeur sont ainsi
comptabilisées en résultat.
La note 3-5-3 de l’annexe aux comptes consolidés précise que le patrimoine immobilier fait l’objet de procédures d’évaluation
par des experts immobiliers indépendants pour estimer la juste valeur des immeubles.
L’évaluation d’un actif immobilier est un exercice complexe d’estimation qui requiert des jugements importants pour déterminer
les hypothèses appropriées dont les principales concernent les taux de rendement et d’actualisation, les valeurs locatives de
marché, la valorisation des budgets de travaux à réaliser et les éventuels avantages (franchises de loyers notamment) à accorder
aux locataires lors de la relocation des actifs au terme de la durée des baux.
De plus, le contexte de la crise mondiale liée à la Covid-19 créé une incertitude sur les estimations retenues pour les valeurs
d’expertise. Ces estimations intègrent des hypothèses de taux d’actualisation, de rendement et de données locatives qui
dépendent de l’évolution du marché et qui pourraient s’avérer différentes dans le futur.
Nous avons considéré l’évaluation des immeubles de placements comme un point clé de l’audit en raison des montants en jeu,
du degré de jugement relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées et de la sensibilité de la juste valeur des
actifs immobiliers à ces hypothèses.
Notre réponse
Nous avons apprécié la compétence des experts, leurs qualifications et leur indépendance à l’égard du groupe. Nous avons en
particulier examiné l’application des règles définies par Immobilière Dassault en matière de nomination, de rotation et de
rémunération des experts. Nous avons, à partir de leurs lettres de mission et des contrats cadre, obtenu une compréhension de
la nature, de l’étendue et des limites de leurs travaux, s’agissant notamment du contrôle des informations fournies par le groupe.
Nous avons pris connaissance des expertises réalisées pour chaque immeuble, et apprécié la pertinence des méthodologies
d’expertises retenues, en fonction d’une part des informations liées à chaque actif (caractéristiques, situation au regard des
conditions locatives actuelles et des évolutions prévues) et d’autre part des paramètres de marché (valeurs locatives de marché,
taux d’actualisation ou de rendement utilisés, hypothèses de vacance commerciale et financière) disponibles dans le contexte de
la crise mondiale liée à la Covid-19.
Nous avons rencontré les experts en présence des représentants de la société, afin de conforter la rationalisation de l’évolution
globale du portefeuille et les valeurs d’expertise des actifs.
Nous avons procédé, par sondage, à la vérification arithmétique des calculs de valorisation effectués par les experts en fonction
des méthodologies retenues.
Enfin, nous avons procédé au rapprochement des valeurs des expertises immobilières aux valeurs retenues dans les comptes et
à la vérification du caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes consolidés.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques
prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du directoire
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux
comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à
la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la
présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2
du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du président du Directoire. S’agissant de comptes consolidés, nos
diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport
financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Immobilière Dassault SA par l’Assemblée générale du 28 avril
2000 pour le cabinet Mazars et du 3 mai 2018 pour le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit.
Au 31 décembre 2020, le cabinet Mazars était dans la 21ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
PricewaterhouseCoopers Audit dans la 3ème année.
84
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel
qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement
de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation
et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Il incombe au comité d’audit et des risques de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité
des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les
procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le directoire.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les
comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel
permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter
d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à
garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
•
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et
recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une
anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur,
car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
•
•
•
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations
comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation
et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des
circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation
s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude
significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au
sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
•
•
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations
et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte
des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est
responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion
exprimée sur ces comptes.
Rapport au comité d’audit et des risques
Nous remettons au comité d’audit et des risques un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le
programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa
connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les
procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
85
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit et des risques, figurent les risques d’anomalies significatives
que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les
points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit et des risques la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014
confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles
L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas
échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit et des risques des risques pesant sur notre indépendance et des mesures
de sauvegarde appliquées.
Fait à Neuilly-sur-Seine et à Paris La Défense, le 8 mars 2021
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Jean-Baptiste Deschryver
MAZARS
Mathieu Mougard
86
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.2 Comptes annuels au 31 décembre 2020
3.2.1 Bilan
BILAN ACTIF
(En K€)
Amortissements
et
Rubriques
Montant Brut
31/12/2020
31/12/2019
dépréciations
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
98
95
3
5
Concessions, brevets et droits similaires
Autres immobilisations incorporelles
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Terrains
130 950
92 234
19
2 328
33 489
10
128 622
58 745
9
130 373
63 127
10
Constructions
Installations techniques, matériel, outillage
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Avances et acomptes
101
60
41
48
4 527
4 527
11 214
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Autres participations
Créances rattachées à des participations
Prêts
131 305
29 183
40
2 554
128 751
29 183
40
131 305
33 729
49
422
2
420
386
Autres immobilisations financières
388 879
38 537
350 342
370 246
ACTIF IMMOBILISE
3
3
3
Avances et acomptes versés sur commandes
CREANCES
1 863
236
381
1 482
236
3 232
1 109
Créances clients et comptes rattachés
Autres créances
DIVERS
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
1
1
1
COMPTES DE REGULARISATION
234
234
289
Charges constatées d'avance
2 337
381
1 956
4 634
ACTIF CIRCULANT
TOTAL GENERAL
391 216
38 918
352 298
374 880
87
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
BILAN PASSIF
(En K€)
Rubriques
31/12/2020
31/12/2019
41 075
41 075
71 122
41 075
71 122
Capital social ou individuel
Primes d'émission, de fusion, d'apport
Ecarts de réévaluation (dont écart d'équivalence :
Réserve légale
(dont versé
)
)
3 955
3 914
Réserves statutaires ou contractuelles
Réserves réglementées
Autres réserves
8
9 065
8
9 065
33 902
812
26 328
(10 175)
4 247
Report à nouveau
RESULTAT DE L'EXERCICE (bénéfice ou perte)
3 532
Provisions réglementées
CAPITAUX PROPRES
145 625
163 431
Provisions pour risques
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
DETTES FINANCIERES
200 168
3 737
200 661
3 687
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
Emprunts et dettes financières divers
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
DETTES D'EXPLOITATION
421
622
486
990
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
DETTES DIVERSES
60
266
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
1 386
4 898
COMPTES DE REGULARISATION
278
462
Produits constatés d'avance
DETTES
206 673
211 449
352 298
374 880
TOTAL GENERAL
-10 175 297,34
Résultat de l'exercice en euros
352 297 829,98
Total du bilan en euros
88
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.2.2 Compte de résultat
(En K€)
Rubriques
France
Exportation 31/12/2020 31/12/2019
13 000
8
13 007
13 661
Production vendue de services
13 000
8
13 007
13 661
CHIFFRES D'AFFAIRES NETS
20
3
94
20
Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges
Autres produits
13 031
13 775
PRODUITS D'EXPLOITATION
1 523
856
1 826
759
Autres achats et charges externes
Impôts, taxes et versements assimilés
Salaires et traitements
438
403
237
219
Charges sociales
DOTATIONS D'EXPLOITATION
4 403
1 751
168
6 441
646
Sur immobilisations : dotations aux amortissements
Sur immobilisations : dotations aux dépréciations
Sur actif circulant : dotations aux dépréciations
213
175
179
Autres charges
9 550
3 481
10 686
3 089
CHARGES D'EXPLOITATION
RESULTAT D'EXPLOITATION
PRODUITS FINANCIERS
163
328
Autres intérêts et produits assimilés
Reprises sur provisions et transferts de charges
2 529
163
2 857
PRODUITS FINANCIERS
2 556
3 678
Dotations financières aux amortissements, dépréciations et provisions
Intérêts et charges assimilées
3 616
6 234
(6 070)
(2 589)
3 616
(759)
2 330
CHARGES FINANCIERES
RESULTAT FINANCIER
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS
89
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
(En K€)
Rubriques
31/12/2020
31/12/2019
0
53
12
0
28
11
Produits exceptionnels sur opérations de gestion
Produits exceptionnels sur opérations en capital
Reprises sur provisions et transferts de charges
PRODUITS EXCEPTIONNELS
65
39
0
6 913
727
0
323
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion
Charges exceptionnelles sur opérations en capital
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
1 223
CHARGES EXCEPTIONNELLES
RESULTAT EXCEPTIONNEL
7 640
1 546
(7 575)
(1 507)
11
11
Impôts sur les bénéfices
TOTAL DES PRODUITS
TOTAL DES CHARGES
BENEFICE OU PERTE
13 259
23 435
16 671
15 859
812
(10 175)
90
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.2.3 Annexes aux comptes annuels
INFORMATIONS GENERALES
La société Immobilière Dassault SA (ci-après la « Société ») domiciliée au 9 Rond Point des Champs Elysées
– Marcel Dassault, 75008 Paris, est cotée sur la bourse de Paris Euronext, compartiment B (Code ISIN :
FR0000033243).
La Société a été constituée le 11 mars 1929 pour 99 ans, soit jusqu'au 10 mars 2028.
La société établit des comptes consolidés, lesquels sont disponibles au siège social ou sur le site Internet
www.immobiliere-dassault.com.
Les comptes sont présentés en K€.
FAITS CARACTERISTIQUES DE L’EXERCICE
1.RISQUES LIES A LA PANDEMIE DE COVID-19
IMMOBILIERE DASSAULT, confronté comme tous les autres acteurs économiques au risque générique que
représente la pandémie de Covid-19, met en œuvre des mesures de protection de la santé de ses
collaborateurs tout en assurant la continuité de ses opérations grâce au télétravail et à une permanence
physique réduite, afin de conserver une relation étroite avec ses clients locataires.
Le contexte économique lié à la crise sanitaire de la Covid-19 et son évolution sont susceptibles d’impacter
défavorablement la vacance locative et l’encaissement des loyers en cas de difficultés des clients
locataires, de retarder la réalisation de travaux et l’obtention d’autorisation administrative en période de
confinement, d’affecter la valeur des actifs par l’intégration d’une prime de risque par les experts et
d’entrainer une baisse des opportunités d’acquisition et/ ou de cession du fait du ralentissement des
arbitrages.
Le Groupe est en discussion avec certains locataires qui rencontrent des difficultés ponctuelles ou ayant
subis un arrêt administratif d’activité afin de mettre en place des mesures d’accompagnement,
échelonnement des loyers et/ou abandon de loyers recommandées par les autorités, en négociant de
nouveaux accords apportant ainsi des contreparties tant au bailleur qu’au locataire.
Certains chantiers ont été décalés de quelques mois mais ont pu être maintenus.
Compte tenu des fondamentaux de nos immeubles et de la qualité de nos principaux locataires, les
impacts de la pandémie COVID -19 demeurent à ce stade modérés pour le Groupe néanmoins il faudra du
temps pour connaître précisément l’impact définitif du virus Covid-19 sur l’économie mondiale et le
secteur immobilier et les incertitudes et la volatilité demeurent.
2.TITRES DE PARTICIPATION
Les titres de la société C.P.P.J., propriétaire d’un portefeuille de première qualité composé principalement
de commerces, notamment du Passage Jouffroy ont été dépréciés de 2,6 M€ compte tenu de la perte de
valeur sur l’exercice.
3. PATRIMOINE IMMOBILIER DETENU EN DIRECT
La Société a mené une gestion locative active et la conduite du projet de rénovation de l’immeubles 16 rue
de la Paix.
23 Champs Elysées
La Société a signé un nouveau bail à effet du 1er février 2021, d’une durée ferme de 12 ans, et assorti
d’une promesse de renouvellement sur une période de 9 ans. Il fait suite à la signature d’une cession de
bail par Abercrombie & Fitch, précédent locataire de l’immeuble. Ce bail autorise la réalisation de travaux
avec demande de permis de construire, à la charge du preneur. L’ouverture des locaux devrait intervenir
dès l’achèvement des travaux.
91
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
127 Champs Elysées
La Société a signé fin juin 2020 de nouveaux accords avec le locataire actuel, Christian Dior Couture, pour
la totalité de l’immeuble, sur une période de 12 ans, à effet du 1er janvier 2021. Les travaux de
restructuration qui devaient être engagés, à l’issue de la période d’occupation temporaire de ce locataire,
ont été en conséquence abandonnés.
La révision du plan d’amortissement de cet actif initiée en 2018 en prévision des futurs travaux de
restructuration (2021,2023) a pris fin à la date de signature de ces nouveaux accords. Cette révision, pour
la période de janvier à juin 2020 a un impact de 1,8 M€ sur les comptes du présent exercice. Il était de 3,6
M€ sur ceux de l’exercice précédent.
Les coûts engagés sur ce projet (inscrits en immobilisations en cours), soit 6,9 M€ ont été portés en
résultat.
16 rue de la Paix
Dans le cadre de son projet de restructuration, La Société a obtenu le 9 octobre 2020 le permis de
construire de l’immeuble.
Le montant des immobilisations en cours s’élève à 4,5 M€ à la clôture de l’exercice.
4. DISTRIBUTION DE DIVIDENDES
L’Assemblée Générale des actionnaires du 12 mai 2020 a voté un dividende par action de 1,24 €, soit
8,3 M€.
5. EVALUATIONS
Les expertises conduites en fin d’exercice, par des experts indépendants, sur les immeubles détenus en
direct conduisent à une appréciation de valeur de 105,4 M€ (données hors droits) par rapport à l’exercice
précédent pour atteindre une valeur d’expertise de 528 M€.
L’évaluation des titres de participation se déprécie de 2,1 M€.
REGLES ET METHODES COMPTABLES
En application du Code de commerce - art. L123-12 à L123-28, du règlement N°2014-03 du 5 juin 2014 et
des règlements suivants de l’Autorité des Normes Comptables.
Les comptes annuels au 31 décembre 2020 ont été préparés dans un contexte évolutif de crise sanitaire
et économique lié au Covid-19.
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base :
- continuité de l'exploitation,
- permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre,
- indépendance des exercices,
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des
coûts historiques. Les principales méthodes utilisées sont les suivantes :
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition.
Les logiciels acquis sont amortis linéairement sur une durée de 1 et 3 ans.
Les noms de domaine, sont amortis linéairement sur leur durée d'utilisation, soit cinq ans.
Site Internet :
Les coûts engagés au cours de la phase de recherche préalable sont enregistrés en charges.
92
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Les coûts engagés au cours de la période de développement sont comptabilisés à l'actif et amortis
linéairement sur cinq ans.
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
- Frais d'acquisitions des immeubles :
A compter du 1er janvier 2005, la Société s'est conformée à la nouvelle définition du coût d'entrée des
actifs, le coût d'acquisition inclut les frais, honoraires, commissions et droits de mutation liés aux achats
ou apports. Ces frais sont affectés aux rubriques gros œuvre des immeubles concernés.
- Application de la méthode des composants :
La Société a adopté la méthode de réallocation des valeurs nettes comptables figurant au bilan du 31
décembre 2004 afin de reconstituer les composants de l'actif immobilisé pour la partie constructions.
Les composants suivants sont distingués, leur coût étant évalué sur une base réelle lorsque l'information
est disponible, ou à défaut en utilisant ces critères de répartition :
- gros œuvre
50 %
15 %
20 %
15 %
- façades, étanchéités, couvertures
- installations générales et techniques
- agencements et aménagements
L'amortissement des immeubles est réalisé, par composant, selon le mode linéaire, sur les durées
suivantes :
- gros œuvre
40 à 80 ans selon la nature des immeubles
20 à 30 ans selon la nature des immeubles
- façades, étanchéités, couvertures
- installations générales et techniques 20 ans
- agencements et aménagements 12 ans
Le plan d’amortissement des composants peut être révisé de manière prospective en présence d’un
changement significatif dans l’utilisation du bien.
A chaque arrêté, la Société apprécie l'existence d'indices montrant qu'un actif a pu perdre de façon
notable de sa valeur. Auquel cas, une dépréciation pour perte de valeur peut être comptabilisée en
résultat, tout comme la reprise, le cas échéant.
Le niveau des éventuelles dépréciations notables est déterminé immeuble par immeuble par
comparaison entre la valeur vénale (hors droits) calculée sur la base d'expertises indépendantes
conduites deux fois par an (à la fin du premier semestre et en fin d'exercice), à l’exception, généralement,
des immeubles acquis depuis moins d’un an, et la valeur nette comptable.
Ces dépréciations, qui constatent la baisse non définitive et non irréversible de l'évaluation de certains
immeubles patrimoniaux par rapport à leur valeur comptable, s'inscrivent à l'actif, en diminution de ces
dernières, sous la rubrique "Amortissements et dépréciations".
La dépréciation porte en priorité sur les frais d'acquisitions qui sont affectés en gros-œuvre puis sur le
terrain.
La comptabilisation d'une dépréciation entraîne une révision de la base amortissable et, éventuellement,
du plan d'amortissement des immeubles de placement concernés.
Les travaux de construction, de rénovation lourde, de modernisation conséquente ainsi que la remise en
état de locaux lors de la relocation, sont immobilisés.
En revanche, les travaux d'entretien qui garantissent une conservation optimale du patrimoine
immobilier (ravalement), les travaux périodiques d'entretien sont comptabilisés en charges de l'exercice.
93
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
PARTICIPATIONS
Les titres de participation sont comptabilisés au coût d’acquisition, intégrant ainsi les frais d’acquisition
qui sont amortis sur 5 ans sous la forme d’amortissements dérogatoires.
La valeur d’inventaire est déterminée par rapport à la valeur d’usage de la participation. Lorsque la valeur
d’inventaire à la clôture est notablement inférieure à ce coût d’acquisition, une dépréciation est
constatée.
INDEMNITES D’EVICTION
Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une indemnité d’éviction au locataire en place. Si le
versement d’indemnité d’éviction s’inscrit dans le cadre de travaux de rénovation lourde ou de
reconstruction d’un immeuble pour lesquels il est impératif d’obtenir au préalable le départ des
locataires, ce coût est intégré dans le prix de revient de l’opération de construction.
ACTIONS PROPRES
Les opérations réalisées pour le compte de la Société par son intermédiaire financier dans le cadre du
contrat de liquidité sur les actions propres sont enregistrées dans les postes suivants :
- les actions propres détenues sont comptabilisées en immobilisations financières "actions propres"
- les liquidités en immobilisations financières "autres créances diverses immobilisées"
Les résultats réalisés lors de la vente des actions propres sont comptabilisés, suivant qu'il s'agit d'une
perte ou d'un gain, en résultat exceptionnel "Mali s/rachat d'actions propres" ou "Boni s/rachat d'actions
propres".
A la clôture de l'exercice ou du semestre, le coût d'acquisition est comparé au cours moyen de bourse du
dernier mois de l'exercice ou du semestre. Une dépréciation est constituée si ce cours est inférieur à la
valeur comptable.
FRAIS D’AUGMENTATION DE CAPITAL
Les frais d’augmentation de capital nets d’impôt société sont, selon la méthode préférentielle, imputés
sur le montant de la prime d’émission afférente à l’augmentation de capital.
CREANCES
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est constituée en cas de difficulté
de recouvrement.
INSTRUMENTS FINANCIERS
La Société a conclu des contrats de swaps de taux. Ces opérations sont destinées à se prémunir contre
des fluctuations à la hausse des taux d’intérêts à taux variable des lignes de crédit utilisées.
Ces instruments répondent majoritairement aux critères des opérations de couverture. Toutefois,
lorsque le caractère de couverture ne peut être démontré (cas d'une sur couverture en raison d'un
volume swappé supérieur à la ligne de crédit tirée au regard des prévisions de trésorerie estimées à
chaque arrêté comptable), ils sont alors considérés comme détenus à des fins spéculatives.
Les pertes latentes éventuelles, résultant de la juste valeur des contrats qualifiés spéculatifs à la date de
clôture, sont alors prises en compte dans le résultat sous la forme d'une dotation financière en
contrepartie d'une provision pour risques et charges contrairement aux opérations de couverture pour
lesquelles le différentiel de taux payé ou reçu en application des accords est comptabilisé en charges ou
en produits financiers au fur et à mesure du dénouement.
Les éventuelles primes constitutives du prix d'achat de ces opérations sont comptabilisées, à la conclusion
de l'opération, à l'actif du bilan, dans le compte "instruments de trésorerie" inscrit en disponibilités et
rapportées au résultat sur la durée du contrat.
Ces instruments sont présentés dans la note relative aux engagements hors bilan.
94
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
CONSTATATION DU CHIFFRE D'AFFAIRES
Le chiffre d'affaires correspond aux loyers, indemnités d’occupation et charges incombant aux locataires
des immeubles, qui sont comptabilisés au fur et à mesure de l'avancement de l'exécution de la prestation.
Afin de rendre compte correctement des avantages économiques procurés par le bien, les avantages
accordés aux locataires à partir de la prise d’effet du bail (franchises de loyers notamment) sont étalés
sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation. En cas de cession d’un immeuble, le solde
des avantages non encore étalés, est comptabilisé en résultat de cession.
Le droit d'entrée versé par un locataire constitue un produit, réparti sur la durée ferme du bail. Le produit
non encore reconnu en résultat est inscrit au passif du bilan en produits constatés d’avance.
La Société assure depuis le 1er juillet 2007 la gestion locative et technique d'immeubles appartenant à sa
maison mère, la société Groupe Industriel Marcel Dassault dans le cadre de mandats de gestion. Les
revenus générés par cette activité sont comptabilisés en chiffre d'affaires.
IMPOTS SOCIETE
La Société a opté depuis le 1er janvier 2006 pour le régime fiscal visé à l’article 208 C du Code général des
impôts applicables aux Sociétés d’Investissements Immobilières Cotées (SIIC). Du fait de l’option pour ce
régime, aucun impôt sur les sociétés n’est dû au titre de la location d’immeubles, directement ou
indirectement au travers du résultat de la filiale. De même, les plus-values de cession des immeubles sont
exonérées.
Rappel des modalités et des conséquences de l’option pour le régime SIIC
Ø Le changement de régime fiscal qui résulte de l’adoption du régime SIIC entraine les conséquences
fiscales d’une cessation d’entreprise (taxation des plus-values latentes, des bénéfices en sursis
d’imposition et des bénéfices d’exploitation non encore taxés).
Ø Les SIIC ayant opté pour le régime spécial sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur la fraction de
leur bénéfice provenant :
o De la location d’immeubles à conditions que 95% de ces bénéfices soient distribués avant la fin
de l’exercice qui suit celui de leur réalisation;
o Des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de participations dans les sociétés de
personnes relevant de l’article 8 du Code général des impôts et ayant un objet identique à celui
des SIIC, ou de participations ayant optées pour le régime spécial, à condition que 70% de ces
plus-values soient distribuées avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation;
o
Des dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime spécial et provenant de bénéfices
exonérés ou plus-values à condition qu’ils soient redistribués en totalité au cours de l’exercice
suivant celui de leur perception.
En cas de sortie du régime SIIC, la Société pourrait être tenue d’acquitter un complément d’impôt sur les
sociétés au taux de droit de commun.
Ø
La loi de finances rectificative de 2006 a ajouté que pour bénéficier du régime SIIC, ni le capital ni les
droits de vote ne doivent être détenus à hauteur de 60% ou plus par une ou plusieurs personnes
agissant de concert au sens de l’article L.233-10 du Code de commerce.
Du fait de l’adoption du régime SIIC, deux secteurs sont à distinguer au plan fiscal, l’un imposable à l’impôt
sur les sociétés et l’autre exonéré. Le secteur exonéré comprend les charges et revenus inhérents à
l’exploitation des opérations de location simple, le secteur taxable comprend les prestations de services
dans le cadre de l’activité de gestion pour compte de tiers.
ENGAGEMENTS EN MATIERE DE DEPARTS A LA RETRAITE
Le coût des engagements en matière de départs à la retraite figure en engagements hors bilan.
Il est déterminé par application des règles prévues par la convention collective dont dépendent les
salariés ou mandataires sociaux.
95
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Il correspond aux obligations restant à courir pour l'ensemble du personnel, sur la base des droits à terme
courus en intégrant des hypothèses de mortalité, de rotation du personnel, de revalorisation des salaires
et de rendement financier des actifs à long terme et en intégrant au prorata du temps de présence dans
la Société, l'ancienneté dans le groupe DASSAULT, s'agissant du personnel transféré.
96
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
IMMOBILISATIONS (En K€)
Acquisition
Acquisition,
Début
d'exercice
Rubriques
Réévaluation
apport,
virement
AUTRES POSTES D'IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
98
Terrains
Constructions sur sol propre
130 950
92 226
8
Constructions installations générales, agencements, aménagements
Installations techniques, matériel et outillage industriels
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
19
98
11 214
3
216
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
234 506
227
165 034
435
1 255
1 190
Autres participations
Prêts et autres immobilisations financières
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
TOTAL GENERAL
165 469
400 074
2 444
2 671
Valeur
d'origine
Diminution
Fin d'exercice
Rubriques
Cession,
Rebut
Virement
AUTRES POSTES IMMOB. INCORPORELLES
98
Terrains
Constructions sur sol propre
130 950
92 234
Constructions instal. générales, agencements, aménagements
Installations techniques, matériel et outillage industriels
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
19
101
4 527
8
8
6 895
6 895
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
227 830
Autres participations
Prêts et autres immobilisations financières
5 801
1 162
160 488
462
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
TOTAL GENERAL
6 963
160 951
388 879
8
13 858
97
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
AMORTISSEMENTS (En K€)
Rubriques
Début d'exercice
94
Dotations
2
Reprises
Fin d'exercice
95
AUTRES IMMO. INCORPORELLES
Terrains
Constructions sur sol propre
28 183
4 402
32 584
Constructions sur sol d'autrui
Constructions inst. générales, agencements
Installations techniques, matériel et outillage
Matériel de bureau, informatique, mobilier
8
50
2
9
10
60
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
TOTAL GENERAL
28 241
28 335
4 413
4 415
32 654
32 749
PROVISIONS (En K€)
Rubriques
Début d'exercice Dotations
Reprises Fin d'exercice
3 532
716
4 247
Amortissements dérogatoires
3 532
716
4 247
Autres provisions pour risques et charges
1 493
1 751
2 554
2
12
3 232
2 554
2
Dépréciations sur immobilisations corporelles
Dépréciation sur titres de participation
Dépréciations des autres immobilisations financières
Dépréciations sur comptes clients
230
168
16
381
Autres dépréciations
TOTAL GENERAL
5 255
5 190
28
10 416
1 918
2 556
716
16
12
Dotations et reprises d'exploitation
Dotations et reprises financières
Dotations et reprises exceptionnelles
98
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
CREANCES ET DETTES (En K€)
ETAT DES CREANCES
Montant brut 1 an au plus plus d'un an
29 183
40
73
9
29 110
31
Créances rattachées à des participations
Prêts
422
1 863
0
395
1 268
0
27
Autres immobilisations financières
Autres créances clients
595
Etat, autres collectivités : impôt sur les bénéfices
Etat, autres collectivités : taxe sur la valeur ajoutée
Etat, créances diverses
188
188
Groupe et associés
48
48
69
Débiteurs divers
Charges constatées d'avance
234
166
31 979
2 049
29 930
TOTAL GENERAL
Montant des prêts accordés en cours d'exercice
Montant des remboursements obtenus en cours d'exercice
Prêts et avances consentis aux associés
9
plus d'1 an,
-5 ans
ETAT DES DETTES
Montant brut 1 an au plus
plus de 5 ans
1 630
198 538
3 737
421
1 630
60 538
3 089
421
Emprunts et dettes à 1 an maximum à l'origine
Emprunts et dettes à plus d' 1 an à l'origine
Emprunts et dettes financières divers
Fournisseurs et comptes rattachés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Etat : impôt sur les bénéfices
88 000
648
50 000
44
44
107
107
415
57
415
57
Etat : taxe sur la valeur ajoutée
Etat : autres impôts, taxes et assimilés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Groupe et associés
60
60
1 386
278
1 386
278
Autres dettes
Produits constatés d'avance
206 673
68 024
88 648
50 000
TOTAL GENERAL
Emprunts souscrits en cours d'exercice
Emprunts remboursés en cours d'exercice
Emprunts, dettes contractés auprès d'associés
1 000
0
99
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
EXPLICATIONS CONCERNANT CERTAINS POSTES DU BILAN
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES :
Les immobilisations incorporelles sont composées essentiellement des logiciels d'exploitation.
IMMOBILISATIONS CORPORELLES :
Le patrimoine de la Société est composé au 31 décembre 2020 de :
- cinq immeubles de bureaux et commerce à Paris ;
- un immeuble de bureaux et commerce à Neuilly ;
En application des dispositions fiscales de l’article 1594-0 G –A -1du CGI, l’immeuble du 16 rue de la Paix
à Paris, acquis le 15 décembre 2017 fait l’objet d’un engagement de construire dans le délai de 4 ans.
Pour mémoire, les autres immeubles ne font plus l’objet d’engagement de conservation en application
des dispositions fiscales de l’article 210 E du CGI.
Révision du plan d’amortissement de l’immeuble 127 Champs Elysées
La révision du plan d’amortissement a pris fin en juin 2020 suite à la négociation de nouveaux accords
avec le locataire actuel et l’abandon du projet de rénovation.
Pour mémoire, le plan d’amortissement avait été révisé à compter d’août 2018, conformément aux règles
comptables, de façon à ramener, la valeur résiduelle en janvier 2021, des biens destinés à être détruits, à
une valeur nulle.
L’impact de cette révision du plan d’amortissement sur le 1er semestre 2020 est une dotation
complémentaire de 1,8 M€ en résultat d’exploitation (3,6 M€ en 2019). La dotation 2020 de l’immeuble
baisse de 2 M€ par rapport à celle de 2019.
Dépréciation
Les tests de valeur aboutissent à une dépréciation de 3 232 K€ sur l’immeuble du 16 rue de la Paix (1 740
K€ complémentaires en 2020).
IMMOBILISATIONS FINANCIERES :
Les immobilisations financières sont essentiellement constituées :
-
-
-
-
-
des parts sociales de la SCI 61 Monceau pour un prix de revient de 62,5 M€;
des actions de la SA C.P.P.J. pour un prix de revient de 68,8 M€;
de l’avance en compte courant accordée à la SCI 61 Monceau pour un montant de 27,2 M€;
de l’avance en compte courant accordée à la SA C.P.P.J. pour un montant de 2 M€;
des actions propres détenues dans le cadre d'un contrat de liquidité avec la société ODDO & Cie.
Au 31 décembre 2020, le contrat de liquidité est constitué de :
- 3 939 titres (0,06% du capital) pour une valeur brute de 239 K€
- et de liquidités pour 156 K€
La valeur de ces titres au regard de la moyenne des cours de bourse de clôture de décembre 2020 est de
237 K€.
CREANCES :
Les créances auprès des locataires intègrent 1,3 M€ de produits comptabilisés en application de
l’étalement des franchises de loyer sur la durée ferme du bail.
Les autres créances sont essentiellement composées de créances de TVA.
100
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
CHARGES CONSTATEES D'AVANCE :
Il s'agit d'achats de biens et de services pour lesquels l'utilisation interviendra ultérieurement au 31
décembre 2020.
Les charges constatées d’avance, intègrent ainsi notamment les primes d’assurance décennale et les
droits de raccordement liés aux contrats d’achat d’énergie thermique, étalées sur la durée des contrats.
DETTES FINANCIERES :
Elles sont composées principalement :
- de la ligne de crédit révolving contracté le 25 novembre 2014 mais renégocié en 2018 pour un
montant autorisé de 78.500 K€ (d’une durée de sept ans, remboursable in fine le 25 novembre
2021), à taux variable. Le tirage au 31 décembre 2020 est de 60.000 K€;
- de la ligne de crédit révolving contracté le 13 décembre 2017 pour un montant autorisé de
55.000 K€ (d’une durée de sept ans, remboursable in fine le 13 décembre 2024), à taux variable.
Le tirage au 31 décembre 2020 est de 53.000 K€ ;
- de la ligne de crédit contracté le 25 juillet 2018 pour un montant de 50.000 K€ (d’une durée de
dix ans, remboursable in fine le 25 juillet 2028), à taux fixe ;
- de la ligne de crédit contracté le 23 novembre 2018 pour un montant de 35.000 K€ (d’une durée
de cinq ans, remboursable in fine le 23 novembre 2023), à taux fixe ;
Soit une enveloppe totale de 218,5 M€ tirée à 198 M€ et assortie de swaps de taux à hauteur de
100 M€.
- des intérêts courus liés à ces lignes de crédit pour un montant de 538 K€ ;
- du découvert bancaire pour un montant de 1 630 K€ ;
- des dépôts de garantie reçus des locataires pour un montant de 3.737 K€.
AUTRES DETTES :
Il s'agit pour l'essentiel de clients créditeurs (loyers payés d'avance) pour 1.222 K€.
PRODUITS CONSTATES D’AVANCE :
Les produits constatés d'avance intègrent les droits d'entrée versés par les locataires qui sont étalés sur
la durée ferme du bail.
101
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
DETAIL DES CHARGES A PAYER (En K€)
EMPRUNTS ET DETTES FINANCIERES
538
Intérêts courus sur emprunts auprès des établissements de crédit
538
DETTES FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES
133
Fournisseurs - factures non parvenues
133
DETTES SUR IMMOBILISATIONS
49
Fournisseurs - factures non parvenues
49
DETTES FISCALES ET SOCIALES
Dettes sur provisions congés à payer
Charges sociales sur congés à payer
Organismes sociaux - Charges à payer
Etat - Charges à payer
117
44
21
6
46
AUTRES DETTES
165
35
Clients - Avoirs à établir
Créditeurs divers - Charges à payer
130
TOTAL DES CHARGES A PAYER
1 002
DETAIL DES PRODUITS A RECEVOIR (En K€)
CREANCES RATTACHEES A DES PARTICIPATIONS
73
Intérêts courus
73
CLIENTS ET COMPTES RATACHES
1 357
Clients - Factures à établir
1 357
AUTRES CREANCES
13
13
0
Fournisseurs - avoirs à recevoir
Etat – Produits à recevoir
Débiteurs divers – Produits à recevoir
0
TOTAL DES PRODUITS A RECEVOIR
1 443
DETAIL DES CHARGES ET PRODUITS CONSTATES D’AVANCE (En K€)
234
-278
-44
Charges constatées d'avance
Produits constatés d'avance
TOTAL DES CHARGES ET PRODUITS CONSTATES D'AVANCE
102
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
COMPOSITION DU CAPITAL
Nombre de titres
Valeur nominale
à l'ouverture à la clôture
de l'exercice de l'exercice
Catégories de titres
à l'ouverture
créés pendant
l'exercice
remboursés
à la clôture
de l'exercice
pendant l'exercice
de l'exercice
6 733 655
6 733 655
6,10
6,10
Actions ordinaires
VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (EN K€)
Situation à l'ouverture de l'exercice
Solde
Capitaux propres à l'ouverture de l'exercice
163 431
Variations en cours d'exercice
En moins
En plus
Variations du capital
Variations des primes liées au capital
Variations des réserves, report à nouveau
Résultat de l'exercice
Dividendes distribués au cours de l'exercice
Amortissements dérogatoires
10 175
8 346
716
Mouvements de l'exercice
-17 805
Situation à la clôture de l'exercice
Solde
145 626
Capitaux propres avant répartition à la clôture de l'exercice
EFFECTIF MOYEN
Effectifs
Personnel salarié
7
Cadres administratifs
7
TOTAL
103
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS (En K€)
Valeur
comptable
brute des
Valeur
Prêts et avances
consentis non
encore
Montant
des cautions encaissés par la
et avals
donnés
Dividendes
comptable
nette des titres
détenus
Informations financières
société au cours
de l’exercice
titres détenus
remboursés
62 536
68 769
62 536
66 215
128 751
27 150
2 033
0
0
0
0
0
0
SCI 61 Monceau
SA C.P.P.J.
131 305
29 183
EXPLICATIONS CONCERNANT CERTAINS POSTES DU COMPTE DE RESULTAT (En K€)
PRODUITS D'EXPLOITATION :
Chiffre d'affaires
Loyers d'immeubles locatifs :
11 569
67
Honoraires de gestion :
Charges et taxes incombant aux locataires :
Honoraires dans le cadre de mandats de gestion :
Prestations de services :
1 099
222
50
CHARGES D'EXPLOITATION :
Les charges d’exploitation sont composées des :
- charges liées à l'exploitation des immeubles :
- charges liées au fonctionnement de la société :
Honoraires des Commissaires aux comptes
7 893
1 657
Les honoraires facturés au titre du contrôle légal des comptes de cette période s'élèvent à 93 K€,
partagés à part égale entre les deux membres du collège.
PRODUITS FINANCIERS :
Il s'agit essentiellement des produits des avances en compte courant consenties aux sociétés SCI 61
Monceau et SA C.P.P.J. pour 163 K€.
CHARGES FINANCIERES :
Il s'agit principalement des intérêts dus (intérêts à taux variable et couverture, intérêts à taux fixe) sur
l’ensemble des emprunts contractés pour un montant de 3 665 K€ et la dépréciation des titres C.P.P.J.
pour 2 554 K€
RESULTAT EXCEPTIONNEL :
Ce résultat correspond essentiellement aux investissements engagés dans le cadre du projet de
restructuration abandonné de l’immeuble du 127 champs Elysées pour 6 895 K€ et à la dotation des
amortissements dérogatoires pour 715 K€.
104
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
IDENTITE DES SOCIETES MERES CONSOLIDANT LES COMPTES DE LA SOCIETE
Dénomination sociale - siège social
Forme
Montant capital (en euros)
% détenu
GROUPE INDUSTRIEL MARCEL DASSAULT
SAS
512 851 968
55,24%
9 Rond Point des Champs Elysées 75008 PARIS – France (siège social)
SIREN 400 628 079
ENGAGEMENTS FINANCIERS (En K€)
Engagements donnés
Au profit de
Catégories d'engagements
Total Dirigeants Filiales Participations Autres
Nantissement de compte titres C.P.P.J. au profit des
Banques Crédit Lyonnais, CADIF et ARKEA (a)
Hypothèque conventionnelle au profit de la BNP (a)
Engagement commercial (achat de commercialité)
Cautions bancaires
83 131
83 131
53 000
419
0
53 000
419
0
Engagements en matières de
47
47
pensions, retraites et indemnités
(a) en sus, compte de produits, intérêts non payés
TOTAL
53 466
136 597
83 131
La Société s’est engagée à effectuer, pour l’immeuble rue de la Paix à Paris, dans un délai de quatre
ans, soit fin 2021, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257,
I,2,2°, du code général des impôts.
La Société s’est engagée à conserver directement ou indirectement au moins 95 % de CPPJ aussi
longtemps que CPPJ sera redevable d’une somme quelconque au titre des contrats de prêt de 73 M€
et 16 M€ (échéance 13/11/2025) et d’une ligne de facilité de caisse de 1,5 M€ jusqu’au 31/12/2021
auprès du pool mené par LCL.
Engagements reçus
Accordés par
Catégories d'engagements
Total
Dirigeants Filiales Participations Autres
5 000
5 000
Garantie de passif lié à acquisition titres C.P.P.J.
Crédit de prestations commerciales
Cautions bancaires des locataires
11
11
7 483
7 483
Garanties financières pour les activités de
transaction et gestion immobilière
220
220
12 714
12 714
TOTAL
105
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
OPERATIONS SUR INSTRUMENTS FINANCIERS A TERME (En K€)
Ces opérations sont destinées à couvrir les fluctuations de taux sur les emprunts contractés à taux
variable. Les taux présentés s'entendent hors marge.
Au 31 décembre 2020, les couvertures engagées sont les suivantes :
Date de
commencement
Date d'
échéance
Montant
notionnel
Juste valeur
au 31/12/2020
Nature de l'opération
Echange de conditions d'intérêts (taux
fixe moyen de 1,139% l'an/0+)
Echange de conditions d'intérêts (taux
fixe moyen de 0,675% l'an/variable)
Echange de conditions d'intérêts (taux
fixe moyen de 1,0675% l'an/variable)
TOTAL
26/11/2021
26/11/2014
05/10/2017
13/12/2024
26/11/2021
26/11/2021
10 000
54 000
46 000
(341)
(667)
(752)
(1 760)
TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE (en K€)
31/12/2020
31/12/2019
Capacité d'autofinancement
Variation du BFR lié à l'activité
6 296
649
7 111
645
Flux net de trésorerie généré par l'activité
Flux net de trésorerie lié aux opérations
d'investissement
6 945
1 843
7 756
697
Augmentation (ou diminution) des capitaux propres (1)
Emprunts (+) ou remboursements (-)
-8 346
1 075
-475
-8 851
Flux net de trésorerie lié aux opérations
de financement
-7 271
-9 326
Trésorerie d'ouverture
Variation de trésorerie nette
Trésorerie à la clôture
-3 146
1 517
-1 629
-2 274
-872
-3 146
(1) distribution de dividendes pour 8.346 K€ en numéraire.
106
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
3.2.4 Résultat des cinq derniers exercices
NATURE DES INDICATIONS
2016
2017
2018
2019
2020
I - Situation financière en fin d'exercice
a) capital social (€)
38 231 848
6 267 516
NEANT
39 144 395
6 417 114
NEANT
40 253 937
6 599 006
NEANT
41 075 296
6 733 655
NEANT
41 075 296
6 733 655
NEANT
b) nombre d'actions émises
c) nombre d'obligations convertibles en actions
II - Résultat global des opérations effectives
a) chiffres d'affaires hors taxes
13 307 556
8 228 231
11 067
13 415 081
8 163 091
11 594
11 767 239
4 052 199
10 005
13 661 414
7 097 618
11 170
13 007 270
6 271 517
11 017
b) bénéfice courant avant impôt, amortissements et
provisions
c) impôts sur les bénéfices
d) bénéfice après impôt, amortissements et
provisions
5 875 004
11 693 037
5 026 338
13 536 333
-4 409 626
7 954 493
812 006
-10 175 297
8 345 841
e) montant des dividendes distribués
8 182 123
III - Résultat des opérations réduit à une action
a) bénéfice après impôt, mais avant amortissements
et provisions
1,31
1,27
0,62
1,01
-0,09
b) bénéfice après impôt, amortissements et
provisions
0,94
1,9
0,78
2,16
-0,67
1,24
0,12
1,24
-1,51
1,24
c) dividende versé à chaque action
IV - Personnel
a) nombre de salariés
7,5
6,0
6,6
7,0
7,0
b) montant des salaires et traitements(€)
379 012
308 454
357 631
402 997
437 864
c) montant des sommes versées au titre des
avantages sociaux (sécurité sociale, œuvres
sociales, etc) (€)
200 183
170 595
194 381
219 030
237 267
3.2.5 Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels
PricewaterhouseCoopers Audit
63, rue de Villiers
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
S.A.S. au capital de 2 510 460 €
Mazars
61 rue Henri Regnault
92400 Courbevoie
S.A. à directoire et conseil de surveillance
au capital de 8 320 000 €
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie régionale
de Versailles et du Centre
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie régionale
de Versailles et du Centre
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2020
A l'assemblée générale de la société IMMOBILIERE DASSAULT SA
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels
de la société IMMOBILIERE DASSAULT SA relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2020, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de
la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Comité d'audit et des risques.
107
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que
nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux
comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le
code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2020 à la date d’émission de notre
rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations – Points clés de l’audit
La crise mondiale liée à la pandémie de COVID-19 crée des conditions particulières pour la préparation et l’audit des comptes de cet
exercice. En effet, cette crise et les mesures exceptionnelles prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire induisent de multiples
conséquences pour les entreprises, particulièrement sur leur activité et leur financement, ainsi que des incertitudes accrues sur leurs
perspectives d’avenir. Certaines de ces mesures, telles que les restrictions de déplacement et le travail à distance, ont également eu une
incidence sur l’organisation interne des entreprises et sur les modalités de mise en œuvre des audits.
C’est dans ce contexte complexe et évolutif que, en application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce
relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques
d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de
l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris
isolément.
Evaluation et risque de perte de valeur des immobilisations corporelles
(Paragraphe « Immobilisations corporelles » de la note « Règles et méthodes comptables »)
Risque identifié
Les immobilisations corporelles représentent une valeur nette de 191,9 millions d’euros au 31 décembre 2020, soit 54% de l’actif de la
société. Ces immobilisations corporelles sont principalement constituées de biens immobiliers détenus pour percevoir des loyers et
accroître la valeur de l’actif.
Les actifs immobiliers sont comptabilisés au coût d’acquisition diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur,
ces dernières étant déterminées à partir de la « valeur vénale » des actifs. La note « Immobilisations corporelles » de l’annexe aux
comptes annuels précise que le patrimoine immobilier fait l’objet de procédures d’évaluation par des experts immobiliers indépendants
pour estimer la valeur vénale des immeubles. Lorsque la valeur vénale à la clôture est inférieure à la valeur comptable des immeubles,
une dépréciation est constatée. Ainsi, une dépréciation est comptabilisée pour un montant de 3,2 M€ au 31 décembre 2020.
L’évaluation d’un actif immobilier est un exercice complexe d’estimation qui requiert des jugements importants pour déterminer les
hypothèses appropriées dont les principales concernent les taux de rendement et d’actualisation, les valeurs locatives de marché, la
valorisation des budgets de travaux à réaliser et les éventuels avantages (franchises de loyers notamment) à accorder aux locataires lors
de la relocation des actifs au terme de la durée des baux.
De plus, le contexte de la crise mondiale liée à la Covid-19 créé une incertitude sur les estimations retenues pour les valeurs d’expertise.
Ces estimations intègrent des hypothèses de taux d’actualisation, de rendement et de données locatives qui dépendent de l’évolution
du marché et qui pourraient s’avérer différentes dans le futur.
Nous avons considéré l’évaluation et le risque de perte de valeur des immobilisations corporelles comme un point clé de l’audit en raison
du caractère significatif de ce poste au regard des comptes annuels, du degré de jugement relatif à la détermination des principales
hypothèses utilisées et du caractère significatif de la sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers à ces hypothèses.
Notre réponse
Nous avons apprécié la compétence des experts, leurs qualifications et leur indépendance à l’égard de la société . Nous avons en
particulier examiné l’application des règles définies par Immobilière Dassault en matière de nomination, de rotation et de rémunération
des experts. Nous avons, à partir de leurs lettres de mission et des contrats cadre, obtenu une compréhension de la nature, de l’étendue
et des limites de leurs travaux, s’agissant notamment du contrôle des informations fournies par la société .
Nous avons pris connaissance des expertises réalisées pour chaque immeuble, et apprécié la pertinence des méthodologies d’expertises
retenues, en fonction d’une part des informations liées à chaque actif (caractéristiques, situation au regard des conditions locatives
actuelles et des évolutions prévues) et d’autre part des paramètres de marché (valeurs locatives de marché, taux d’actualisation ou de
rendement utilisés, hypothèses de vacance commerciale et financière) disponibles dans le contexte de la crise mondiale liée à la Covid-
19.
108
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Nous avons rencontré les experts en présence des représentants de la société, afin de conforter la rationalisation de l’évolution globale
du portefeuille et les valeurs d’expertise des actifs.
Nous avons procédé, par sondage, à la vérification arithmétique des calculs de valorisation effectués par les experts en fonction des
méthodologies retenues.
Enfin nous avons procédé à la vérification du niveau de dépréciation comptabilisé au titre des pertes de valeur conformément aux
principes comptables, par comparaison de la valeur nette comptable des actifs aux valeurs vénales ainsi retenues, ainsi qu’à la vérification
du caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux comptes annuels.
Evaluation des titres de participation
Paragraphe « Participations » de la note « Règles et méthodes comptables » de l’annexe aux comptes annuels)
Risque identifié
Au 31 décembre 2020, la valeur nette comptable des titres de participations s’élèvent à 128,8 millions d’euros, soit 37% de l’actif de la
société. Lorsque la valeur d’inventaire à la clôture est notablement inférieure au coût d’acquisition des titres, une dépréciation est
constatée. Ainsi, une dépréciation est comptabilisée pour un montant de 2,6 M€ au 31 décembre 2020.
L’estimation de cette dépréciation requiert des jugements de la Direction pour déterminer les hypothèses appropriées.
Nous avons considéré l’évaluation des titres de participations comme un point clé de l’audit en raison de leur montant, du degré de
jugement de la Direction relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées pour déterminer la valeur d’inventaire des titres
de participation notamment dans le contexte de la pandémie de Covid-19.
Notre réponse
Nous avons procédé à la vérification du caractère approprié des méthodes d’évaluation retenues par la Direction.
Nous avons procédé, par sondages, à la vérification des éléments utilisés pour estimer les valeurs d’inventaires s’agissant de sociétés
foncières.
Enfin nous avons procédé à la vérification du niveau de dépréciation retenue au titre des pertes de valeur des titres de participation le
cas échéant, ainsi qu’à la vérification du caractère approprié des informations fournies dans les notes annexes aux comptes annuels.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels
adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données
dans le rapport de gestion du directoire et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés
aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement
mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise, des informations
requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de commerce sur les
rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur,
nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas
échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le
périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre
publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-11 du code de commerce, nous avons
vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux,
nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l’identité des détenteurs du capital
ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux
comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à
109
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la
présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du
code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du président du Directoire.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport
financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Immobilière Dassault SA par l’Assemblée générale du 28 avril
2000 pour le cabinet Mazars et du 3 mai 2018 pour le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit.
Au 31 décembre 2020, le cabinet Mazars était dans la 21ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
PricewaterhouseCoopers Audit dans la 3ème année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes
comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes
annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation
et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Il incombe au Comité d'audit et des risques de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité
des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les
procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le directoire.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les
comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un
niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet
de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et
sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à
garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
•
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et
recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une
anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur,
car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
•
•
•
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations
comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation
et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des
circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation
s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude
significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au
sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
110
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
•
il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et
événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au Comité d'audit et des risques
Nous remettons au Comité d'audit et des risques un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le
programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa
connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les
procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Comité d'audit et des risques figurent les risques d’anomalies significatives,
que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les
points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au Comité d'audit et des risques la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014
confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles
L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas
échéant, nous nous entretenons avec le Comité d'audit et des risques des risques pesant sur notre indépendance et des mesures
de sauvegarde appliquées.
Fait à Neuilly-sur-Seine et à Paris La Défense, le 8 mars 2021
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Jean-Baptiste Deschryver
Mazars
Mathieu Mougard
111
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
4. RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE SUR LE GOUVERNEMENT
D’ENTREPRISE
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-68 alinéa 6 du Code de commerce, le Conseil de
surveillance présente à l’Assemblée générale un rapport sur le gouvernement d’entreprise.
A l’issue de son Assemblée générale mixte du 29 juin 2006, la Société a pris la forme d’une
société
anonyme à directoire et conseil de surveillance
. Cette structure de gouvernance duale permet de dissocier
clairement les pouvoirs de gestion des pouvoirs de contrôle et assure ainsi une bonne gouvernance de la
Société.
4.1 Code de gouvernement d’entreprise : Code MiddleNext
Le Conseil de surveillance de la Société a adopté, lors de sa réunion du 6 décembre 2010, le code de
gouvernement d’entreprise pour les valeurs moyennes et petites établi par MiddleNext en décembre
2009 et modifié en septembre 2016 (ci-après le « Code MiddleNext ») qu’il considère mieux adapté à sa
taille et à la structure de son actionnariat que le Code AFEP-MEDEF auquel la Société se référait
antérieurement. Le Code MiddleNext peut être consulté sur le site de MiddleNext
(www.middlenext.com).
La Société respecte l’ensemble des recommandations du Code MiddleNext qui lui sont applicables et le
Conseil de surveillance a pris connaissance des éléments présentés dans la rubrique « points de vigilance »
du Code MiddleNext.
Les recommandations n°13 à 18 du Code MiddleNext concernant les informations sur la rémunération
des dirigeants mandataires sociaux, la préparation de la succession des dirigeants, le cumul d’un contrat
de travail avec un mandat social, les indemnités de départ, les régimes de retraite supplémentaire et les
stock-options et attributions gratuites d’actions ne sont pas applicables à la Société.
En effet, les dirigeants mandataires sociaux ne reçoivent pas de rémunération de la part de la Société
(paragraphe 4.4 du DEU). Les membres du Directoire exerçant d’autres fonctions au sein de l’actionnaire
majoritaire Groupe Industriel Marcel Dassault, la préparation de la succession des dirigeants n‘est donc
pas traitée au niveau de la Société et par ailleurs la dépendance opérationnelle est minimale du fait de la
possibilité de recourir à des prestataires externes.
4.2 Directoire
4.2.1 Composition du Directoire
Au 31 décembre 2020, le Directoire se constitue de quatre membres et il n’est pas envisagé d’évolution
de sa composition au cours de l’exercice 2021.
112
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Olivier COSTA DE BEAUREGARD
né le 17 mars 1960
FRANCE
Directeur Général de Groupe Industriel Marcel Dassault (GIMD) (SAS)
Président et Président du Comité de surveillance de Financière Dassault (SAS)
Président de Société d’Exploitation des Vignobles Dassault (SAS)
Président et Président du Comité de surveillance de Dassault Real Estate (SAS)
Président de Dassault Invest 2 (SAS)
Président de Dassault Invest 3 (SAS)
Directeur Général de Dassault Wine Estates (SAS)
Président et membre du Directoire
Date de première nomination : 26 juin 2009
Echéance du mandat en cours : 12 mai 2022
Expertise et expérience professionnelle:
Monsieur Olivier COSTA DE BEAUREGARD, ancien élève de l’Ecole Normale
Supérieure et de l’Ecole Nationale d’Administration, est Inspecteur des
finances Honoraire.
Co-gérant de Rond Point Investissements (EURL)
Président du Conseil d’administration de C.P.P.J. (SA)
Administrateur de Dassault Medias (SAS)
Administrateur de Groupe Figaro (SAS)
Administrateur de CCM Benchmark Group (SAS)
Vice-Président du Conseil de surveillance de Marco Vasco (SA)
Vice-Président du Conseil de surveillance de Les Maisons du Voyage (SA)
Membre du Conseil de surveillance de Particulier et Finances Editions (SA)
Représentant permanent de GIMD au Conseil d’administration d’Artcurial (SA)
Représentant permanent de Dassault Invest 2 au Comité de surveillance de
Collector Square (SAS)
Représentant de Financière Dassault, censeur de Mandarine Gestion (SA)
Président et membre du Conseil de surveillance de Val de Grace Investissement
(SAS)
Conseiller Technique du Cabinet du Premier Ministre de 1993 à 1995, il a
ensuite exercé des fonctions de direction dans le groupe AXA puis HSBC
France, avant de rejoindre en 2005 Groupe Industriel Marcel Dassault, dont il
est le Directeur Général.
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
ETRANGER
Administrateur Délégué de Sitam Belgique (ex Dassault Belgique Aviation) (Belgique)
Administrateur, Président et Secrétaire de Dassault Immobilier Canada Inc.
(Dassault Real Estate Canada Inc.) (Canada)
Co-gérant de DRE Trebol de Diagonal (Espagne)
Président du Conseil d’administration de Sitam Luxembourg (Luxembourg)
Président du Conseil de surveillance de La Maison (Luxembourg)
Administrateur Délégué de Sitam SA (Suisse)
Administrateur et Vice-Président de Dasnimmo SA (Suisse)
Administrateur Délégué de Sitam Ventures SA (Suisse)
Administrateur de Cendres & Métaux Holding SA (Suisse)
Chief Executive Officer et Director de Sitam America Corp. (USA)
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Président d’Immobilière d’Aménagement du Rond-Point (SAS)
Co-gérant de SCEA Château Trimoulet (SCEA)
Administrateur de Dassault Medias (SA)
Censeur de UBS La Maison de Gestion (SAS)
Représentant permanent de Dassault Développement au Conseil
d’administration de Genoway (SA)
Co-gérant de SCEA Château La Fleur Saint Emilion (SCEA)
ETRANGER
Administrateur de Marcel Dassault Trading Corporation (USA)
Administrateur de Serge Dassault Trading Corporation (USA)
Administrateur de Lepercq, de Neuflize & co (USA)
Administrateur de SABCA (Belgique)
Administrateur de Terramaris International SA (Suisse)
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Sandrine FOUGEIROL DU BOULLAY
née le 9 novembre 1965
FRANCE
Directeur Général et administrateur de C.P.P.J. (SA)
Gérant de SCI 61 Monceau (SCI)
Gérant de SCI 101 Abbé Groult (SCI)
Directeur Général et Membre du Directoire
Membre du Comité de surveillance de Dassault Real Estate (SAS)
Représentant permanent de Financière Dassault, administrateur de OPCI
Lapillus II (SAS)
Membre du Conseil de surveillance de Patrimoni III (SCA)
Membre du Conseil de surveillance de Patrimoni & Associés (SCA)
Administrateur de Advenis (SA)
Date de nomination : 10 septembre 2014
Echéance du mandat en cours : 12 mai 2022
Expertise et expérience professionnelle:
Madame Sandrine FOUGEIROL DU BOULLAY, membre de la RICS, est titulaire
d’un diplôme de 3ème cycle de l’Institut Supérieur de Gestion.
ETRANGER
Administrateur et Directrice Générale de Dassault Immobilier Canada Inc.
(Dassault Real Estate Canada Inc.) (Canada)
Gérante de DRE Belgium (Belgique)
Co-gérant de DRE Trebol de Diagonal (Espagne)
Représentant de DRE Trebol de Diagonal en tant qu’observateur de Elaia
Investment Spain (Espagne)
Représentant de Sitam Luxembourg au Comité stratégique de Anama
(Luxembourg)
En 2011, elle avait rejoint Crédit Foncier Immobilier en qualité de Directeur du
département Conseil et Audit, après avoir été Directeur Général Adjoint en
charge de la Direction du Conseil de AD Valorem Expertise.
Elle a également tenu des postes de Directeur général chez Expertise et
Valorisation Foncière et de Directeur du Développement chez Cogetom. Elle a
débuté sa carrière chez Bourdais, comme associée de Bourdais Consultants
Associés jusqu’en 1995. Elle est actuellement Directrice Immobilier de Groupe
Industriel Marcel Dassault. Elle a été nommée Directeur Général de C.P.P.J. le
26 novembre 2018.
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
Néant
113
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Carole FIQUEMONT
née le 3 juin 1965
FRANCE
Administrateur de Artcurial (SA)
Administrateur de Figaro Classifieds (SA)
Administrateur de C.P.P.J. (SA)
Membre du Directoire
Membre du Conseil de surveillance de Les Maisons du Voyage (SA)
Membre du Conseil de surveillance de Marco Vasco (SA)
Membre du Conseil de surveillance de Rubis (SA)
Membre du Comité de surveillance de Financière Dassault (SAS)
Membre du Comité de surveillance de Dassault Real Estate (SAS)
Date de première nomination : 11 mai 2011
Echéance du mandat en cours : 12 mai 2022
Expertise et expérience professionnelle :
ETRANGER
Entrée dans le groupe Dassault en 1997, Madame Carole FIQUEMONT exerce
les fonctions de secrétaire général de Groupe Industriel Marcel Dassault. A ce
titre, elle est notamment responsable et animatrice des comptabilités et
comptes consolidés, fiscalité, corporate, négociation des opérations
d’investissements ou de désinvestissements.
Administrateur de Sitam Luxembourg SA (Luxembourg)
Co-Gérant de DRE Trebol de Diagonal (Espagne)
Administrateur de Sitam SA (Suisse)
Administrateur de Dasnimmo SA (Suisse)
Administrateur de Sitam Ventures SA (Suisse)
Secretary et Director de Sitam America Corp. (USA)
Director de 275 Sacramento Street LLC (USA)
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Représentant permanent de Groupe Industriel Marcel Dassault au Conseil de
surveillance de Bluwan (SAS)
ETRANGER
Secretary de Marcel Dassault Corporation (USA)
Administrateur de SABCA (Belgique)
Administrateur de Terramaris International (Suisse)
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Josée SULZER
FRANCE
Administrateur de C.P.P.J. (SA)
Administrateur de Mandarine Gestion (SA)
Membre du Comité de surveillance de Financière Dassault (SAS)
Membre du Conseil de surveillance de UBS La Maison de Gestion (SAS)
Président de DCLM (SAS)
née le 12 avril 1961
Membre du Directoire
Date de première nomination : 26 juin 2009
Echéance du mandat en cours : 12 mai 2022
ETRANGER
Administrateur de La Maison ITF 2 (Luxembourg)
Administrateur de Sitam Luxembourg (Luxembourg)
Treasurer et Director de Sitam America Corp. (USA)
Expertise et expérience professionnelle:
Madame Josée SULZER, entrée dans le groupe Dassault en 1994, exerce les
fonctions de Directeur des affaires financières et des participations du Groupe
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Industriel Marcel Dassault.
A ce titre, elle recherche et propose des
investissements. Elle gère les actifs financiers sur les marchés cotés et
représente les intérêts du groupe dans les opérations de private equity. Elle est
l’interlocutrice des établissements financiers et sociétés de gestion.
FRANCE
Administrateur de ABN AMRO French Equities (Sicav)
Membre du Conseil de surveillance de Delta Alternative Management (SAS)
Représentant permanent de Financière Dassault au Conseil d’administration
de Oletis (SA)
Représentant permanent de DCLM au Conseil d’administration d’IM Square
(SAS)
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
Représentant de DCLM, membre du Conseil de surveillance de IM Global
Partner (SAS)
ETRANGER
Administrateur de Lepercq, De Neuflize & Co incorp. LLC (USA)
Administrateur de OFI Multi Select (Luxembourg)
Administrateur de OFI Single Select (Luxembourg)
Administrateur de SABCA (Belgique)
Administrateur de Lepercq Partners (Luxembourg)
4.2.2 Fonctionnement du Directoire
Selon les statuts de la Société, les membres du Directoire sont nommés par le Conseil de surveillance pour
une durée de quatre ans et sont rééligibles. Ces membres doivent être des personnes physiques, mais ne
sont pas obligatoirement choisis parmi les actionnaires.
Président du Directoire
Le Conseil de surveillance nomme un Président parmi les membres du Directoire.
Cette qualité a été conférée à Monsieur Olivier COSTA DE BEAUREGARD, lors de la réunion du Conseil de
surveillance du 29 juin 2006, puis son mandat a été renouvelé les 1er juin 2010, 14 mai 2014 et 3 mai 2018.
Aux termes de la loi, le Président du Directoire représente la Société dans ses rapports avec les tiers et
exerce tous les pouvoirs appartenant au Directoire dans sa collégialité.
114
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Il organise et dirige les travaux de celui-ci, dont il rend compte au Conseil de surveillance au moins quatre
fois par an dans un rapport trimestriel et à l’Assemblée générale des actionnaires dans le rapport de
gestion.
Répartition des tâches au sein du Directoire
Les différentes tâches du Directoire sont réparties entre ses membres de la manière suivante :
POSTE
TITULAIRE DU POSTE
RESPONSABILITES
- Coordination générale de la vie sociale
- Direction des travaux du Directoire
- Direction immobilière
- Elaboration et suivi des projets d’investissement
- Suivi du personnel immobilier
- Relations avec les autorités de marché, les
établissements financiers et les investisseurs,
- Responsable du financement de la Société
- Coordination de la vie sociale sur délégation du
Président du Directoire
Président du Directoire
Olivier COSTA DE BEAUREGARD
Membre du Directoire et
Directeur général
Sandrine FOUGEIROL DU BOULLAY
Josée SULZER
Membre du Directoire
Membre du Directoire
Carole FIQUEMONT
- Supervision comptable, fiscale et juridique
Délibérations du Directoire
Les membres du Directoire sont convoqués aux séances par tous moyens y compris verbalement, par le
Président ou deux de ses membres.
En cas d’absence du Président, le Directoire choisit un président de séance parmi les membres présents.
L'article 13 des statuts de la Société prévoit que pour la validité des délibérations, la présence de la moitié
au moins des membres du Directoire est nécessaire. Les décisions sont prises à la majorité des membres,
la voix du président de séance étant prépondérante.
Les procès-verbaux sont dressés et les copies ou extraits des délibérations sont délivrés et certifiés
conformément à la loi.
4.2.3 Rôle du Directoire
Attributions
Les pouvoirs du Directoire sont ceux qui lui sont conférés par la loi.
Pouvoirs généraux :
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus à l'égard des tiers pour agir en toutes circonstances
au nom de la Société, sous réserve des pouvoirs expressément attribués par la loi au Conseil de
surveillance et aux assemblées d'actionnaires
Dans les rapports avec les tiers, la Société est engagée même par les actes du Directoire qui ne relèvent
pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne
pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à
constituer cette preuve.
Certaines opérations prévues à l'article 14.2 des statuts de la Société, dont la liste est reprise dans le
paragraphe ci-dessous, sont soumises à l’accord préalable du Conseil de surveillance.
Le Directoire a la faculté de déléguer partie de ses pouvoirs qu’il jugera utile.
Pouvoirs spéciaux :
Le Directoire est habilité pour prendre les mesures nécessaires au bon fonctionnement des assemblées
d’actionnaires.
115
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Limitations apportées aux pouvoirs du Directoire
Outre les autorisations préalables expressément prévues par la loi notamment aux articles L. 225-68 et
L. 225-86 du Code de commerce, les statuts peuvent prévoir que pour certains actes importants le
Directoire doit obtenir préalablement l’autorisation du Conseil de surveillance.
Cette procédure a été prévue, dans les statuts de la Société, pour les opérations suivantes :
–
–
–
–
–
–
acquérir ou céder par quelque mode que ce soit tout bien ou droit immobilier,
acquérir ou céder, en totalité ou partiellement, une participation,
créer une filiale, adhérer à un GIE,
constituer des cautions, avals ou autres garanties ou sûretés,
contracter des emprunts et prêts au-delà d’une somme de 200.000 € par opération,
convoquer les actionnaires en assemblées générales à l’effet de statuer sur la désignation de
membres du Conseil de surveillance.
Le Directoire doit également soumettre pour approbation au Conseil de surveillance :
–
–
le budget annuel et les documents de gestion prévisionnelle,
toute proposition de distribution de dividendes aux actionnaires.
4.3 Conseil de surveillance
4.3.1 Composition du Conseil de surveillance
Selon les statuts de la Société, le Conseil de surveillance est composé de trois à dix-huit membres, sous
réserve de la dérogation prévue par la loi en cas de fusion.
Ils sont nommés par l’Assemblée générale ordinaire, pour une durée de six ans au plus et sont rééligibles.
Ces membres peuvent être des personnes physiques ou morales, et doivent obligatoirement détenir au
moins cinquante titres de la Société.
Au 31 décembre 2020, le Conseil de surveillance est constitué de dix membres.
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Laurent DASSAULT
FRANCE
né le 7 juillet 1953
Membre du Conseil de surveillance de Groupe Industriel Marcel Dassault (SAS)
Président du Conseil de surveillance et du Comité
stratégique
Membre du Conseil de surveillance de Rond Point Immobilier (SAS)
Co-gérant de Artcurial Développement (SARL)
Associé gérant de Laurent Dassault Rond Point (SCI)
Président de LDRP II (SAS)
Associé gérant de LDRP IMMO (SCI)
Gérant de Dassault Investissements (SARL)
Date de première nomination : 29 juin 2006
Echéance du mandat en cours : 2024
Administrateur de Sogitec Industries (SA)
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 300.209 actions
Membre du Conseil de surveillance de 21 Centrale Partners (gpe Benetton) (SAS)
Conseiller auprès du Directoire de Arqana (SAS)
Membre du Conseil de surveillance de FLCP & Associés (SAS)
Président des Amis de la Fondation Serge Dassault
Administrateur du Comité des Champs Elysées
Administrateur de Vivendi (SE)
Membre du Comité consultatif de Sagard Private Equity Partners (SAS)
Vice-Président de Frèrejean Frères Champagne (SAS)
Représentant permanent de Financière Dassault, censeur de Société Financière
Potel & Chabot (SAS)
Expertise et expérience professionnelle:
Laurent DASSAULT, actuel Président du Conseil de surveillance,
a été
Président du Conseil d’administration de la Société entre 2003 et 2006.
Après avoir obtenu une licence en droit à Assas et avoir été diplômé de
l’Ecole Supérieure Libre de Sciences Commerciales Appliquées (1977), il a
exercé diverses fonctions au sein du milieu bancaire jusqu’en 1990, et
effectue depuis lors divers mandats dans de nombreuses sociétés, nationales
et internationales.
ETRANGER
Administrateur de Sitam Belgique (ex Dassault Belgique Aviation) (Belgique)
Administrateur de Kudelski (Suisse)
Member of the Supervisory Board de Skidata (Suisse)
Administrateur de Geosatis (Suisse)
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
Chairman of the Investors Committee de L Real Estate SCA SICAR (Luxembourg)
Membre du Conseil de surveillance de La Maison (Luxembourg)
Chairman of the Advisory Board de Catalyst Investments II L.P. (Israel)
Administrateur de Lepercq. De Neuflize & Co Inc. (USA)
Chairman de Midway Aircraft Coporation (USA)
Administrateur de Sitam America Corp. (USA)
Administrateur de Warwick (Ile Maurice)
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Administrateur de Société Financière Louis Potel & Chabot (SA)
Administrateur de Artcurial (SA)
Membre du Comité de suivi de Péchel Industries (SAS)
Président de Dassault Wine Estates (SAS)
Directeur général délégué de Groupe Industriel Marcel Dassault (SAS)
116
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
ETRANGER
Administrateur de Power Corporation du Canada (Canada)
Administrateur de Royal Hotel, Winter & Gstaad Palace AG (Suisse)
Administrateur de Marcel Dassault Trading Corporation (USA)
Administrateur de Serge Dassault Trading Corporation (USA)
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Marie-Hélène HABERT-DASSAULT
née le 4 avril 1965
FRANCE
Membre du Conseil de surveillance de Groupe Industriel Marcel Dassault (SAS)
Membre du Conseil de surveillance de Rond Point Immobilier (SAS)
Administrateur de Dassault Aviation (SA)
Administrateur de Dassault Systèmes (SA)
Administrateur d’Artcurial (SA)
Vice-Présidente du Conseil de surveillance
Date de première nomination : 3 mai 2018
Echéance du mandat en cours : 2024
Administrateur, membre du Comité RH et RSE et du Comité stratégique de
Biomérieux (SA)
Nombre
de
titres
de
la
Société
détenus
Administrateur de Siparex Associés (SA)
Gérant de H Investissements (SARL)
Gérant de HDH (SC)
personnellement au 31/12/2020: 99 actions
Expertise et expérience professionnelle:
Gérant de HDH IMMO (SC)
Titulaire d’un DESS Droit des Affaires et Fiscalité, d’un magistère de Juriste
d’Affaires obtenu à Assas en 1988 et d’un Master Stratégie et Marketing à
Sciences Po en 1989, Marie-Hélène HABERT-DASSAULT a débuté sa carrière
chez DDB Publicité à Londres comme conseil en media planning. Elle a
Membre du Comité stratégique de HDF (SAS)
Présidente de la Fondation Serge Dassault
Administrateur de la Fondation Fondamental
ETRANGER
rejoint le Groupe Dassault en 1991 comme Directrice adjointe
à la
Communication. Depuis 1998, elle est Directrice de la Communication et du
Mécénat du Groupe Dassault.
Néant
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
FRANCE
Présidente du Conseil de surveillance de Groupe Industriel Marcel Dassault (SAS)
Présidente du Conseil de surveillance de Rond Point Immobilier (SAS)
ETRANGER
Néant
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Thierry DASSAULT
FRANCE
né le 26 mars 1957
Président du Conseil de Surveillance et Directeur Général Délégué de Groupe
Industriel Marcel Dassault (SAS)
Président du Conseil de surveillance de Rond Point Immobilier (SAS)
Administrateur de Dassault Médias (SAS)
Administrateur de Groupe Figaro (SAS)
Membre du Conseil de surveillance de Particulier et Finances Editions (SA)
Administrateur de Artcurial (SA)
Représentant permanent de la SC TDH au Conseil d’administration de Halys (SAS)
Représentant permanent de la SC TDH au Conseil d’administration d’If Research –
Wallix (SAS)
Membre du Conseil de surveillance
Date de première nomination : 3 mai 2018
Echéance du mandat en cours : 2024
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 4.503 actions
Expertise et expérience professionnelle:
Thierry DASSAULT exerce diverses fonctions dans les secteurs de
l’électronique et de l’audiovisuel. Il investit dans les technologies
émergentes et les secteurs de niche. Il est Directeur Général Délégué du
Groupe Industriel Marcel Dassault (GIMD) et siège aux conseils de Sitam
Belgique, Dassault Médias (Le Figaro), GIMD, Halys, Particulier et Finances
Editions et If Research.
ETRANGER
Administrateur de Sitam Belgique (ex Dassault Belgique Aviation) (Belgique)
Administrateur de Royal Hotel, Winter & Gstaad Palace AG (Suisse)
Administrateur et Président du Conseil de Dassault Immobilier Canada Inc.
(Dassault Real Estate Canada Inc.) (Canada)
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Adresse professionnelle : 9 rond-point des Champs-Elysées
Marcel-Dassault – 75008 Paris
FRANCE
Représentant permanent de la SC TDH au Conseil d’administration de TwoOnPark
(SAS)
Président du Conseil d’administration de Keynectis (SA)
Administrateur puis Censeur de Gaumont (SA)
ETRANGER
Néant
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Adrien DASSAULT
FRANCE
né le 2 février 1984
Membre du Conseil d’administration et Vice-président de Frèrejean Frères (SAS)
Membre du Conseil d’administration de FJF Participations (SAS)
Membre du Conseil d’administration de Jungle Concept (SA)
Membre du Conseil de Ely’s Cocktails (SAS)
Secrétaire général de la Fondation Dauphine
Président non-exécutif de La Maison Evergreen
Membre du Conseil de surveillance
Date de nomination : 31 mai 2012
Echéance du mandat en cours : 2024
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 100 actions
ETRANGER
Administrateur de Sitam Belgique (ex Dassault Belgique Aviation) (Belgique)
Administrateur de Media Players Ltd (R-U)
Expertise et expérience professionnelle:
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Adrien DASSAULT est Directeur des ventes Europe chez Tikehau Capital.
Après avoir été le fondateur et le président de My Fab (vente de mobilier en
ligne), il a créé Heliceum, une société de jeux vidéos commercialisés sur
l’Apple Store.
FRANCE
Néant
ETRANGER
Néant
Adresse professionnelle : 14 rue de Crayer, 1000 Bruxelles
(Belgique)
117
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Christian PEUGEOT
FRANCE
né le 9 juillet 1953
Administrateur et membre du Comité financier et d’audit de FFP (SA)
Administrateur, Vice-Président du Conseil d’administration des Etablissements
Peugeot Frères (SA)
Représentant permanent de FFP Invest au Conseil d’administration de LISI (SA)
Administrateur de Compagnie Industrielle de Delle (CID) (SA)
Président-Directeur Général de Groupe PSP (SA)
Président de Peugeot Frères Industrie (SAS)
Président de UNIFAB (Association)
Représentant permanent de FFP Invest, membre du
Conseil de surveillance et du Comité stratégique
Date de première nomination : 3 mai 2018
Echéance du mandat en cours : 2024
Nombre de titres de la Société détenus par FFP Invest au
31/12/2020 : 1.332.645 actions
Gérant de BP gestion (SARL)
Gérant de Sté Immobilière La Roche (SC)
Expertise et expérience professionnelle:
ETRANGER
Néant
Christian Peugeot, diplômé d’HEC, a effectué sa carrière chez PSA Peugeot
Citroën à partir de 1978. En janvier, 2012, il devient Délégué Relations
Extérieures et Directeur des Affaires Publiques de PSA Peugeot Citroën.
Depuis le 1er janvier 2016, il est Président du Comité des Constructeurs
Français d’Automobiles. Depuis 2010, Christian Peugeot est aussi Président
de l’UNIFAB (Union nationale des fabricants pour la protection
internationale de la propriété intellectuelle), l’association française de lutte
contre la contrefaçon.
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Représentant permanent de FFP Invest au Conseil d’administration de SEB SA
Gérant de RP Investissements (SARL)
Administrateur de LISI (SA)
Président de l’Organisation Internationale des Constructeurs Automobiles
Administrateur de Groupe PSP
Président de Auto Moto Cycle Promotion (SA)
Administrateur de UTAC Holding (SAS)
Adresse professionnelle : 2, rue de Presbourg 75008 Paris
Président de AAA DATA (SA)
Président de Comité des Constructeurs Français d’Automobiles
ETRANGER
Néant
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS au 31.12.2020
Jean-Baptiste DUZAN
FRANCE
Né le 7 septembre 1946
Directeur général de Horizon (SAS)
Gérant de Duzan-Conseil (SAS)
ETRANGER
Membre du Conseil de surveillance et du Comité
stratégique
Président de la Fondation de l’Alliance Renault-Nissan
Date de première nomination: 18 mars 2019
Echéance du mandat en cours : 2022
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Néant
ETRANGER
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 50 actions
Membre du Conseil d’administration de ab Volvo
Membre du Conseil d’administration de Nissan
Expertise et expérience professionnelle:
Jean-Baptiste DUZAN, né en 1946, est diplômé de l’Ecole Polytechnique. Il a
commencé sa carrière en 1970 à la Citibank, puis l’a poursuivie en entrant
chez Renault où il a occupé plusieurs fonctions à partir de 1982 : Directeur
des Services Financiers de Renault VI, Directeur Financier de DIAC, Directeur
des Affaires Financières de Renault et Directeur du Projet Véhicule Safrane.
A partir de 1992, il devient membre du Comité de Direction de Renault et
occupe la fonction de Directeur des achats et Chairman et fondateur de
Renault Nissan Purchasing Organization puis Group Controller. Il est rattaché
à partir de 2003 au CEO Carlos Ghosn et est administrateur et président du
Comité des comptes et de l’audit de Renault Credit International. A compter
de 2009, il devient consultant indépendant et est nommé membre du
Conseil d’administration (et du comité des comptes et de l’audit) de AB
Volvo et du Conseil d’administration de Nissan. Entre 2011 et 2015, il occupe
aussi la position de senior advisor de Lazard Frères. Depuis 2016, outre la
gérance de sa société Duzan Conseil, il est Directeur Général d’Horizon,
holding familiale d’Henri Seydoux.
Adresse professionnelle : 82, avenue de Wagram, 75017
Paris
118
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Benoît FOURNIAL
né le 8 juillet 1956
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
FRANCE
Président de Compagnie de Romas (SAS)
Membre du Conseil d’administration de Ginkgo (SICAV)
Gérant de SCI Romas Rousselet (SC)
Membre du Conseil de surveillance, du Comité
stratégique et Président du Comité d’audit et des risques
Gérant de SSU (SC)
Date de première nomination : 31 août 2006
Echéance du mandat en cours : 2024
Représentant permanent de Compagnie de Romas au sein du Conseil de
surveillance de Foncia Management SAS (ex Flamingo) et Président du Comité
d’audit
Membre du Comité de surveillance et Président du Comité d’audit de New
Primonial Holding
Président du Conseil de surveillance de Hestia Holding (SAS)
Nombre de titres de la Société détenus personnellement
31/12/2020 : 286 actions
Expertise et expérience professionnelle:
Benoît FOURNIAL, ESSEC, IEP de Paris, ENA. Auditeur puis conseiller
ETRANGER
Néant
référendaire
à la Cour des Comptes de 1984 à 1988, il a occupé
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
successivement de 1988 à 1996 les fonctions de Responsable des marchés
obligataires, de Directeur des Programmes et des comptes, d’adjoint au
Responsable de la Direction centrale des Finances du Groupe Crédit
Lyonnais et celle de Directeur Général d’Axa Immobilier de 1997 à 1999.
FRANCE
Représentant permanent de Compagnie de Romas au Comité de surveillance et
Président du Comité d’audit de SAS Foncia Holding (SAS)
Représentant permanent de Compagnie de Romas au Conseil d’administration et
Président du Comité d’audit de Médipôle Partenaires SA (ex Médipôle Partenaires
SAS)
Après avoir été Président du Directoire du groupe Saggel de 1999 à 2004,
créé sous son impulsion, il est depuis 2005 consultant et administrateur
indépendant. Il préside plusieurs comités d’audit de sociétés immobilières
et financières.
Président du Comité de surveillance de New Primonial Holding
Représentant permanent de la Compagnie de Romas au sein du Comité de
surveillance de New Primonial Holding
Membre du Conseil de surveillance et Président du Comité d’audit de 1001 Vies
Habitat (ex Logement Français) (SA)
Adresse professionnelle : 21, rue Pierre Nicole - 75005
PARIS
ETRANGER
Néant
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Muriel AUBRY
FRANCE
Néant
ETRANGER
Néant
née le 30 novembre 1962
Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’audit
et des risques
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
Date de première nomination: 19 mai 2015
Echéance du mandat en cours : 2021
FRANCE
Administrateur de Zublin Immobilière France (SA)
Administrateur de Officiis Properties (SA)
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 50 actions
ETRANGER
Représentant permanent de Icônes SAS au Conseil d’administration de Banimmo
(Belgique)
Expertise et expérience professionnelle:
Muriel AUBRY est une professionnelle de l’immobilier reconnue. Après une
expérience de 21 ans dans le groupe Bouygues, elle a été pendant 8 ans
Directeur Immobilier du groupe AG2R La Mondiale, où elle a géré un
important patrimoine immobilier diversifié. Elle est aujourd’hui Directrice
des investissements de la Foncière Tertiaire d’Icade.
Adresse professionnelle : 27, rue Camille Desmoulins,
92130 Issy les Moulineaux
Anne-Sophie MAISONROUGE
née le 24 juin 1966
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
FRANCE
Présidente de ASM Participations (SAS), elle-même Présidente de TERRANAE
(SARL)
Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’audit
et des risques
Co Gérante de SCI Matmax (SCI)
Co Gérante de SCI Masophie (SCI)
Gérante de ASM Opérations (SARL)
ETRANGER
Date de première nomination: 3 mai 2016
Echéance du mandat en cours : 2022
Néant
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 50 actions
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Présidente de Terranae (SARL)
ETRANGER
Expertise et expérience professionnelle:
Anne-Sophie MAISONROUGE, HEC, a débuté sa carrière chez Pierre et
Vacances. Elle
a ensuite rejoint Unibail-Rodamco, en qualité d’asset
manager, avant d’être nommée directrice générale chez Altarea Cogedim,
où elle a développé la filiale de gestion et d’asset management de centres
commerciaux. Elle est la fondatrice et l’actionnaire majoritaire de Terranae,
prestataire en immobilier commercial, immobilier d’entreprise et sites
logistiques.
Néant
Adresse professionnelle : 12, place de la Défense, 92400
Courbevoie
119
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
AUTRES MANDATS ET FONCTIONS EN COURS AU 31.12.2020
Stéphanie CASCIOLA
FRANCE
Née le 12 juin 1977
Représentant permanent de LBO France Gestion, Président de OPCI Lapillus I
(SICAV)
Président de OPCI Lapillus II (SICAV)
Membre du Conseil de surveillance de Geoxia (SAS)
ETRANGER
Membre du Conseil de surveillance
Date de première nomination: 10 novembre 2017
Echéance du mandat en cours : 2024
Néant
Nombre de titres de la Société détenus personnellement au
31/12/2020 : 50 actions
MANDATS ET FONCTIONS ECHUS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES
FRANCE
Expertise et expérience professionnelle:
Membre du Conseil d’administration de Essec Alumni (association)
ETRANGER
Néant
Stéphanie Casciola, diplômée de l’ESSEC, est actuellement membre du
Conseil d’Administration et directrice associée en charge des fonds
immobiliers chez LBO France. Elle a commencé sa carrière en 1999 au sein
du département fusion-acquisition de Morgan Stanley, à Londres, puis au
sein du Fonds immobilier (MSREF) à Paris. Elle a ensuite travaillé chez KPMG
à Marseille où elle a contribué au développement du pôle corporate finance,
avant de rejoindre LBO France en 2003.
Adresse professionnelle : 148, rue de l’Université, 75007
Paris
Synthèse de la composition du Conseil de surveillance
Comité
d’audit et
des risques
Membre
indépendant
Première
nomination
Echéance du
mandat
Comité
stratégique
Prénom, nom et titre
Laurent DASSAULT*
Président du Conseil de
surveillance
Marie-Hélène HABERT
DASSAULT*
Vice-Présidente et membre du
Conseil de surveillance
Thierry DASSAULT*
Membre du Conseil de surveillance
Adrien DASSAULT*
Membre du Conseil de surveillance
Non
Non
2006
2024
2024
Membre
2018
Non
Non
2018
2012
2024
2024
FFP Invest représentée par
Christian PEUGEOT
Non
2018
2024
Membre
Membre du Conseil de surveillance
Jean Baptiste DUZAN,
Membre du Conseil de surveillance
Benoît FOURNIAL
Membre du Conseil de surveillance
Muriel AUBRY
Membre du Conseil de surveillance
Anne-Sophie MAISONROUGE
Membre du Conseil de surveillance
Non
Oui
Oui
Oui
Oui
2019
2006
2015
2016
2017
2022
2024
2021
2022
2024
Membre
Membre
Président
Membre
Membre
Stéphanie CASCIOLA
Membre du Conseil de surveillance
* Laurent DASSAULT, Marie-Hélène HABERT-DASSAULT, Thierry DASSAULT et Adrien DASSAULT font tous quatre partie de la
famille DASSAULT
Principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes
La Société, ayant pris connaissance des dispositions des articles L. 225-69 et L. 22-10-3 du Code de
commerce relatives à la représentation équilibrée des hommes et des femmes dans la composition du
Conseil de surveillance, respecte ce principe de représentation équilibrée. La proportion des femmes
membres du Conseil de surveillance s’élève à 40%.
120
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Indépendance
En vue d’appliquer la recommandation n°3 du Code MiddleNext relative à la composition du Conseil de
surveillance et à la présence de membres indépendants, la situation de chaque membre a été examinée
par le Conseil de surveillance au regard des critères du Code MiddleNext repris dans le règlement intérieur
pour déterminer la qualification de membre du Conseil de surveillance indépendant.
Quatre membres du Conseil de surveillance représentent directement les intérêts de la famille DASSAULT.
Monsieur Christian PEUGEOT représente les intérêts de FFP INVEST et Monsieur Jean-Baptiste DUZAN
ceux de HORIZON.
Quatre membres du Conseil de surveillance sont considérés par le Conseil de surveillance comme
indépendants au sens du Code MiddleNext et favorisent la bonne gouvernance du Conseil de surveillance
s’agissant de personnes étrangères aux groupes DASSAULT, FFP INVEST et HORIZON.
Monsieur Benoît FOURNIAL et Mesdames Muriel AUBRY, Anne-Sophie MAISONROUGE et Stéphanie
CASCIOLA apportent aux délibérations du Conseil de surveillance et à ses travaux toute leur expertise de
membres indépendants et professionnels de l’immobilier.
Le Code MiddleNext recommande que le Conseil de surveillance accueille au moins deux membres
indépendants. La Société considère qu’elle applique largement cette recommandation n°3 puisqu’elle en
dispose du double.
Informations sur les membres du Conseil de surveillance
Conformément à la recommandation n°8 du Code MiddleNext, une information sur l’expérience et la
compétence de chaque membre du Conseil de surveillance est communiquée lors de la nomination ou du
renouvellement de chaque membre qui fait l’objet d’une résolution distincte.
Rémunération des membres du Conseil de surveillance
En conformité avec la recommandation n°10 du Code MiddleNext, chaque membre du Conseil de
surveillance de la Société reçoit une rémunération en fonction de son assiduité au Conseil de surveillance
et aux comités spécialisés (Comité stratégique et Comité d’audit et des risques) le cas échéant. Le Conseil
de surveillance du 23 novembre 2006 a décidé que la somme globale arrêtée par l’Assemblée générale
est à répartir proportionnellement entre les membres présents à chaque Conseil de surveillance.
Durée des mandats des membres du Conseil de surveillance
La recommandation n°9 du Code MiddleNext ne fixe pas de durée de mandats pour les membres du
Conseil de surveillance. En revanche, il est recommandé que le Conseil de surveillance veille à ce que la
durée statutaire des mandats soit adaptée aux spécificités de la Société, dans les limites fixées par la loi.
Les membres du Conseil de surveillance de la Société sont nommés pour une durée légale de six ans
conformément à l’article 16 des statuts. Cette durée est adaptée à l’activité et la stratégie de la Société.
La composition du Conseil de surveillance de la Société permet la réunion de compétences reconnues,
notamment immobilières et financières, qui apportent une contribution de qualité lors des débats et des
prises de décisions. La bonne gouvernance d’entreprise est assurée par cette diversité des compétences
et des expériences des membres du Conseil de surveillance, leur disponibilité et leur implication.
4.3.2 Fonctionnement du Conseil de surveillance
Président et Vice-Président du Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance élit un Président parmi ses membres.
Lors de sa réunion du 3 mai 2018, le Conseil de surveillance a élu Monsieur Laurent DASSAULT en qualité
de Président du Conseil de surveillance.
Aux termes de la loi, le Président est chargé de convoquer le Conseil et d’en diriger les débats.
En cas d’absence ou d’empêchement du président, la séance du Conseil est présidée par le Vice-Président.
121
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Lors de sa réunion du 3 mai 2018, le Conseil de surveillance a élu Madame Marie-Hélène HABERT-
DASSAULT en qualité de Vice-Président du Conseil de surveillance.
Fonctionnement et organisation du Conseil de surveillance
En application de son choix de se référer au Code MiddleNext, le Conseil de surveillance a adopté lors de
sa séance du 15 avril 2011 un règlement intérieur complétant les règles de fonctionnement découlant de
la loi et des statuts.
Ce règlement, mis à jour le 12 novembre 2012, le 26 mars 2015, le 8 novembre 2016, les 14 mars et 10
novembre 2017 et le 13 novembre 2020, portant, conformément à la recommandation n°7 du Code
MiddleNext, notamment sur la composition, le rôle et le fonctionnement du Conseil de surveillance, les
missions et le rôle du Comité stratégique et du Comité d’audit et des risques, les devoirs de ses membres,
les modalités de protection des dirigeants sociaux et les règles de détermination de la rémunération de
ses membres, est disponible au siège social de la Société.
Le Conseil de surveillance se réunit au moins quatre fois par an et plus si l'intérêt de la Société l'exige, sur
la convocation de son Président.
Pour leur permettre de préparer utilement les réunions et conformément à la recommandation n°4 du
Code MiddleNext, le Président s’est efforcé de communiquer aux membres les documents et informations
nécessaires trois jours au moins avant les séances par courrier postal et/ou électronique. De plus, le
Président a fait suite aux demandes des membres portant sur l’obtention d’éléments complémentaires.
Lors de la réunion du Conseil de surveillance, un dossier développant chacune des questions mises à
l’ordre du jour est remis à chaque membre du Conseil de surveillance.
Les procès-verbaux des réunions du Conseil de surveillance sont établis à l’issue de chaque réunion et
communiqués dans les meilleurs délais à tous les membres du Conseil de surveillance à leur demande et
aux Commissaires aux comptes. Les copies ou extraits de ces procès-verbaux sont certifiés par le Président
du Conseil de surveillance, le Vice-Président, un membre du Directoire ou un fondé de pouvoir habilité à
cet effet.
Délibérations du Conseil de surveillance
Le Président convoque les membres du Conseil de surveillance aux séances par écrit trois jours à l’avance,
ou verbalement et sans délai si tous ses membres y consentent.
En cas d’absence du Président, le Conseil de surveillance est présidé par la Vice-Présidente.
Les délibérations du Conseil de surveillance sont soumises aux conditions de quorum et de majorité
prévues par la loi. En cas de partage des voix, celle du Président est prépondérante.
Evaluation du Conseil de surveillance
Suivant la recommandation n°11 du Code MiddleNext et dans la poursuite des échanges de points de vue
d’ores et déjà instaurés dans la pratique, la Société a adopté le principe d’une évaluation du Conseil de
surveillance par ses membres indépendants lors de sa séance du 6 décembre 2010.
Le règlement intérieur organise les termes de cette évaluation.
Le fonctionnement du Conseil de Surveillance fait l’objet d’une évaluation annuelle au moment de l’arrêté
des comptes. Celle-ci prend la forme d’une auto-évaluation sur la base d’un questionnaire remis à chacun
des membres. Un membre du Conseil de surveillance indépendant assure la centralisation et la synthèse
des réponses reçues.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020, le Conseil de surveillance s’est réuni cinq fois. Le taux
moyen de présence a été de 96 %.
4.3.3 Rôle du Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire. Les
règles relatives au rôle du Conseil de surveillance sont fixées par la loi et les statuts de la Société.
122
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Attributions du Conseil de surveillance
Les pouvoirs du Conseil de surveillance sont ceux qui lui sont conférés par la loi.
Le Conseil de surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire.
Il autorise les opérations prévues à l’article 14.2 des statuts de la Société, dont la liste est reprise au
paragraphe 4.2.3 du DEU, qui sont soumises à son accord préalable.
Conformément aux articles L. 225-86 et suivants du Code de commerce, il autorise également les
conventions réglementées, et procède à l’examen annuel des conventions déjà autorisées.
Conformément aux articles L. 22-10-29 et suivants du Code de commerce, il évalue annuellement si les
conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales remplissent bien
ces conditions.
Une fois par trimestre, il entend le rapport d'activité du Directoire que ce dernier est tenu de lui présenter.
A toute époque de l’année, il opère les contrôles qu’il juge opportuns et se fait communiquer les
documents qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission.
Après clôture de l’exercice social, il vérifie et contrôle les comptes annuels et consolidés et le rapport de
gestion du Directoire et présente à l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires un rapport sur le
gouvernement d’entreprise ainsi que ses observations sur le rapport annuel du Directoire et sur les
comptes de l’exercice.
4.3.4 Comités du Conseil de surveillance
Comité stratégique
Un Comité stratégique a été créé par décision du Conseil de surveillance du 31 août 2006, aux fins de
faciliter le travail du Conseil de surveillance avec le Directoire et d’assister le Conseil de surveillance dans
ses choix d’investissement et de stratégie, étant rappelé que le Directoire ne peut notamment réaliser les
opérations suivantes sans l’autorisation préalable du Conseil de surveillance pour :
- acquérir ou céder par quelque mode que ce soit tout bien ou droit immobilier ;
- acquérir ou céder, en totalité ou partiellement, une participation ;
- créer une filiale, adhérer à un GIE.
Les membres du Comité stratégique sont chargés d'analyser les dossiers d’investissement proposés par
le Directoire, afin d’émettre une recommandation à l’attention du Conseil de surveillance.
Le Comité stratégique est composé de quatre membres :
- Monsieur Laurent DASSAULT
- Monsieur Benoît FOURNIAL
- Monsieur Jean-Baptiste DUZAN
- FFP Invest représentée par Monsieur Christian PEUGEOT
Le Comité stratégique s’est formellement réuni cinq fois au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020.
Le taux moyen de présence à ce Comité a été de 95 %.
Comité d’audit et des risques
Un Comité d’audit et des risques a été créé par décision du Conseil de surveillance du 12 novembre 2012.
Le Comité d’audit et des risques est constitué de trois membres indépendants choisis par le Conseil de
surveillance en raison de leur compétence en matière financière, comptable et immobilière.
Le Comité d’audit et des risques est composé des trois membres suivants :
- Monsieur Benoît FOURNIAL, Président
- Madame Muriel AUBRY
- Madame Anne-Sophie MAISONROUGE
123
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Organisation du Comité d’audit et des risques
Le Comité d’audit et des risques se réunit avant chaque réunion du Conseil de surveillance dont l’ordre
du jour comporte l’arrêté ou l’examen des comptes semestriels ou annuels et des comptes consolidés, et,
le cas échéant, le bilan de la gestion financière ou de la présentation des comptes prévisionnels de
l’exercice à venir.
Le Directoire communique au Comité d’audit et des risques tout document de nature à éclairer l’opinion
de ses membres.
Missions du Comité d’audit et des risques
Le Comité d’audit et des risques assiste le Conseil de surveillance dans son rôle de surveillance et de
contrôle de l’activité de la Société.
Il assure plus particulièrement le suivi :
- du processus d’élaboration de l’information financière, et, le cas échéant, formule des
recommandations pour en garantir l’intégrité ;
- de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ainsi que, le cas échéant, de
l’audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de
l’information comptable et financière, sans qu’il soit porté atteinte à son indépendance ;
- la réalisation par les Commissaires aux comptes de leur mission en tenant compte des constations et
conclusion du Haut conseil du commissariat aux comptes ;
- du respect par les Commissaires aux comptes des conditions d’indépendance des Commissaires aux
comptes ;
- du processus d’appel d’offres des Commissaires aux comptes.
Il approuve la fourniture de services autres que la certification des comptes.
Il émet une recommandation sur les Commissaires aux comptes proposés à la désignation ou au
renouvellement par l’Assemblée générale. Il rend compte régulièrement au Conseil de surveillance de
l’exercice de ses missions et l’informe sans délai de toute difficulté rencontrée. Il prend part à la procédure
d’appel d’offre mis en œuvre pour la désignation des Commissaires aux comptes.
Il rend compte régulièrement au Conseil de surveillance de l’exercice de ses missions. Il rend également
compte de la mission de certification des comptes, de la manière dont cette mission a contribué à
l’intégrité de l’information financière et du rôle qu’il a joué dans ce processus. Il l’informe sans délai de
toute difficulté rencontrée.
Plus particulièrement, le Comité d’audit et des risques devra :
Concernant la politique comptable et contrôle interne :
- procéder, avant l’examen des comptes annuels et des comptes consolidés par le Conseil de
surveillance, à la revue de tous ces documents et présenter au Conseil de surveillance ses observations;
- s’assurer de la pertinence du choix des méthodes et des procédures comptable décidées par la Société
et de vérifier leur juste application ;
- contrôler le traitement comptable de toute opération significative réalisée par la Société ;
- s’assurer que les procédures internes de collecte et de contrôle de données permettent de garantir la
qualité et la fiabilité des comptes annuels et des comptes consolidés de la Société.
Concernant le contrôle externe :
- soumettre au Conseil de surveillance des recommandations concernant les Commissaires aux comptes
en vue de leur nomination ou de leur renouvellement par l’Assemblée générale des actionnaires,
analyser et émettre un avis sur la définition, l’étendue et le calendrier de leur mission et leurs
honoraires ; à cet égard, s’assurer de l’organisation d’une procédure de sélection, examiner le dossier
d’appel d’offre, s’assurer de l’indication de critères de sélection transparents et non discriminatoires
utilisés pour évaluer l’offre et la qualité, participer à l’oral de sélection et formuler une
recommandation écrite à l’attention du Conseil de surveillance ;
124
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
- s’assurer de l’indépendance des Commissaires aux comptes, en approuvant les services autres que la
certification des comptes, en examinant les mesures de sauvegarde prises par les Commissaires aux
comptes, la déclaration d’indépendance des Commissaires aux comptes et le reporting des missions
autres que la certification des comptes réalisées par les Commissaires aux comptes et leurs réseaux ;
- entendre les Commissaires aux comptes à l’issue de leurs travaux.
Concernant l’analyse et prévention des risques :
- analyser tout litige, y compris fiscal, de nature à avoir un impact significatif sur les comptes annuels et
les comptes consolidés de la Société ou sur sa situation financière ;
- examiner l’exposition aux risques financiers significatifs de la Société ;
- examiner les expertises immobilières et entendre les experts à l’issue de leurs travaux ;
- vérifier l’application satisfaisante des contrôles internes ;
Le Comité d’audit et des risques s’est réuni deux fois au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020. Le
taux moyen de présence à ce Comité a été de 83 %.
4.3.5 Déontologie des membres du Conseil de surveillance
En conformité avec la recommandation n°1 du Code MiddleNext, le règlement intérieur de la Société
reprend dans son article 5 les dispositions relatives à la déontologie des membres du Conseil de
surveillance.
Devoir de loyauté
Chacune des personnes participant aux travaux du Conseil de surveillance, qu’elle soit membre du Conseil
de surveillance ou représentant permanent d’une personne morale membre du Conseil de surveillance, a
l’obligation de faire ses meilleurs efforts pour déterminer de bonne foi l’existence ou non d’un conflit
d’intérêts et a l’obligation de faire part au Président du Conseil de surveillance, dès qu’elle en a
connaissance, de toute situation susceptible de constituer un conflit d’intérêts entre, d’une part, elle-
même ou la société dont elle est le représentant permanent, ou toute société dont elle serait salariée ou
mandataire social, et, d’autre part, la Société.
Ces dispositions s’appliquent notamment lorsque, au titre de toute opération étudiée ou engagée par la
Société, un membre du Conseil (ou une société dont un membre du Conseil serait salarié ou mandataire
social) aurait des intérêts concurrents ou opposés de ceux de la Société.
Dans une telle hypothèse, le membre du Conseil concerné doit s’abstenir de participer aux délibérations
du Conseil relatif à ladite opération, et plus généralement respecter un strict devoir de confidentialité.
Devoir de diligence
Chaque membre du Conseil de surveillance est tenu de consacrer le temps et l’attention nécessaires à
l’exercice de ses fonctions. Il doit être assidu et participer, dans la mesure du possible, à toutes les
réunions du Conseil de surveillance et, le cas échéant, des Comités dont il est membre.
Devoir de confidentialité et d’abstention
S’agissant des informations non publiques acquises dans le cadre de ses fonctions, lesquelles sont
réputées présenter un caractère confidentiel, chaque membre du Conseil de surveillance est astreint au
secret professionnel, dépassant la simple obligation de discrétion prévue par l’article L.225-92 du Code
de commerce, et doit en préserver strictement la confidentialité.
Il devra également s’abstenir d’intervenir sur les titres de la Société en application des règles relatives aux
opérations d’initiés et d’intervenir sur les titres de sociétés à propos desquelles il dispose, en raison de
ses fonctions, d’informations privilégiées.
A cet égard, un Code de Déontologie Boursière relatif aux opérations sur titres et au respect de la
règlementation française sur le délit d’initié et le manquement d’initié, entré en vigueur le 22 février 2017,
a vocation à rappeler les règles et définir les principes de fonctionnement relatifs à la politique de
communication financière et à la prévention du risque d’initiés et ce, en conformité avec les valeurs de la
Société, et pour objectif de sensibiliser l’ensemble des dirigeants et des collaborateurs de la Société sur
125
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
leurs obligations en la matière mais également de prévenir toute mise en cause éventuelle de ces derniers,
sur le fondement des prescriptions législatives et réglementaires applicables.
Ce Code de Déontologie Boursière remplace le code relatif aux informations privilégiées et aux opérations
sur titres de la Société entré en vigueur en janvier 2007 et mis à jour en octobre 2009 et novembre 2012
afin d’informer des lois et règlements applicables à la détention, à la communication et à l’exploitation
d’une information privilégiée ainsi qu’aux opérations sur titres effectuées par les dirigeants et assimilés
et par leur proche.
Participation au capital
Chaque membre du Conseil de surveillance est actionnaire à titre personnel.
4.4 Rémunération des mandataires sociaux
Conformément à l’article L. 22-10-9 du Code de commerce et à la position-recommandation AMF n°2021-
02 du 8 janvier 2021 - Guide d’élaboration des documents d’enregistrement universels (ci-après la
« Recommandation AMF »), il est présenté ci-après la rémunération des mandataires sociaux.
La structure actuelle de la rémunération des mandataires sociaux et des dirigeants mandataires sociaux
de la Société est en ligne avec le Code MiddleNext actualisé en 2016.
Conformément aux articles L. 22-10-19, L. 22-10-26 et R. 22-10-18 du Code de commerce, le Conseil de
Surveillance a établi comme politique de rémunération des mandataires sociaux que les membres du
Directoire et le Directeur général de la Société n’auraient pas de rémunération. Ils sont en revanche
remboursés, sur présentation de justificatifs, des frais de déplacement et de représentation engagés dans
l’exercice de leurs fonctions.
Ainsi, les membres du Directoire et le Directeur général de la Société ne disposent, à titre de
rémunération, d’aucun des éléments listés à l’article R. 22-10-18 du Code de commerce.
Cette politique d’absence de rémunération fera l’objet, conformément à l’article L. 225-82-2 II du Code
de commerce, d’une résolution soumise à l’approbation de la prochaine Assemblée générale. Le texte de
ce projet de résolution figure au paragraphe 6.1 du DEU.
Compte tenu de l’absence de rémunération ou d’avantage de toute nature versés par la Société aux
membres du Directoire ou au Directeur général au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020, il n’y a
pas lieu que l’Assemblée générale statue ex post par résolutions distinctes sur le sujet conformément à
l’article L. 22-10-34 du Code de commerce.
A l’exception de la rémunération prévue aux articles L. 22-10-27 et L. 225-83 du Code de commerce et
stipulée à l’article 18 des statuts de la Société, les membres du Conseil de surveillance ne reçoivent aucune
autre rémunération de la Société. Lors de l’Assemblée générale du 12 mai 2020, il a été décidé d’allouer
au Conseil de surveillance une somme fixe de 90.000 €.
Conformément aux articles L. 22-10-27 et L. 225-83 du Code de commerce, il sera proposé à la prochaine
Assemblée générale d’approuver l’octroi d’une somme fixe annuelle de 100.000 € pour les membres du
Conseil de surveillance. Suivant les dispositions de l’article L. 22-10-27 du Code de commerce, le principe
de la répartition de cette somme en fonction de l’assiduité des membres du Conseil de surveillance aux
réunions du Conseil de surveillance, du Comité d’audit et risques et du Comité stratégique, le cas échéant,
fera l’objet d’une résolution soumise à l’approbation de l’Assemblée générale. Le projet de texte de
résolution figure au paragraphe 6.1 du DEU.
Les tableaux suivants, issus de la Recommandation AMF fournissent également les informations
nécessaires à titre de l’article L. 22-10-9 du Code de commerce.
Il est précisé que la Société n’a pris aucun engagement correspondant à des éléments de rémunération,
indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du
changement des fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci, notamment les engagements de
retraite et autres viagers.
126
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Par ailleurs, les membres du Directoire, le Directeur général et le Président du Conseil de surveillance ne
recevant aucune rémunération de la Société au titre de leur mandat, il n’y a pas lieu d’établir de ratio
entre leur niveau de rémunération et d’une part la rémunération moyenne et d’autre part la
rémunération médiane des salariés de la Société autres que les mandataires sociaux.
De plus, le Président du Conseil de surveillance n’a pas de fonction étendue à ce titre, il préside
uniquement les réunions du Conseil de surveillance, il n’est donc pas dirigeant de fait et le ratio d’équité
n’a pas lieu de s’appliquer.
L’Assemblée générale se prononcera sur une résolution portant sur les informations contenues dans le
présent rapport sur le gouvernement d’entreprise conformément à l’article L. 22-10-34 du Code de
commerce. Le projet de texte de résolution figure au paragraphe 6.1 du DEU.
Tableau n° 3 sur les rémunérations allouées à raison du mandat de membre du Conseil de surveillance et les
autres rémunérations perçues par les mandataires sociaux non dirigeants
Montants attribués au
titre de l’exercice 2020 et titre de l’exercice 2019 et
Montants attribués au
Mandataires sociaux non dirigeants
versés en 2021
versés en 2020
Laurent DASSAULT Président du Conseil de surveillance et membre du Comité stratégique
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
13 916,67 €
11 388,89 €
Autres rémunérations
Marie-Hélène HABERT-DASSAULT Vice-Présidente du Conseil de surveillance
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
3 916,67 €
4 444,44 €
5 555,56 €
5 555,56 €
Autres rémunérations
Adrien DASSAULT Membre du Conseil de surveillance
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
3 916,67 €
3 916,67 €
Autres rémunérations
Thierry DASSAULT Membre du Conseil de surveillance
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
Autres rémunérations
Christian PEUGEOT représentant permanent de FFP Invest Membre du Conseil de surveillance et du Comité stratégique
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
13 916,67 €
11 388,89 €
Autres rémunérations
Jean-Baptiste DUZAN Membre du Conseil de surveillance et du Comité stratégique depuis le 18/03/2019
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
10.583,33 €
6 944,44 €
Autres rémunérations
Benoit FOURNIAL Membre du Conseil de surveillance, du Comité stratégique et Président du Comité d’audit et des risques
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
20 166,67 €
19 722,22 €
8 888,89 €
10 555,56 €
Autres rémunérations
Muriel AUBRY Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’audit et des risques
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
6 416,67 €
Autres rémunérations
Anne-Sophie MAISONROUGE Membre du Conseil de surveillance et du Comité d’audit et des risques
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
9 333,33 €
Autres rémunérations
Stéphanie CASCIOLA Membre du Conseil de surveillance
Rémunération article L. 225-83 de Code de commerce
3 916,67 €
5 555,56 €
Autres rémunérations
90 000 €
90 000 €
TOTAL
127
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Tableau n° 11 sur les dirigeants mandataires sociaux
Indemnités ou
avantages dus ou
Indemnités relatives à
une clause de non
concurrence
Régime de retraite
supplémentaire
susceptibles d’être dus à
raison de la cessation ou
du changement de
fonctions
Contrat de travail
oui
non
oui
non
oui
non
oui
non
Olivier
COSTA
DE
BEAUREGARD
x
x
x
x
Président du Directoire
Début de mandat 29/06/2006
Fin de mandat 12/05/2022
Sandrine FOUGEIROL
DU BOULLAY
Membre du Directoire et
Directeur général
x
x
x
x
Début de mandat 10/09/2014
Fin de mandat 12/05/2022
Carole FIQUEMONT
Membre du Directoire
Début de mandat 11/05/2011
Fin de mandat 12/05/2022
x
x
x
x
x
x
x
x
Josée SULZER
Membre du Directoire
Début de mandat 29/06/2006
Fin de mandat 12/05/2022
Il est précisé que les tableaux 1, 2 et 4 à 10 de la Recommandation AMF n’ont pas été reproduits ici dans
la mesure où, au cours des deux derniers exercices :
–
aucun dirigeant mandataire social n’a reçu de rémunération ou avantage de toute nature de la Société
ou de sociétés contrôlées, au sens de l’article L.233-16 du Code de commerce, par la Société (tableaux
1 et 2) ;
–
–
–
–
aucune option de souscription ou d’achat d’actions n’a été attribuée à l’un quelconque des dirigeants
mandataires sociaux par l’émetteur ou par toute société du Groupe (tableau 4) ;
aucune option de souscription ou d’achat d’actions n’a été levée par l’un quelconque des dirigeants
mandataires sociaux (tableau 5) ;
aucune action n’a été attribuée gratuitement à l’un quelconque des mandataires sociaux par
l’émetteur ou par toute société du Groupe (tableau 6) ;
aucune action attribuée gratuitement n’est devenue disponible pour l’un quelconque des
mandataires sociaux par l’émetteur ou par toute société du Groupe (tableau 7) ;
aucune option de souscription ou d’achat d’actions n’a été attribuée (tableau 8) ;
aucune option de souscription ou d’achat d’actions n’a été consentie aux dix premiers salariés non
mandataires sociaux attributaires ou n’a été levée par ces derniers (tableau 9) ;
aucune action n’a été attribuée gratuitement (tableau 10).
–
–
–
4.5 Conflits d’intérêts au niveau des organes d’administration et de direction
générale
A la date du DEU, à la connaissance de la Société, il n’existe aucun conflit d’intérêt potentiel entre les
devoirs, à l’égard de la Société, de l’un quelconque des membres du Conseil de surveillance ou membre
du Directoire, et leurs intérêts privés et/ou d’autres devoirs.
A la connaissance de la Société, il n’existe aucun arrangement ou accord conclu avec les principaux
actionnaires, des clients, des fournisseurs ou autre en vertu duquel l’un quelconque des membres du
Conseil de surveillance ou membre du Directoire a été sélectionné en tant que membre d’un organe
d’administration, de direction ou de surveillance ou en tant que membre de la direction générale.
128
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
4.6 Déclarations concernant les membres du Directoire et du Conseil de
surveillance
A la connaissance de la Société, aucun des membres du Directoire ou du Conseil de surveillance de la
Société n’a, au cours des cinq dernières années, fait l’objet de ou a été associé à :
-
-
une condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq dernières années ;
à une faillite, mise sous séquestre ou liquidation en tant que membre d’un organe d’administration,
de direction ou de surveillance ;
-
-
d’une incrimination et/ou sanction publique officielle prononcée par une autorité statutaire ou
réglementaire (y compris des organismes professionnels) ;
n’a été empêché par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de
direction ou de surveillance d’un émetteur ni empêché d’intervenir dans la gestion ou la conduite des
affaires d’un émetteur.
4.7 Renouvellement du mandat d’un membre du Conseil de surveillance
Le mandat de membre du Conseil de surveillance de Madame Muriel Aubry arrive à échéance à l’issue de
l’assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020.
Le renouvellement de son mandat pour une durée de six ans sera soumis au suffrage des actionnaires, lors
de l’Assemblée générale du 5 mai 2021.
La notice biographique décrivant les grandes lignes du curriculum vitae de Madame Muriel Aubry figure
au paragraphe 4.3 du DEU.
4.8 Liste des contrats et conventions
4.8.1 Contrats importants
Au cours de l’année 2020, la Société n’a pas signé de contrats significatifs.
4.8.2 Conventions règlementées
Aucune convention relevant des articles L.225-86 et suivants du Code de commerce n’est intervenue au
cours de l’exercice 2020.
4.8.3 Informations sur les conventions de l’article L. 225-37-4 2° du Code de commerce
Aucune convention n'est intervenue au cours de l'exercice 2020, directement ou par personne interposée,
entre, d'une part, l'un des membres du Directoire ou du Conseil de surveillance, le directeur général ou
l'un des actionnaires disposant d'une fraction des droits de vote supérieure à 10% de la Société et d’autre
part une autre société contrôlée par la première au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, à
l’exception des conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales.
4.8.4 Informations sur les contrats et services liant les membres des organes d’administration,
de direction ou de surveillance à la Société
A l'exception des conventions de prestations de services et de mise à disposition de personnel conclues
entre la Société et la société Groupe Industriel Marcel Dassault, la Société n’a pas conclu d’autre contrat
de service liant les membres du Conseil de surveillance ou du Directoire à la Société et prévoyant l’octroi
d’avantages.
4.8.5 Procédure d’évaluation des conventions courantes conclues à des conditions normales
Conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de commerce, le Conseil de surveillance a mis en place une
procédure d’évaluation des conventions courantes conclues par la Société à des conditions normales.
Sous la responsabilité de deux membres du Directoire, une analyse des parties, de l’objet, des modalités
de chaque convention est conduite au moment de leur conclusion, renouvellement ou modification. A
l’issue de l’analyse, la convention est qualifiée ou non de convention courante conclue à des conditions
normales.
129
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Une procédure annuelle d’évaluation des conventions courantes conclues comme telles est mise en place
avec le Conseil de surveillance pour confirmer cette qualification, étant précisé que les membres du
Conseil de surveillance directement ou indirectement intéressés ne peuvent participer à cette évaluation
ni aux délibérations en découlant.
4.9 Délégations et autorisations octroyées au Directoire
Utilisation de la
Validité de la
délégation
Délégations accordées au Directoire
Montant maximal
délégation en
2020
Par l’Assemblée générale mixte du 13 mai 2019
Dans le cadre des dispositions des articles L. 225-129-2 et L.
228-92 du Code de commerce, autorisation donnée au
Directoire pour décider l’augmentation de capital soit par
émission d’actions ordinaires ou de toutes valeurs mobilières
donnant accès au capital avec maintien du droit préférentiel
de souscription, soit par incorporation de primes, réserves et
bénéfices
20.126.968,30 €
26 mois
(plafond ne s’appliquant
pas aux augmentations
de capital par
Néant
Néant
(12 juillet 2021)
incorporation de
réserves)
Dans le cadre des dispositions de l’article L.225-209 du Code
de commerce, autorisation donnée au Directoire à l’effet de
réduire le capital dans le cadre du programme de rachat
d’actions
24 mois
10 % du capital
3% du capital
(12 mai 2021)
Dans le cadre des dispositions de l’article L. 225-129-6 alinéa
1 et L. 225-138-1 du Code de commerce, autorisation donnée
au Directoire à l‘effet d’augmenter le capital en faveur des
salariés adhérant à un PEE, PEI ou PERCO
Résolution rejetée par l’AGM du 13 mai
2019
Par l’Assemblée générale ordinaire du 12 mai 2020
Dans le cadre des dispositions de l’article L.225-209 du Code
de commerce, autorisation donnée au Directoire à l’effet de
mettre en œuvre un programme de rachat d’actions
18 mois
Paragraphe 2.8
74.070.150 €
du DEU
(11 novembre 2021)
4.10 Eléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique
Structure du capital de la Société
Le capital de la Société est uniquement composé d'actions ordinaires jouissant toutes des mêmes droits.
Il n'existe pas d'actions de préférence.
La structure du capital est détaillée aux paragraphes 2.8.1 et 5.4.1 du DEU.
Restrictions à l'exercice des droits de vote et aux transferts d'actions résultat des statuts ou de
conventions portées à la connaissance de la Société
Les statuts de la Société ne contiennent aucune clause restreignant l'exercice des droits de vote et/ou le
transfert d'actions et aucune convention comportant de telle clause n’a été portée à la connaissance de
la Société.
Liste des détenteurs de tout titre comportant des droits de contrôle spéciaux et description de ceux-ci
Néant.
130
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Participations directes ou indirectes dans le capital de la Société dont elle a connaissance en vertu des
articles L.233-7 et L.233-12 du Code de commerce (participations significatives et d'autocontrôle)
Participations significatives (article L. 233-7 du Code de commerce)
Seuils atteints au 31/12/2020
En capital
En droits de vote
Groupe Industriel Marcel Dassault
1/2
1/2
FFP Invest
3/20èmes
1/20ème
3/20èmes
1/20ème
Horizon SAS
Participations d'autocontrôle (article L.233-12 du Code de commerce)
Néant
Mécanismes de contrôle prévus dans le cadre d'un éventuel système d'actionnariat du personnel
Néant.
Accords entre actionnaires dont la Société a connaissance et qui peuvent entrainer des restrictions au
transfert d’actions et à l’exercice de droits de vote
Néant.
Règles applicables à la nomination et au remplacement des membres des organes de direction et de
surveillance, ainsi qu'à la modification des statuts de la Société
Les règles de nomination et de remplacement des membres du Directoire et des membres du Conseil de
surveillance
Les règles de nomination et de remplacement des membres du Directoire et des membres du Conseil de
surveillance résultent de la loi et des statuts de la Société.
Les membres du Directoire sont nommés par le Conseil de surveillance, ils peuvent être révoqués par le
Conseil de surveillance ou par l'Assemblée générale ordinaire. Ils peuvent être choisis parmi les
actionnaires ou en dehors d'eux. Leur révocation est libre. Toutefois, tout membre du Directoire révoqué
sans juste motif peut demander à la Société des dommages-intérêts pour le préjudice qu'il subit de ce fait
(article L.225-61 alinéa 1 du Code de commerce).
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés et sont révocables ad nutum par l'Assemblée
générale ordinaire. La nomination par cooptation, suite à décès ou démission, est possible dans la mesure
où le nombre de membres restant en fonction est supérieur ou égal au minimum prévu par la loi (trois
membres). La cooptation est soumise à la ratification de la plus prochaine Assemblée générale ordinaire.
Modification des statuts de la Société
La modification des statuts de la Société relève de la compétence exclusive de l'Assemblée générale
extraordinaire, à l'exception du transfert du siège social dans un endroit du même département ou d'un
département limitrophe qui peut résulter d'une décision du Conseil de Surveillance soumise à ratification
par l'assemblée générale ordinaire.
Pouvoirs de Directoire
Voir paragraphe 4.2.3 du DEU.
Accords conclus par la Société qui peuvent être modifiés ou prendre fin en cas de changement de
contrôle
Sont concernés les contrats de crédit conclus avec BNP Paribas, les conventions courantes conclues à des
conditions normales avec Groupe Industriel Marcel Dassault et ses filiales.
131
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Accords prévoyant des indemnités pour les membres du Directoire ou les salariés si leurs fonctions ou
emplois prennent fin en raison d'une offre publique
Néant.
4.11 Modalités relatives à la participation des actionnaires à l’Assemblée
générale
Tous les actionnaires ont droit d’assister aux assemblées générales de la Société dont les règles de
fonctionnement sont fixées à l’article 22 des statuts de la Société.
4.12 Observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion du
Directoire et sur les comptes de l'exercice
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-68 alinéa 6 du Code de commerce, le Conseil de
surveillance a, lors de sa séance du 8 mars 2021, examiné les comptes annuels et les comptes consolidés
de la Société de l’exercice social clos le 31 décembre 2020 tels qu’ils ont été arrêtés par le Directoire et
entendu le compte rendu de l’activité sociale dudit exercice présenté par le Directoire ainsi que le rapport
du Comité d’audit et des risques.
Lors de cette séance, le Conseil de surveillance a, en outre, examiné dans son intégralité le rapport du
Directoire tel qu’il sera présenté lors de l’Assemblée générale.
L’examen des comptes annuels et des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2020 et du
rapport du Directoire n’appelle aucune observation particulière de la part du Conseil de surveillance.
132
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
5. INFORMATIONS SUR LA SOCIETE ET LE CAPITAL
5.1 Renseignements de caractère général
5.1.1 Historique de la Société et organigramme du Groupe
La Société (initialement dénommée FINALENS) a été constituée en 1929 par la Société des Mines de Lens.
Après avoir exercé une activité industrielle, elle est devenue un holding détenant des participations
industrielles, qui ont été cédées au fil du temps. Lors de son acquisition par le groupe familial DASSAULT,
auprès de Total, FINALENS n’exerçait plus d’activité.
1999
La Société a commencé à constituer un patrimoine immobilier à la fin de l’année 1999, dès lors qu’elle a
été contrôlée par le groupe familial DASSAULT qui cherchait à acquérir une structure cotée pour
développer une foncière propriétaire d’un parc immobilier diversifié.
En octobre 1999, la SARL Immobilière Argenteuil Le Parc, filiale à 99,90% de Groupe Industriel Marcel
Dassault a acquis 91,58% du capital de FINALENS et lancé une garantie de cours sur les actions résiduelles.
Immobilière Argenteuil Le Parc a été absorbée par Groupe Industriel Marcel Dassault en 2008.
FINALENS a, par la suite, été rebaptisée IMMOBILIERE DASSAULT SA et a procédé à des investissements
immobiliers.
2006
Les sociétés Foncière, Financière et de Participations (FFP)1 et Valmy FFP2 sont entrées dans le capital de
la Société et détenaient, aux termes des opérations suivantes, 19,60% du capital de la Société :
- En juin 2006, Valmy FFP a reçu 153.120 actions de la Société émises à son profit en échange d’un apport
immobilier.
- En juillet 2006, FFP a acquis auprès de la Compagnie Financière Edmond de Rothschild 57.100 actions
de la Société.
2009
En décembre 2009, le groupe familial de Monsieur Michel SEYDOUX, par l’intermédiaire de la société
F.M.S. a acquis 220.000 actions représentant 5,093% du capital de la Société.
2014
En novembre 2014, la Société est devenue associé à 100% de la SCI 61 Monceau constituant ainsi le groupe
Immobilière Dassault.
2018
En novembre 2018, la Société a pris une participation majoritaire (95,09%) dans la société C.P.P.J..
2019
En janvier 2019, le groupe familial de Monsieur Henri SEYDOUX, par l’intermédiaire de la société Horizon
SAS a acquis 469.774 auprès de F.M.S. portant sa participation initiale de 2,02% à 9,14% du capital de la
Société.
1 FFP est une société cotée. FFP Invest, qui détient depuis novembre 2013 directement les actions de la Société, est une filiale à 100% de FFP.
2 Valmy FFP était une filiale à 100% de FFP.
133
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
5.1.2 Dénomination sociale
La Société a pour dénomination sociale Immobilière Dassault SA.
Elle portait auparavant la dénomination de "Société Financière et Industrielle de Lens" – FINALENS. La
dénomination sociale a été modifiée par une décision prise lors de l’Assemblée générale extraordinaire
du 17 décembre 1999.
5.1.3 Registre du Commerce et des Sociétés et identifiant LEI
La Société est identifiée au répertoire SIREN sous le numéro 783 989 551 et est immatriculée au Registre
du Commerce et des Sociétés de Paris. Son code activité est le 6820B.
L’identifiant unique des intervenants sur les marchés financiers, Legal Entity Identifier, de la Société est le
969500CRQJCR86DNNC50.
5.1.4 Date de constitution et durée de la Société
La Société a été constituée le 11 mars 1929 pour une durée de 99 ans sous la forme d’une société
anonyme, primitivement régie par la loi du 24 juillet 1867.
Les statuts ont été mis en harmonie avec les dispositions du Code de commerce et de la loi n°2001-420
du 15 mai 2001, par décision prise lors de l’Assemblée générale extraordinaire du 6 juin 2002. Le
changement de gouvernance voté lors de l’Assemblée générale mixte des actionnaires du 29 juin 2006 a
entraîné une refonte totale des statuts.
5.1.5 Siège social, forme juridique et législation applicable
Le siège social de la Société est situé au 9, Rond-point des Champs-Élysées - Marcel DASSAULT, 75008
Paris (bureau pris en location) et est identifié sous le numéro SIRET 783 989 551 00040. Son numéro de
téléphone est : +33 (1) 53 76 93 00.
Depuis l’Assemblée générale mixte du 29 juin 2006, la Société fonctionne sous la forme d’une société
anonyme à Directoire et Conseil de surveillance.
La Société est soumise au droit français.
5.1.6 Environnement règlementaire
Dans la conduite de ses activités de détention et de gestion d’actifs immobiliers, IMMOBILIERE DASSAULT
est tenu de se conformer à de nombreuses réglementations générales ou spécifiques comme notamment
le droit de l’urbanisme, le droit de la construction, le droit des baux commerciaux, le droit de
l’environnement, le droit des sociétés, le droit du travail et la fiscalité, dont les évolutions constantes
peuvent affecter notamment la conformité des immeubles, la stratégie de développement du Groupe ou
son résultat (se reporter aux paragraphes 2.3, 2.4 du DEU ainsi qu’à la note 3-1 des comptes consolidés).
5.1.7 Procédures judiciaires et d’arbitrage
Le Groupe peut être impliqué, dans le cadre normal de ses activités, dans des procédures judiciaires,
d'arbitrage, gouvernementales ou administratives. Toutefois, il n'existe pas de procédure
gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage, y compris toute procédure dont le Groupe a connaissance,
qui est en suspens, ou dont le Groupe est menacé, susceptible d'avoir ou ayant eu au cours des douze
derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité du Groupe.
134
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
5.2 Renseignements complémentaires
5.2.1 Objet social de la Société
Conformément à l’article 3 des statuts de la Société, modifié par l'Assemblée générale mixte du 26 juin
2008, la Société a pour objet de faire en France et à l’étranger toutes opérations financières,
commerciales, industrielles, mobilières ou immobilières pour elle-même ou pour le compte de tiers, et
notamment :
-
l’acquisition, la construction, la propriété, la gestion, l’administration, l’exploitation par bail, location
ou autrement, de tous immeubles ou biens et droits immobiliers ; toutes opérations destinées à
mettre en valeur le patrimoine immobilier et la prise de participation dans toutes sociétés détentrices
d’un patrimoine immobilier ou administrant de tels biens ;
-
-
l'administration de biens, les conseils liés à l'achat ou à la vente de biens immobiliers ou de titres de
sociétés à prépondérance immobilière, la gestion immobilière, le syndic de copropriété, l’activité de
transactions sur biens immobiliers ou sur titres de sociétés à prépondérance immobilière ;
la prise d’intérêts dans toutes opérations ou affaires financières, commerciales, industrielles ou
foncières, soit directement, soit par achats ou par constitution et gestion d’un portefeuille de titres
ou valeurs de toutes sortes, françaises et étrangères, soit par souscription ou par voie d’apports, soit
sous toutes autres formes ;
-
-
la création de sociétés nouvelles ; l’augmentation de capital, la fusion, l’achat, la vente et l’affermage
de tout ou partie de l’actif de sociétés existantes ;
la création, la souscription ou l’acquisition, la gestion, l’émission, la cession ou la vente au comptant,
à terme ou suivant toutes modalités, de tous bons, obligations ou titres, hypothécaires ou autres, de
toutes parts d’intérêts, valeurs ou autres droits sociaux ; la garantie et l’aval d’obligations souscrites
par les tiers en euros ou en monnaie étrangère ;
-
-
-
toutes opérations d’escompte, de reports, prêts, crédits, avances ou autres et d’une manière générale
toutes opérations de finance ou de trésorerie ;
l’obtention, l’acquisition, l’exploitation, soit directement, soit indirectement, ainsi que la cession de
toutes concessions, autorisations, licences ou brevets ;
la participation directe ou indirecte à la constitution, la représentation, l’exploitation, la gestion et
l’administration de toutes affaires, entreprises, associations, sociétés, de tous syndicats ou
groupements.
La Société est titulaire d’une carte professionnelle « gestion » et « transaction ».
5.2.2 Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions existantes
Depuis la suppression du droit de vote double qui était attaché aux actions nominatives détenues depuis
plus de deux ans, décidée par les Assemblées spéciale et générale du 26 juin 2008, il n'existe plus de
privilège attaché aux actions de la Société. L’Assemblée générale du 19 mai 2015 a décidé de maintenir le
principe selon lequel chaque action de la Société donne droit à une voix conformément au dernier alinéa
de l’article L. 225-123 du Code de commerce (recodifié à l’article L. 22-10-46 du même code).
Conformément à l’article 8 des statuts de la Société, le droit de vote attaché aux actions de la Société est
proportionnel à la quotité de capital qu’elles représentent et chaque action de la Société donne droit à
une voix. Les actions de la société (y compris les actions de la Société qui pourraient être attribuées
gratuitement dans le cadre d’une augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou
primes d’émission) ne bénéficient pas de droit de vote double conformément au dernier alinéa de l’article
L. 225-123 du Code de commerce. En outre, chaque action donne droit à une quotité, proportionnelle au
nombre et à la valeur nominale des actions existantes, de l’actif social, des bénéfices ou du boni de
liquidation.
Chaque fois qu’il est nécessaire de posséder un certain nombre d’actions pour exercer un droit, il
appartient aux propriétaires qui ne possèdent pas ce nombre de faire leur affaire du groupement d’actions
requis.
135
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Conformément à l’article 23 des statuts de la Société, chaque exercice social, d’une durée d’une année,
commence le 1er janvier et expire le 31 décembre.
Le compte de résultat qui récapitule les produits et charges de l’exercice fait apparaître par différence,
après déduction des amortissements et des provisions, le bénéfice de l’exercice.
Sur le bénéfice de l'exercice diminué, le cas échéant, des pertes antérieures, il est prélevé 5% au moins
pour constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement cesse d'être obligatoire lorsque le fonds de
réserve atteint le dixième du capital social ; il reprend son cours lorsque, pour une raison quelconque, la
réserve légale est descendue au-dessous de ce dixième.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des
sommes portées en réserve en application de la loi et des statuts et augmenté du report bénéficiaire.
Ce bénéfice est réparti entre tous les actionnaires, proportionnellement au nombre d'actions appartenant
à chacun d'eux.
Toutefois, après prélèvement des sommes portées en réserve, en application de la loi, l'Assemblée
générale peut prélever toutes sommes qu'elle juge à propos d'affecter à la dotation de tous fonds de
réserve facultatifs, ordinaires ou extraordinaires, ou de reporter à nouveau.
Les dividendes sont prélevés par priorité sur les bénéfices de l'exercice. L'Assemblée générale peut, en
outre, décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les réserves dont elle a la disposition, en
indiquant expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués.
Hors le cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les
capitaux propres sont ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital augmenté
des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer. L'écart de réévaluation n'est pas
distribuable. Il peut être incorporé en tout ou en partie au capital.
Les pertes, s'il en existe, sont, après l'approbation des comptes par l'Assemblée générale, reportées à
nouveau pour être imputées sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu'à extinction.
5.2.3 Dispositions ou conventions relatives au changement de contrôle
Néant.
5.3 Renseignements de caractère général concernant le capital social
5.3.1 Montant du capital social
A la date du DEU, le capital social de la Société est de 41.075.295,50 €. Il est divisé en 6.733.655 actions
de 6,10 € chacune. Les actions de la Société sont entièrement souscrites et intégralement libérées.
5.3.2 Titres détenus par la Société elle-même ou en son nom, ou par ses filiales
En application de l’article L. 225-211 du Code de commerce, nous vous indiquons qu’au titre de l’exercice
2020, la Société n’a procédé à aucune acquisition de ses propres actions dans le cadre des dispositions de
l’article L. 22-10-61 du Code de commerce (anciennement L. 225-208 du même Code), (rachat d’actions
pour faire participer les salariés au résultat de l’entreprise par attribution d’actions).
Une délégation de pouvoir a été accordée au Directoire par l’Assemblée générale du 12 mai 2020, pour
une durée de dix-huit mois conformément aux articles L. 22-10-62 et suivants du Code de commerce
(anciennement L. 225-209 du même code) afin de procéder à l’achat en une ou plusieurs fois aux époques
qu’il déterminerait, d’actions de la Société dans la limite de 10% du nombre d’actions composant le capital
social. Le prix maximum de rachat a été fixé à 110 € par action, et le montant maximal de l’opération à
74.070.150 €.
Nous vous rappelons également que le Directoire a conclu un contrat de liquidité avec les sociétés Oddo
& Cie et Oddo Corporate Finance.
A la clôture de l'exercice 2020, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité : 3.939 titres pour
une valeur brute comptable de 238.907,66 € et de 155.722,34 € en espèces.
136
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
A la date du 31 décembre 2020, la valeur de ces titres, au regard de la moyenne du cours de bourse de
clôture de décembre 2020, s'élève à 236.698,09 €.
5.3.3 Evolution du capital social
Au 31 décembre 2008 et au 31 décembre 2009, le capital de la Société s’élevait à 26.349.633,20 €,
composé de 4.319.612 actions d’une valeur nominale de 6,10 €.
Au 31 décembre 2010, suite à une augmentation de capital de 25,9 M€ avec maintien du droit préférentiel
de souscription, le capital de la Société était composé de 6.047.456 actions et s’élevait à 36.889.481,60 €.
Au cours de l’exercice 2015, 106.774 actions nouvelles ont été émises au titre du paiement en actions du
dividende extraordinaire 2014. Ces nouvelles actions, portant jouissance au 1er janvier 2015, ont été
livrées le 25 juin 2015 et assimilées aux actions déjà admises aux négociations sur le marché d’Euronext
Paris, portant ainsi le nombre d’actions IMMOBILIERE DASSAULT en circulation à 6.154.230.
Au cours de l’exercice 2016, 113.286 actions nouvelles ont été émises au titre du paiement en actions du
dividende extraordinaire 2015. Ces nouvelles actions, portant jouissance au 1er janvier 2016, ont été
livrées le 27 mai 2016 et assimilées aux actions déjà admises aux négociations sur le marché d’Euronext
Paris, portant ainsi le nombre d’actions IMMOBILIERE DASSAULT en circulation à 6.267.516.
Au cours de l’exercice 2017, 149.598 actions nouvelles ont été émises au titre du paiement en actions du
dividende extraordinaire 2016. Ces nouvelles actions, portant jouissance au 1er janvier 2017, ont été
livrées le 30 mai 2017 et assimilées aux actions déjà admises aux négociations sur le marché d’Euronext
Paris, portant ainsi le nombre d’actions IMMOBILIERE DASSAULT en circulation à 6.417.114.
Au cours de l’exercice 2018, 181.892 actions nouvelles ont été émises au titre du paiement en actions du
dividende 2017. Ces nouvelles actions, portant jouissance au 1er janvier 2018, ont été livrées le 29 mai
2018 et assimilées aux actions déjà admises aux négociations sur le marché d’Euronext Paris, portant ainsi
le nombre d’actions IMMOBILIERE DASSAULT en circulation à 6.599.006.
Au cours de l’exercice 2019, 134.649 actions nouvelles ont été émises au titre du paiement en actions du
dividende 2018. Ces nouvelles actions, portant jouissance au 1er janvier 2019, ont été livrées le 7 juin 2019
et assimilées aux actions déjà admises aux négociations sur le marché d’Euronext Paris, portant ainsi le
nombre d’actions IMMOBILIERE DASSAULT en circulation à 6.733.655.
A la date du 31 décembre 2020, la Société est contrôlée majoritairement par le groupe familial DASSAULT
composé de la société Groupe Industriel Marcel Dassault et de membres de la famille DASSAULT qui
détient directement et indirectement 59,81% du capital de la Société.
Elle est également détenue directement et indirectement, à cette date, à hauteur de 19,79% du capital
social et des droits de vote par FFP Invest et à hauteur de 9,15% par le groupe familial de Monsieur Henri
SEYDOUX.
5.3.4 Vie du titre et marchés
Le cours de bourse de la Société a évolué de 68,50 € au 31 décembre 2019 à 59,20 € le 31 décembre 2020,
soit une évolution négative de 13,57% sur l’année 2020. Sur la même période, l’indice IEIF SIIC France des
sociétés foncières cotées a connu une baisse de 27,54%.
Les cours extrêmes enregistrés sur le titre au cours de l’année 2020 varient entre 96 € (le plus haut le 20
février 2020) et 53,80 € (le plus bas le 28 octobre 2020).
La capitalisation boursière de la Société s’établit à 398,63 M€ au 31 décembre 2020, ce qui correspond à
une décote de 23,46% par rapport à son ANR hors droits.
137
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Evolution du cours de clôture en 2020 : -13,57%
Evolution du cours de Immobilière Dassault par rapport à l’Indice IEIF SIIC France en 2020
138
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
5.4 Répartition du capital et des droits de vote
5.4.1 Répartition du capital et des droits de vote
A la date du 1er janvier 2021, la Société est contrôlée, au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce,
par le groupe familial DASSAULT, ce contrôle étant constitué :
-
d’une part, au travers de la société Groupe Industriel Marcel Dassault, à hauteur de 55,24% du capital
social ;
-
et d'autre part, par la participation directe de membres de la famille DASSAULT au capital de la
Société, à hauteur de 4,57%.
La Société est contrôlée comme décrit ci-dessus; toutefois, la Société estime qu’il n’y a pas de risque que
le contrôle soit exercé de manière abusive, compte tenu notamment de la présence de quatre membres
du Conseil de surveillance indépendants (Mesdames AUBRY, MAISONROUGE et CASCIOLA et Monsieur
FOURNIAL) et de l’absence de représentation au Comité d’audit et des risques de l’actionnaire majoritaire,
ce dernier comité étant composé de trois membres du Conseil de surveillance indépendants.
Il n’existe pas de nantissement ou autre garantie sur les actions au nominatif pur et sur les actifs de la
Société.
Tableau récapitulatif de la répartition de l’actionnariat de la Société au 08/03/2021
Droits de vote
exerçables en
assemblée générale
Droits de vote
théoriques
Capital
Nombre de
droits de
vote
détenus
Nombre de
% de droits
droits de
de vote
Nombre
d’actions
détenues
% de droits
de vote
détenu
% du capital
détenu
vote
détenu
détenus
3 719 596
307 488
55,24%
4,57%
3 719 596
307 488
55,24%
4,57%
3 719 596
307 488
55,28%
4,57%
Groupe Industriel Marcel Dassault
Famille DASSAULT
4 027 084
1 332 645
1 332 645
615 905
59,81%
19,79%
19,79%
9,15%
4 027 084
1 332 645
1 332 645
615 905
59,81%
19,79%
19,79%
9,15%
4 027 084
1 332 645
1 332 645
615 905
59,85%
19,80%
19,80%
9,15%
Sous-total groupe familial DASSAULT
FFP Invest
Sous-total FFP
HORIZON SAS
Sous-total groupe familial H.
SEYDOUX
615 905
9,15%
615 905
9,15%
615 905
9,15%
4 621
0,07%
4 621
0,07%
Contrat de Liquidité (*)
753 400
11,19%
753 400
11,19%
753 400
11,20%
Autres / Public
TOTAL
6 733 655
100%
6 733 655
100%
6 729 034
100%
(*) les actions auto-détenues par la Société ne peuvent pas donner droit à dividendes et sont privées du droit de vote dans les assemblées générales
conformément aux dispositions de l'article L.225-210 alinéa 4 du Code de commerce.
139
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
En capital et en droit de vote*: organigramme simplifié de l’actionnariat au 08/03/2021
Famille DASSAULT
FFP
Famille Henri SEYDOUX
100%
100%
100%
GROUPE INDUSTRIEL
MARCEL DASSAULT
HORIZON SAS
9,15%
FFP Invest
55,24%
4,57%
19,79%
IMMOBILIERE DASSAULT SA (autodétention : 0,07% du capital)
11,19%
Autres/Public
*non retraité du pourcentage d’autodétention
5.4.2 Franchissement de seuils
Aucun franchissement de seuil n’a été déclaré à l’AMF.
5.4.3 Evolution de l'actionnariat de la Société sur les trois derniers exercices
31 décembre 2018
31 décembre 2019
31 décembre 2020
Nombre d'actions
Actions
%
Actions
%
Actions
%
Groupe Industriel Marcel Dassault
Famille DASSAULT
3 640 808
302 975
55,17%
4,59%
59,76%
19,77%
19,77%
7,12%
7,12%
3 719 596
307 488
55,24%
4,57%
59,81%
19,79%
19,79%
3 719 596
307 488
55,24%
4,57%
Sous-total DASSAULT
FFP Invest
3 943 783
1 304 417
1 304 417
469 774
4 027 084
1 332 645
1 332 645
4 027 084
1 332 645
1 332 645
59,81%
19,79%
19,79%
Sous-total FFP
F.M.S.
Sous-total Famille M. SEYDOUX
HORIZON SAS
469 774
615 905
615 905
2 543
9,15%
9,15%
0,04%
11,22%
100%
615 905
615 905
3 939
9,15%
9,15%
0,06%
11,20%
100%
Sous-total Famille H. SEYDOUX
Immobilière Dassault Contrat de liquidité
Autres / Public
2 600
0,04%
13,31%
100%
878 432
6 599 006
755 478
6 733 655
754 082
6 733 655
TOTAL
140
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
31 décembre 2018
31 décembre 2019
31 décembre 2020
Droits de vote
Droits de
Droits de
vote
Droits de
vote
%
%
%
vote
3 640 808
302 975
Groupe Industriel Marcel Dassault
Famille DASSAULT
55,19%
4,59%
3 719 596
307 488
55,27%
4,57%
3 719 596
307 488
55,26%
4,57%
Sous-total DASSAULT
FFP Invest
3 943 783
1 304 417
1 304 417
469 774
59,78%
19,77%
19,77%
7,12%
4 027 084
1 332 645
1 332 645
59,84%
19,80%
19,80%
4 027 084
1 332 645
1 332 645
59,83%
19,80%
19,80%
Sous-total FFP
F.M.S.
Sous-total Famille M. SEYDOUX
HORIZON SAS
469 774
7,12%
615 905
9,15%
615 905
9,15%
Sous-total Famille H.SEYDOUX
Immobilière Dassault Contrat de liquidité*
Autres / Public
615 905
9,15%
615 905
9,15%
878 432
13,32%
755 478
11,22%
754 082
11,21%
TOTAL
6 596 406
100%
6 733 112
100%
6 729 716
100%
(*) les actions auto-détenues par la Société sont privées du droit de vote dans les assemblées générales (article L.225-210 alinéa 4 du Code de
commerce)
5.4.4 Droits de vote
Au 31 décembre 2020, le nombre total de droits de vote net s’élevait à 6.729.716.
Chaque action de la Société confère à son titulaire un droit de vote égal à la quotité du capital qu'elle
représente, étant précisé que les actions auto-détenues par la Société sont privées du droit de vote dans
les assemblées générales et ne donnent pas droit à dividendes conformément aux dispositions de l'article
L.225-210 alinéa 4 du Code de commerce.
141
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6. ASSEMBLEE GENERALE
6.1
Texte des résolutions proposées à l’Assemblée
ASSEMBLEE GENERALE MIXTE DU 5 MAI 2021
TEXTE DES RESOLUTIONS
DE LA COMPETENCE DE L’ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
PREMIERE RESOLUTION
(Approbation des comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2020)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après
avoir pris connaissance du rapport de gestion du Directoire, du rapport du Conseil de surveillance sur le
gouvernement d’entreprise, du rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels,
1°) approuve, tels qu’ils lui ont été présentés, les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2020 se soldant
par une perte de 10.175.297,34 €, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ces
rapports ; et
2°) approuve, en application de l’article 223 quater du Code général des impôts, les charges non déductibles
relevant de l’article 39-4 du même code qui s’élèvent à 2.064,88 €.
DEUXIEME RESOLUTION
(Approbation des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 décembre 2020)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après
avoir pris connaissance du rapport du Directoire sur la gestion du groupe inclus dans le rapport de gestion ainsi que
du rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés approuve les comptes consolidés de l’exercice
clos le 31 décembre 2020 tels qu’ils lui ont été présentés, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et
résumées dans ces rapports.
TROISIEME RESOLUTION
(Affectation du résultat 2020 et distribution de dividendes)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après
avoir constaté que le résultat de l’exercice se solde par une perte de 10.175.297,34 €, décide de l’imputer sur le
compte « Report à Nouveau » de la façon suivante :
-
-
Perte de de l’exercice…………………………………………………………
Imputée sur le compte « Report à nouveau » créditeur de ………… 26 327 744,07 €
- 10.175.297,34 €
Les sommes distribuables s’élevant ainsi à………………………………………. 16.152.446,73 €
Distribution proposée :
distribution d’un dividende (1 €/action)…………………………
au report à nouveau …………………………………………………….………….…9 418 791,73 €
§
6 733 655 €
§
Le compte « Report à nouveau » serait ainsi porté d’un montant de 16.152.446,73 € à un montant de 9 418 791,73 €.
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires,
connaissance prise du rapport du Directoire, décide de distribuer aux actionnaires un dividende de 1 € par action
(sur la base d’un capital composé de 6.733.655 actions).
Ce dividende n’ouvre pas droit, pour les personnes physiques résidentes fiscales en France, à l’abattement de 40%
prévu à l’article 158-3° du Code général des impôts en cas d’option pour le taux progressif.
En application des dispositions de l’article 243 bis du Code général des impôts, l’Assemblée Générale prend acte que
les distributions de dividendes réalisées au titre des exercices 2019, 2018 et 2017 ont été les suivantes :
Exercices
Dividende par action
Exercice clos le 31 décembre 2019
Exercice clos le 31 décembre 2018
Exercice clos le 31 décembre 2017
1,24 €
1,24 €
1,24 €
142
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
QUATRIEME RESOLUTION
(Affectation en report à nouveau des dividendes auxquels les actions auto-détenues ne peuvent pas donner droit)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires,
connaissance prise du rapport du Directoire :
1°) constate, en application de l’article L.225-210 alinéa 4 du Code de commerce, que les actions, qui seront auto-
détenues par la Société au jour de la mise en paiement du dividende dont la distribution a été décidée aux
termes de la précédente résolution, ne pourront en aucun cas donner droit à versement de dividendes, et
2°) décide que la somme, qui correspondra aux dividendes auxquels les actions auto-détenues par la Société ne
pourront pas donner droit, sera affectée de plein droit au compte « Report à nouveau ».
CINQUIEME RESOLUTION
(Conventions règlementées)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après
avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions règlementées,
approuve les conclusions dudit rapport et prend acte de l’absence de conventions.
SIXIEME RESOLUTION
(Quitus aux membres du Directoire)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires,
donne quitus aux membres du Directoire pour l’exercice de leurs fonctions au cours de l’exercice écoulé.
SEPTIEME RESOLUTION
(Quitus aux membres du Conseil de surveillance)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires,
donne quitus aux membres du Conseil de surveillance pour l’exercice de leurs fonctions au cours de l’exercice écoulé.
HUITIEME RESOLUTION
(Approbation de la politique de rémunération des mandataires sociaux)
L’Assemblée Générale, en application de l’article L.22-10-26 du Code de commerce, statuant aux conditions de
quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires et après avoir pris connaissance du rapport sur le
gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L 225-68 du Code de Commerce, approuve la politique
de rémunération des mandataires sociaux de la Société telle que présentée dans ce rapport.
NEUVIEME RESOLUTION
(Approbation du rapport sur la rémunération des mandataires sociaux)
L’Assemblée Générale, en application de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, statuant aux conditions de
quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires et après avoir pris connaissance du rapport sur le
gouvernement d’entreprise établi en application de l’article L.22-10-26 du Code de commerce, en ce compris le
rapport sur la rémunération des mandataires sociaux de la Société comprenant les informations visées à l’article L.
22-10-9 du Code de commerce, approuve le rapport susmentionné sur la rémunération des mandataires sociaux de
la Société.
DIXIEME RESOLUTION
(Rémunération des membres du Conseil de surveillance – Article L. 225-83 du Code de commerce)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires,
conformément à l’article L.225-83 du Code de commerce et après avoir pris connaissance du rapport du Directoire,
décide de fixer à 100.000 € le montant global de la rémunération à allouer aux membres du Conseil de surveillance
visée à l’article L. 225-83 du Code de commerce au titre de l'exercice ouvert depuis le 1er janvier 2021.
143
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
ONZIEME RESOLUTION
(Renouvellement du mandat d’un membre du Conseil de surveillance)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après
avoir constaté l’arrivée à échéance du mandat de Madame Muriel AUBRY à l’issue de la présente assemblée, décide
de renouveler le mandat de membre du Conseil de surveillance de Madame Muriel AUBRY, pour une durée de six
(6) ans expirant à l’issue de l’Assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31
décembre 2026.
Madame Muriel AUBRY a d’ores et déjà déclaré accepter le renouvellement de son mandat et que rien ne s’oppose
à ce renouvellement.
DOUZIEME RESOLUTION
(Programme de rachat d’actions – Autorisation à conférer au Directoire)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après
avoir pris connaissance du rapport du Directoire, autorise le Directoire, avec faculté de délégation, pour une période
de dix-huit (18) mois, conformément à l’article L. 22-10-62 du Code de commerce, à procéder à l’achat, en une ou
plusieurs fois aux époques qu’il déterminera, d’actions de la Société dans la limite de 10% du nombre d’actions
composant le capital social actuel, soit 673.365 actions sous réserve du nombre d’actions déjà détenues par la
Société dans le cadre de son contrat de liquidité.
Les acquisitions pourront être effectuées en vue de :
1°) assurer l’animation sur le marché du titre par l'intermédiaire d'un prestataire de services d'investissement au
travers d’un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie de l’AMAFI reconnue par l'Autorité des
marchés financiers ;
2°) assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution d’actions de la société dans le cadre de
la réglementation en vigueur ;
3°) annuler des actions.
Ces rachats d’actions pourront être opérés par tous moyens, y compris par voie d’acquisition de blocs de titres, et
aux époques que le Directoire appréciera, y compris en période d’offre publique dans la limite de la réglementation
boursière. Toutefois la Société n’entend pas recourir à des produits dérivés.
Le prix maximum de rachat est fixé à un montant qui ne pourra pas être supérieur à la plus élevée des valeurs
suivantes : prix de la dernière opération indépendante ou offre indépendante actuelle la plus élevée sur la
plateforme de négociation où l’achat est effectué et, en tout état de cause, devra être inférieur ou égal à 110 €. En
cas d’opération sur le capital notamment de division ou de regroupement des actions ou d’attribution gratuite
d’actions, le montant sus-indiqué sera ajusté dans les mêmes proportions (coefficient multiplicateur égal au rapport
entre le nombre d’actions composant le capital avant l’opération et le nombre d’actions après l’opération).
Le montant maximal de l’opération est ainsi fixé à 74.070.150€.
L’Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Directoire à l’effet de procéder à ces opérations, d’en arrêter les
conditions et les modalités, de conclure tous accords et d’effectuer toutes formalités.
DE LA COMPETENCE DE L’ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE
TREIZIEME RESOLUTION
(Modification de l’article 22 – Assemblée générale des statuts : mise en place de la faculté de vote à distance
préalable par voie électronique)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales
extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Directoire, décide d’ajouter l’alinéa suivant entre les
troisième et quatrième alinéas de l’article 22 des statuts de la Société :
« Article 22 – Assemblées d’actionnaires : […] Tout actionnaire peut voter par correspondance ou donner pouvoir en
exprimant son vote ou en adressant son pouvoir par tous moyens dans les conditions légales et règlementaires en
vigueur. Notamment, tout actionnaire peut, si le Directoire ou le Conseil de surveillance le décide, transmettre le
formulaire de vote à distance ou la procuration par télétransmission ou par voie électronique avant la tenue de
l’assemblée générale dans les conditions prévues par la loi et les règlements. Le cas échéant, cette décision est
communiquée dans les avis de réunion et de convocation publiés au Bulletin d’annonces légales obligatoires. […] ».
144
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
QUATORZIEME RESOLUTION
(Délégation de compétence donnée au Directoire en vue de décider des augmentations de capital soit par émission
d’actions ordinaires ou de toutes valeurs mobilières donnant accès au capital avec maintien du droit préférentiel de
souscription, soit par incorporation de primes, réserves, bénéfices)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales
extraordinaires et conformément aux dispositions des articles L.225-129-2 et L.228-92 du Code de commerce, après
avoir pris connaissance du rapport du Directoire et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et constaté la
libération intégrale du capital :
1°) délègue au Directoire, pour une durée de vingt-six (26) mois à compter du jour de la présente Assemblée, la
compétence de décider une ou plusieurs augmentations de capital par l’émission d’actions ordinaires de la
Société ou de toutes valeurs mobilières (y compris des titres de créances) donnant accès par tous moyens,
immédiatement ou à terme, à des actions ordinaires de la Société à émettre ;
2°) décide que les actionnaires pourront exercer, dans les conditions prévues par le Code de commerce, leur droit
préférentiel de souscription à titre irréductible. En outre, le Directoire aura la faculté de conférer aux
actionnaires le droit de souscrire à titre réductible un nombre de valeurs mobilières supérieur à celui qu’ils
pourraient souscrire à titre irréductible, proportionnellement aux droits de souscription dont ils disposent et,
en tout état de cause, dans la limite de leur demande ;
si les souscriptions à titre irréductible, et le cas échéant à titre réductible, n’ont pas absorbé la totalité d’une
émission d’actions ou de valeurs mobilières telles que définies ci-dessus, le Directoire pourra utiliser, dans
l’ordre qu’il estimera opportun, l’une et/ou l’autre des facultés ci-après : (i) limiter l’émission au montant des
souscriptions sous la condition que celui-ci atteigne, au moins, les trois-quarts de l’émission décidée, (ii) répartir
librement tout ou partie des titres non souscrits, ou (iii) offrir au public tout ou partie des titres non souscrits ;
3°) décide que l’émission de bons de souscription d’actions de la Société en application des articles L. 228-91 et
suivants du Code de commerce pourra avoir lieu soit par offre de souscription dans les conditions prévues ci-
dessus, soit par attribution gratuite aux propriétaires d’actions anciennes ;
4°) constate que, le cas échéant, la présente délégation emporte de plein droit au profit des porteurs de valeurs
mobilières donnant accès à terme à des actions de la Société susceptibles d’être émises, renonciation des
actionnaires à leur droit préférentiel de souscription aux actions auxquelles ces valeurs mobilières donnent
droit ;
5°) délègue au Directoire, durant une période de vingt-six (26) mois à compter du jour de la présente Assemblée,
la compétence de décider une ou plusieurs augmentations du capital de la Société par incorporation au capital
de primes, réserves, bénéfices ou autres dont la capitalisation sera légalement et statutairement possible et
sous forme d’attribution d’actions gratuites ;
décide que le montant total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées, augmenté du
montant nécessaire pour préserver, conformément à la loi, les droits des porteurs de valeurs mobilières
donnant droit à des actions, ne pourra être supérieur au montant des comptes de réserves, primes ou bénéfices
visés ci-dessus qui existeront lors de l’augmentation de capital ;
6°) décide que le Directoire aura tous pouvoirs avec faculté de subdélégation à son Président, dans les conditions
fixées par la loi, pour mettre en œuvre la présente délégation, à l’effet notamment de déterminer les dates et
modalités des émissions ainsi que la forme et les caractéristiques des valeurs mobilières à créer, d’arrêter les
prix et conditions des émissions, de fixer les montants à émettre, de fixer la date de jouissance même
rétroactive des titres à émettre, de déterminer le mode de libération des actions ou autres titres émis et, le cas
échéant, de prévoir les conditions de leur rachat en Bourse, la possibilité de suspension de l’exercice des droits
d’attribution d’actions attachés aux valeurs mobilières à émettre pendant un délai qui ne pourra excéder trois
mois, et de fixer les modalités suivant lesquelles sera assurée la préservation des droits des titulaires de valeurs
mobilières donnant à terme accès au capital social et ce, en conformité avec les dispositions légales et
réglementaires ;
en outre, le Directoire ou son Président pourra procéder, le cas échéant, à toutes imputations sur la ou les
prime(s) d’émission des frais entraînés par la réalisation des émissions, et prendre généralement toutes
dispositions utiles et conclure tous accords pour parvenir à la bonne fin des émissions envisagées et constater
la ou les augmentation(s) de capital résultant de toute émission réalisée par l’usage de la présente délégation
et modifier corrélativement les statuts ;
en cas d’émission de titres de créance donnant accès immédiatement et/ou à terme aux actions de la Société,
le Directoire aura tous pouvoirs, avec faculté de subdélégation à son Président, notamment pour décider de
145
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
leur caractère subordonné ou non, fixer leur taux d’intérêt et les modalités de paiement des intérêts, leur
durée, qui pourra être déterminée ou indéterminée, le prix de remboursement fixe ou variable avec ou sans
prime, les modalités d’amortissement en fonction des conditions du marché et les conditions dans lesquelles
ces titres donneront droit à des actions de la Société ;
7°) décide que la présente délégation rend caduque à hauteur des montants non utilisés toute délégation
antérieure de même nature.
QUINZIEME RESOLUTION
(Limitation globale des autorisations)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales
extraordinaires, connaissance prise du rapport du Directoire, et comme conséquence de l’adoption de la
quatorzième résolution ci-dessus, décide que le montant nominal des augmentations de capital social susceptibles
d’être réalisées, immédiatement et/ou à terme, en vertu des délégations de compétence conférées par la résolution
qui précède, ne pourra être supérieur à 20.537.647 €, étant précisé qu’à ce montant nominal s’ajoutera,
éventuellement, le montant nominal des actions à émettre en supplément pour préserver, conformément au Code
de commerce, les droits des titulaires des valeurs mobilières donnant droit à des actions.
Le plafond visé ci-dessus ne s’applique pas aux augmentations de capital par incorporation de réserves, visées au
paragraphe 5°) de la résolution précédente.
SEIZIEME RESOLUTION
(Augmentations de capital réservées aux salariés adhérents à des plans d’épargne collective – Résolution non
agréée par le Directoire)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales
extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Directoire et du rapport spécial des Commissaires aux
comptes sur la suppression du droit préférentiel de souscription au profit des salariés et anciens salariés adhérents
à un plan d'épargne collective,
1°) décide dans le cadre des dispositions des articles L.3332-18 et suivants du Code du travail et des articles L.225-
129-6 alinéa 1 et L.225-138-1 du Code de commerce, de déléguer compétence, pour une durée de vingt-six (26)
mois à compter du jour de la présente Assemblée, au Directoire à l'effet d'augmenter le capital social, en une ou
plusieurs fois, et sur ses seules décisions, par émissions d’actions souscrites en numéraire réservées aux salariés
et/ou anciens salariés de la Société et des sociétés et groupements qui lui sont liés au sens de l’article L.225-180
du Code de commerce adhérents (selon le cas, directement ou par l'intermédiaire d'un Fonds Commun de
Placement) d’un Plan d’Epargne Entreprise, d’un Plan d’Epargne Interentreprises ou d’un Plan d’Epargne pour le
Retraite Collective (PERCO), définis par les articles L.3332-1 et suivants et R.3332-7 et suivants du Code du travail ;
2°) décide que le montant nominal des augmentations de capital susceptibles d’être réalisées en vertu de la
délégation susvisée, ne pourra excéder un montant maximum de 3 % du capital de la Société ;
3°) décide que le prix de souscription des actions nouvelles de la Société qui seront émises par le Directoire en vertu
de la présente délégation devra être déterminé conformément aux dispositions de l’article L. 3332-19 du Code
du travail ;
4°) décide de supprimer le droit préférentiel de souscription des actionnaires aux actions nouvelles à émettre au
bénéfice des salariés et anciens salariés adhérents aux plans d’épargne collective susvisées ;
5°) décide que chaque augmentation de capital ne sera réalisée qu’à concurrence du montant des actions souscrites
par les salariés, individuellement ou par l’intermédiaire de fonds communs de placement.
6°) donne tous pouvoirs au Directoire, avec faculté de subdélégation à son Président dans les conditions fixées par
le Code de commerce, pour mettre en œuvre, en une ou plusieurs fois, la présente délégation, à l’effet
notamment de déterminer si les émissions auront lieu directement au profit des bénéficiaires susvisés ou par
l’intermédiaire d’organismes de placements collectifs en valeurs mobilières, de fixer les montants à émettre, de
déterminer les dates des émissions, celles d’ouverture et de clôture des souscriptions, d’arrêter le prix d’émission
des actions nouvelles à créer dans les limites des textes législatifs et réglementaires en vigueur, leur date de
jouissance, les modalités de libération des actions, étant précisé que le délai de libération ne peut être supérieur
à trois ans, de constater la réalisation de l’augmentation de capital à concurrence du montant des actions
effectivement souscrites, de demander l’admission en Bourse des titres créés, d’apporter aux statuts les
modifications rendues nécessaires par l’utilisation de la présente délégation ; à l’effet plus généralement de
déterminer les conditions et les modalités des opérations effectuées dans le cadre de la présente résolution, de
146
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
procéder à tous ajustements requis en conformité avec les dispositions légales et réglementaires et de prendre
toutes dispositions utiles et conclure tous accords ou conventions pour parvenir à leur bonne fin ;
7°) autorise en outre, le Directoire à procéder, le cas échéant, à toutes imputations sur la ou les primes d’émission
des frais entraînés par la réalisation des émissions.
DIX-SEPTIEME RESOLUTION
(Autorisation à conférer au Directoire à l’effet de réduire le capital dans le cadre du programme de rachat
d’actions)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales
extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Directoire et du rapport spécial des Commissaires aux
comptes, autorise le Directoire, conformément à l'article L. 22-10-62 du Code de commerce, pour une durée de
vingt-quatre (24) mois à compter du jour de la présente Assemblée :
1°) à annuler, en une ou plusieurs fois, sur ses seules décisions, tout ou partie des actions acquises en vertu de
l'autorisation donnée par l'assemblée générale de ce jour dans sa douzième résolution, et ce, dans la limite de
10 % du capital social de la Société ;
2°) à réduire corrélativement le capital social en imputant la différence entre le prix d'achat des actions et leur
valeur nominale sur les postes « Report à nouveau », « Primes d’émission », « Autres réserves », et/ou sur la
fraction de la « Réserve légale » qui dépasse 10 % du capital social,
3°) à modifier en conséquence les statuts et à accomplir toutes les formalités nécessaires.
DIX-HUITIEME RESOLUTION
(Pouvoirs pour formalités)
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires,
donne tous pouvoirs au porteur d'une copie ou d'un extrait du procès-verbal de la présente assemblée pour
effectuer tous dépôts, déclarations ou publications légales ou autres.
147
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6.2 Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions
règlementées
PricewaterhouseCoopers Audit
63, rue de Villiers
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
S.A.S. au capital de 2 510 460 €
MAZARS
61 rue Henri Regnault
92400 Courbevoie
S.A. à directoire et conseil de surveillance
au capital de 8 320 000 €
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie régionale
de Versailles et du Centre
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie régionale
de Versailles et du Centre
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020
A l’assemblée générale de la société IMMOBILIERE DASSAULT SA
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions
réglementée
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les
modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou
que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à
rechercher l'existence d’autres conventions Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-58 du code de commerce,
d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-58 du code de
commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la
Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission.
CONVENTIONS SOUMISES A L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours de l’exercice écoulé à
soumettre à l’approbation de l’assemblée générale en application des dispositions de l’article L. 225-86 du code de commerce.
CONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention déjà approuvée par l’assemblée générale dont
l’exécution se serait poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
Fait à Neuilly-sur-Seine et à Paris La Défense, le 8 mars 2021
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Jean-Baptiste Deschryver
MAZARS
Mathieu Mougard
148
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6.3 Rapport du Directoire sur les délégations et autorisations
ASSEMBLEE GENERALE MIXTE DU 5 MAI 2021
RAPPORT DU DIRECTOIRE SUR LES DELEGATIONS ET AUTORISATIONS
Chers Actionnaires,
Compte tenu de l’expiration à venir au cours de l’exercice en cours d’un certain nombre d’autorisations
données au Directoire, il sera proposé à la prochaine Assemblée générale de prendre les décisions
suivantes à caractère ordinaire et extraordinaire :
Délégation de compétence au profit du Directoire en vue de procéder à des augmentations de capital
Afin de permettre à la Société d’être en mesure de profiter rapidement de toutes les opportunités qui
pourraient se présenter sur le marché et de disposer de la plus grande souplesse pour faire appel au
marché financier dans des délais réduits et se doter, lorsqu’elle l’estime opportun, des moyens financiers
nécessaires au développement de ses activités, il vous est proposé de renouveler les délégations de
compétences et autorisations consentis au Directoire par l’Assemblée générale mixte du 13 mai 2019 qui
viennent prochainement à expiration.
L’Assemblée générale déléguerait ainsi au Directoire sa compétence, pour une durée de vingt-six (26)
mois à compter de la date de l’assemblée, pour, conformément aux articles L.225-129-2 et L. 228-92 du
Code de commerce, procéder à une ou plusieurs augmentation(s) de capital :
-
soit par voie d’émission d’actions ordinaires de la Société ou de valeurs mobilières donnant accès
immédiatement ou à terme à des actions ordinaires existantes ou à émettre de la Société, avec
maintien du droit préférentiel de souscription,
-
soit par incorporation de primes, réserves ou bénéfices
Le Directoire disposerait en outre de la faculté de subdéléguer ses pouvoirs à son Président à l’effet de
mettre en œuvre ces délégations de compétence.
En conséquence, les délégations de compétence que nous vous proposons auraient pour effet de rendre
caduques celles conférées au Directoire par l’Assemblée générale mixte du 13 mai 2019.
Selon le premier alinéa de l’article L.228-92 du Code de commerce, les valeurs mobilières que le Directoire
sera autorisé à émettre dans le cadre desdites délégations de compétence pourront être tout titre de
capital donnant accès à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance et
toutes valeurs mobilières donnant accès à des titres de capital à émettre. Conformément à l’article L. 225-
132 dernier alinéa du Code de commerce, l’émission de telles valeurs mobilières donnant accès au capital
emportera de plein droit renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de souscription aux
actions auxquelles ces valeurs mobilières donnent droit.
Dans le cadre des délégations de compétence qui lui seraient accordées en vue d’augmenter le capital
avec maintien du droit préférentiel de souscription, par émission d’actions ou de valeurs mobilières, le
Directoire aurait la faculté de limiter l’émission au montant des souscriptions sous la condition que ce
montant atteigne les trois-quarts de l’émission décidée.
Au titre de cette délégation, le Directoire pourra décider une ou plusieurs augmentations de capital par
incorporation de primes, réserves ou bénéfices ou autres dont la capitalisation sera légalement et
statutairement possible, sous forme d’attribution d’actions gratuites. Le montant total des augmentations
de capital qui seraient susceptibles d’être décidées par le Directoire en vertu de cette délégation,
augmenté du montant nécessaire pour préserver conformément à la loi les droits de porteurs de valeurs
mobilières, ne pourra être supérieur au montant des comptes de réserves, primes ou bénéfices existant
lors de l’augmentation de capital.
Nous vous proposons de fixer le montant nominal maximal des augmentations de capital susceptibles
d’être décidées par le Directoire en vertu des délégations de compétence susvisées à la somme de
149
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
20.537.647 €, (soit 50% du montant actuel du capital social), étant précisé qu’à ce montant nominal
pourra s’ajouter, éventuellement, le montant nominal des actions à émettre en supplément pour
préserver les droits des titulaires de valeurs mobilières donnant droit à des actions de la Société.
Ce plafond ne s’appliquerait pas aux augmentations de capital par incorporation de primes, réserves ou
bénéfices susceptibles d’être décidées par la Directoire en vertu de la délégation de compétence prévue
à ce titre, de telles augmentations de capital étant limitées au montant des comptes de réserves, primes
ou bénéfices existant lors de l’augmentation de capital.
Il vous sera donné lecture, au cours de l’assemblée, du rapport spécial établi par les commissaires aux
comptes sur les résolutions que nous vous proposons au titre des délégations de compétence à conférer
au Directoire tendant à augmenter le capital par voie d’émission d’actions ou de valeurs mobilières
donnant accès au capital, avec maintien du droit préférentiel de souscription.
Si vous approuvez ces résolutions, il appartiendra au Directoire, à chaque fois qu’il fera usage de ces
délégations, d’établir conformément à l’article L. 225-129-5 du Code de commerce, un rapport
complémentaire contenant les indications prévues aux articles R. 225-115 et R. 225-116 du Code de
commerce.
Ce rapport devra être établi par le Directoire au moment même où il fera usage de sa délégation de
compétence qui lui a été consentie et devra être mis immédiatement à la disposition des actionnaires au
siège social de la Société et au plus tard dans les quinze jours de la réunion du Directoire. Il sera en outre
porté à la connaissance des actionnaires à la plus prochaine assemblée générale. En cas de subdélégation
au profit du président du Directoire, c’est à ce dernier qu’il appartiendra d’établir et de communiquer ce
rapport complémentaire.
Augmentation de capital réservée aux salaries adhérents à des plans d’épargne collective
En conséquence des résolutions que nous vous proposons d’adopter tendant à déléguer compétence au
Directoire pour décider de procéder à des augmentations de capital, et en application de l’article L.225-
129-6 al.1 du Code du commerce, l’Assemblée générale extraordinaire de la Société est appelée à se
prononcer sur un projet de décision tendant à déléguer compétence au Directoire pour procéder à une
augmentation de capital réservée aux salariés de la Société dans les conditions prévues aux articles
L. 3332-18 et suivants du Code du travail.
Afin de faciliter la réalisation de cette opération, il vous est proposé, conformément aux dispositions de
l’article L. 225-129-1 du Code de commerce de déléguer au Directoire (avec faculté de subdélégation à
son Président) tous pouvoirs pour réaliser ladite augmentation de capital dans un délai de vingt-six mois
à compter de l’Assemblée générale extraordinaire de la Société et pour déterminer toutes les conditions
et modalités de telles augmentations de capital, dans le cadre des lois et règlements en vigueur et
notamment mettre en place, le cas échéant, un plan d’épargne de groupe. Nous vous proposons de fixer
le montant maximum de l’augmentation de capital à 3 % du capital social.
Le prix de souscription des actions nouvelles à émettre devra être fixé par le Directoire conformément
aux dispositions de l’article L. 3332-19 du Code du travail.
En outre, il conviendrait de vous prononcer sur la suppression du droit préférentiel de souscription et de
réserver la souscription desdites actions aux salariés et/ou anciens salariés de la Société et des sociétés
qui lui sont liées au sens de l’article L. 225-180 du Code de commerce, conformément aux articles L. 225-
138 et L. 225-138-1 du Code de commerce. En conséquence, vos Commissaires aux comptes vous
présenteront en application de l’article L. 225-135 du Code de commerce leur rapport spécial sur la
suppression du droit préférentiel de souscription.
L’incidence de l’augmentation de capital proposée sur la situation des actionnaires, en particulier, en ce
qui concerne leur quote-part dans les capitaux propres, vous sera indiquée, conformément aux
dispositions de l’article R. 225-116 du Code de commerce, dans le rapport établi par le Directoire au
moment de l’émission des actions nouvelles.
150
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Nous vous précisons que l’alinéa 1 de l’article L.225-129-6 al.1 du Code du commerce oblige simplement
le Directoire à vous présenter une telle résolution, et ce quand bien même aucun PEE, PEI ou PERCO
n’aurait été mis en place dans l’entreprise, l’Assemblée générale demeurant pour sa part, entièrement
souveraine pour l’adopter ou la rejeter, étant ici précisé que cette résolution n’a pas l’assentiment du
Directoire ni celui du Conseil de surveillance.
Autorisation à conférer au Directoire pour procéder à un programme de rachat par la société de ses
propres actions
L'Assemblée générale ordinaire du 12 mai 2020 a, dans sa onzième résolution, en application de
l’article L. 225-209 du Code de commerce (codifié depuis à l’article L. 22-10-62 du même code),
autorisé le Directoire, avec faculté de délégation, à mettre en place un programme de rachat
d’actions.
Le détail des acquisitions et cessions qui ont été réalisées dans le cadre de ce programme de rachat
d’actions figure au paragraphe 2.8.2 du Document d’enregistrement universel.
L'autorisation consentie, pour dix-huit mois, au Directoire doit arriver à expiration le 11 novembre 2021.
Il sera donc proposé aux actionnaires, lors de la prochaine Assemblée générale, sans attendre l'expiration
de ce délai, d’autoriser à nouveau le Directoire, pour une période maximale de dix-huit mois, à procéder
à un programme de rachat, par la Société, de ses propres actions, en une ou plusieurs fois et aux époques
qu’il déterminera, et ce, dans la limite de 10 % du capital social actuel qui s’élève à la somme de
41.075.295,50 € divisée en 6.733.655 actions de 6,10 € de valeur nominale à un prix qui ne pourra pas
être supérieur à la plus élevée des valeurs suivantes : prix de la dernière opération indépendante ou offre
indépendante actuelle la plus élevée sur la plateforme de négociation où l’achat est effectuée et en tout
état de cause qui devra être inférieur ou égal à 110 €.
Par conséquent le nombre maximal d’actions qui pourront être achetées dans le cadre de ce programme
s’élèvera à 673.365 actions, sous réserve du nombre d’actions déjà détenues par la Société dans le cadre
de son contrat de liquidité. Cette nouvelle autorisation aura pour effet de rendre caduque, à hauteur des
montants non utilisés, l'autorisation antérieurement consentie par l'Assemblée générale du 12 mai 2020.
Les objectifs des rachats à effectuer en vertu de cette nouvelle autorisation seront :
-
d’assurer l’animation sur le marché du titre par l'intermédiaire d'un prestataire de services
d'investissement au travers d’un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie de l’AMAFI
reconnue par l'Autorité des Marchés Financiers ;
-
-
d’assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à l’attribution d’actions de la Société
dans le cadre de la réglementation en vigueur ;
et d’annuler des actions.
Ces rachats d’actions pourraient être opérés par tous moyens, y compris par voie d’acquisition de blocs
de titres, et aux époques que le Directoire appréciera, y compris en période d’offre publique dans la limite
de la réglementation boursière. Toutefois la Société n’entend pas recourir à des produits dérivés.
En cas d’opération sur le capital notamment de division ou de regroupement des actions ou d’attribution
gratuite d’actions, le montant sus-indiqué serait ajusté dans les mêmes proportions (coefficient
multiplicateur égal au rapport entre le nombre d’actions composant le capital avant l’opération et le
nombre d’actions après l’opération). Le montant maximal de l’opération serait fixé à 74.070.150 €.
151
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Autorisation à conférer au Directoire pour réduire le capital social
En relation avec l’autorisation à conférer au Directoire pour procéder à un programme de rachat par la
Société de ses propres actions (voir ci-dessus), et conformément à l’article L. 22-10-62 du Code de
commerce, nous vous demandons également de bien vouloir autoriser le Directoire à procéder, en cas de
réalisation du programme de rachat ci-dessus mentionné, à la réduction de capital, dans la limite de 10 %
du capital social.
La différence entre le prix d’achat des actions et leur valeur nominale serait imputée sur les postes
« report à nouveau », « prime d’émission », « autres réserves » et/ou sur la fraction de la « réserve
légale » dépassant 10 % du capital social.
Cette autorisation serait d’une durée maximale de vingt-quatre mois.
Le Directoire
152
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6.4 Rapport des Commissaires aux comptes sur l’émission d’actions ordinaires
ou de valeurs mobilières donnant accès au capital avec maintien du droit
préférentiel de souscription
Mazars
PricewaterhouseCoopers Audit
61 rue Henri Regnault
63 rue Villiers
92400 Courbevoie
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
S.A. à directoire et conseil de surveillance
S.A.S. au capital de 2 510 460 €
au capital de 8 320 000 €
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’EMISSION D’ACTIONS ORDINAIRES OU DE VALEURS MOBILIERES DONNANT
ACCES AU CAPITAL AVEC MAINTIEN DU DROIT PREFERENTIEL DE SOUSCRIPTION
(Assemblée du 5 mai 2021 - 14ème et 15ème résolutions)
A l’Assemblée Générale de la société Immobilière Dassault SA,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue par l’ article L. 228-92 du
code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur la proposition de délégation au Directoire de la compétence de
décider une ou plusieurs augmentations de capital par l’émission d’actions ordinaires de la Société ou de toute valeurs mobilières
(y compris des titres de créances) donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à des actions ordinaires de la
Société à émettre pour un montant nominal maximum de 20 537 647 euros, opération sur laquelle vous êtes appelés à vous
prononcer.
Votre Directoire vous propose, sur la base de son rapport, de lui déléguer pour une durée de 26 mois la compétence pour décider
une émission. Le cas échéant, il lui appartiendra de fixer les conditions définitives d’émission de cette opération.
Il appartient au Directoire d'établir un rapport conformément à l’article R. 225-113 du code de commerce. Il nous appartient de
donner notre avis sur la sincérité des informations chiffrées tirées des comptes, sur l’émission proposée et sur certaines autres
informations concernant l'émission, données dans ce rapport.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la
Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier le contenu du
rapport du Directoire relatif à cette opération et les modalités de détermination du prix d'émission des titres de capital à émettre.
Sous réserve de l'examen ultérieur des conditions de l’émission qui seraient décidée, nous n'avons pas d'observation à formuler
sur les modalités de détermination du prix d'émission des titres de capital à émettre données dans le rapport du Directoire.
Les conditions définitives dans lesquelles l’émission serait réalisée n’étant pas fixées, nous n'exprimons pas d'avis sur celles-ci.
Conformément à l'article R. 225-116 du code de commerce, nous établirons un rapport complémentaire, le cas échéant, lors de
l’utilisation de cette délégation par votre Directoire, en cas d'émission de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant
accès à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance et en cas d’émission de valeurs mobilières
donnant accès à des titres de capital à émettre
Fait à Courbevoie et Neuilly-sur-Seine, le 8 mars 2021,
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Jean-Baptiste Deschryver
Mazars
Mathieu Mougard
153
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6.5 Rapport des Commissaires aux comptes sur l’augmentation de capital
réservée aux adhérents d’un plan épargne d’entreprise
Mazars
61 rue Henri Regnault
92400 Courbevoie
PricewaterhouseCoopers Audit
63 rue de Villiers
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
S.A.S. au capital de 2 510 460 €
S.A. à directoire et conseil de surveillance au
capital de 8 320 000 €
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre
Rapport des commissaires aux comptes sur l’augmentation du capital réservée aux adhérents d’un plan d’épargne d’entreprise
(Assemblée du 5 mai 2021 – 16ème résolution)
A l’Assemblée Générale de la société Immobilière Dassault SA,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue par les articles L. 225-135
et suivants du code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur la proposition de délégation au directoire de la
compétence de décider une augmentation du capital, en une ou plusieurs fois, par émission d’actions ordinaires avec suppression
du droit préférentiel de souscription, , pour un montant maximum de 3% du capital social de la Société, opération sur laquelle
vous êtes appelés à vous prononcer.
Cette émission sera réservée aux salariés et/ou anciens salariés de la Société et des sociétés et groupements qui lui sont liés au
sens de l’article L.225-180 du code de commerce adhérents (selon le cas, directement ou par l’intermédiaire d’un Fonds Commun
de Placement) d’un Plan d’Epargne d’Entreprise, d’un Plan d’Epargne Interentreprise ou d’un Plan d’Epargne pour la Retraite
Collective (PERCO), définis par les articles L.3332-1 et suivants et R.3332-7 et suivants du code du travail.
Cette augmentation du capital est soumise à votre approbation en application des dispositions des articles L. 225-129-6 du code
de commerce et L. 3332-18 et suivants du code du travail.
Votre directoire vous propose, sur la base de son rapport, de lui déléguer avec faculté de subdélégation pour une durée de 26
mois la compétence pour décider une augmentation du capital et de supprimer votre droit préférentiel de souscription aux
actions ordinaires à émettre. Le cas échéant, il lui appartiendra de fixer les conditions définitives d’émission de cette opération.
Il appartient au directoire d'établir un rapport conformément aux articles R. 225-113 et R. 225-114 du code de commerce. Il nous
appartient de donner notre avis sur la sincérité des informations chiffrées tirées des comptes, sur la proposition de suppression
du droit préférentiel de souscription, et sur certaines autres informations concernant l'émission, données dans ce rapport.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la
Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier le contenu
du rapport du directoire relatif à cette opération et les modalités de détermination du prix d'émission des actions.
Sous réserve de l'examen ultérieur des conditions de l'augmentation du capital qui serait décidée, nous n'avons pas d'observation
à formuler sur les modalités de détermination du prix d'émission des actions ordinaires à émettre données dans le rapport du
directoire.
Les conditions définitives dans lesquelles l’augmentation du capital serait réalisée n’étant pas fixées, nous n'exprimons pas d'avis
sur celles-ci et, par voie de conséquence, sur la proposition de suppression du droit préférentiel de souscription qui vous est faite.
Conformément à l'article R. 225-116 du code de commerce, nous établirons un rapport complémentaire, le cas échéant, lors de
l’utilisation de cette délégation par votre directoire.
Fait à Courbevoie et Neuilly-sur-Seine, le 8 mars 2021,
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Jean-Baptiste Deschryver
Mazars
Mathieu Mougard
154
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
6.6 Rapport des Commissaires aux comptes sur la réduction de capital
Mazars
PricewaterhouseCoopers Audit
61 rue Henri Regnault
63 rue de Villiers
92400 Courbevoie
92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
S.A. à directoire et conseil de surveillance
S.A.S. au capital de 2 510 460 €
au capital de 8 320 000 €
Commissaire aux Comptes
Commissaire aux Comptes
Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre
Membre de la compagnie
régionale de Versailles et du Centre
Rapport des commissaires aux comptes sur la réduction du capital
(Assemblée générale du 5 mai 2021 - 17ème résolution)
A l’Assemblée Générale de la société Immobilière Dassault SA,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société et en exécution de la mission prévue à l'article L. 22-10-62 du
code de commerce en cas de réduction du capital par annulation d’actions achetées, nous avons établi le présent rapport destiné
à vous faire connaître notre appréciation sur les causes et conditions de la réduction du capital envisagée.
Votre directoire vous propose de lui déléguer, pour une durée de 24 mois à compter du jour de la présente assemblée, tous
pouvoirs pour annuler, en une ou plusieurs fois, dans la limite de 10 % du capital social par période de 24 mois, les actions
achetées au titre de la mise en œuvre de la 12ème résolution relative à l’autorisation d'achat par votre Société de ses propres
actions dans le cadre des dispositions de l’article précité.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la
Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences conduisent à examiner si les causes
et conditions de la réduction du capital envisagée, qui n’est pas de nature à porter atteinte à l’égalité des actionnaires, sont
régulières.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur les causes et conditions de la réduction du capital envisagée.
Fait à Courbevoie et Neuilly-sur-Seine, le 8 mars 2021,
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit
Jean-Baptiste Deschryver
Mazars
Mathieu Mougard
155
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
7. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
7.1 Personne responsable
7.1.1 Personne responsable
Monsieur Olivier COSTA DE BEAUREGARD, Président du Directoire.
7.1.2 Attestation de la personne responsable
« J’atteste que les informations contenues dans le présent Document d’enregistrement universel sont, à
ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omissions de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la
Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion ci-
joint présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la
Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu’il décrit les principaux
risques et incertitudes auxquelles elles sont confrontées.»
Olivier COSTA DE BEAUREGARD
Président du Directoire
7.2 Documents accessibles au public
Pendant la durée de validité du DEU, les statuts, les documents devant être mis à la disposition des
actionnaires conformément à la législation applicable, les informations financières historiques ainsi que
les communiqués de presse peuvent être consultés au siège social de la Société ou sur son site internet
www.immobilière-dassault.com. Les informations figurant sur le site internet ne font pas partie du DEU
sauf si ces informations sont incorporées par référence dans le DEU.
7.3 Contrôleurs légaux des comptes
PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDIT, représenté par Monsieur Jean-Baptiste DESCHRYVER
63 rue de Villiers 92200 Neuilly-sur-Seine
Nommé par l'Assemblée générale ordinaire du 3 mai 2018 pour six exercices, soit jusqu’à l’Assemblée
générale appelée à statuer en 2024 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
MAZARS, représenté par Monsieur Mathieu MOUGARD
61, rue Henri Regnault 92400 Courbevoie
Nommé par l'Assemblée générale ordinaire du 28 avril 2000 pour six exercices, renouvelé par l'Assemblée
générale mixte du 29 juin 2006, par l’Assemblée générale ordinaire du 31 mai 2012 puis par l'Assemblée
générale ordinaire du 3 mai 2018 pour six exercices, soit jusqu’à l’Assemblée générale appelée à statuer
en 2024 sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
La nomination de PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDIT et le renouvellement de mandat de MAZARS ont
fait l’objet d’un appel d’offre soumis au Conseil de Surveillance après revue du Comité d’audit.
156
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
7.4 Table de concordance du document d’enregistrement universel
Chapitre ou
paragraphe
Rubriques figurant dans l’Annexe I du Règlement CE n° 980/2019 du 14 mars 2019
N° de page
1. Personnes responsables, informations provenant de tiers, rapports d’experts et
approbation de l’autorité compétente
1.1. Personnes responsables des informations contenues dans le document d’enregistrement
universel
157
7.1.1
1.2. Déclaration des personnes responsables du document d’enregistrement universel
157
26
7.1.2
2.2.4
1.2.4
1.3. Déclarations d’expert
1.4. Informations provenant de tiers
16
1.5. Approbation de l’autorité compétente
2. Contrôleurs légaux des comptes
2.1. Nom et adresse des contrôleurs légaux
2.2. Changements des contrôleurs légaux
3. Facteurs de risques
157
41
7.3
N/A
2.4
4. Informations concernant l’émetteur
4.1. Raison sociale et nom commercial
4.2. Lieu et numéro d’enregistrement
135
135
135
135
5.1.2
5.1.3
5.1.4
5.1.5
4.3. Date de constitution et durée de vie
4.4. Siège social, forme juridique et législation applicable
5. Aperçu des activités
5.1. Principales activités
5.1.1. Nature des activités
22
2.1
N/A
1.2
5.1.2. Nouveaux produits ou nouveaux développements
5.2. Principaux marchés
12
22
48
45
16
5.3. Evènements importants
2.1
5.4. Stratégie et objectifs
2.6
5.5. Dépendances éventuelles
2.4.3
1.2.4
5.6. Position concurrentielle
5.7. Investissements
5.7.1. Description des investissements importants réalisés
5.7.2. Description des investissements importants en cours
5.7.3. Co-entreprises et participations significatives
5.7.4. Questions environnementales pouvant influer sur l’utilisation des immobilisations
6. Organigramme
12
12
1.2
1.2
N/A
2.3.2
36
6.1. Description sommaire du Groupe
134
5.1
6.2. Filiales importantes
134/52
5.1/2.11.3
7. Examen de la situation financière et des résultats
7.1. Situation financière
7.1.1. Situation financière
32
2.2.5
2.6/2.11.4
2.2
7.1.2. Evolution future des activités et activité R&D
7.2. Résultat d’exploitation
48/52
23
21/32/53
33/41/53
1.2.5/2.2.6/3
2.3/2.4/3.1
N/A
8. Trésorerie et capitaux
9. Environnement règlementaire
10. Informations sur les tendances
11. Prévisions ou estimations du bénéfice
12. Organes d’administration, de direction et de surveillance et direction générale
12.1. Organes d’administration et de direction
12.2. Conflits d’intérêts au niveau des organes d’administration et de direction
13. Rémunération et avantages
N/A
113/117/130
129
4.2/4.3/4.6
4.5
13.1. Montant de rémunérations versées et avantages en nature
127
4.4
157
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
Chapitre ou
paragraphe
Rubriques figurant dans l’Annexe I du Règlement CE n° 980/2019 du 14 mars 2019
N° de page
13.2. Sommes provisionnées aux fins de versement de pensions, de retraites ou d’autres
avantages
57
3.1.6
14. Fonctionnement des organes d’administration et de direction
14.1. Date d’expiration des mandats actuels
113/117
130
4.2.1/4.3.1
4.8.4
14.2. Contrats de services liant les membres des organes d’administration
14.3. Informations sur les comités spécialisés
124
4.3.4
14.4. Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise
14.5. Incidence sur le gouvernement d’entreprise
15. Salariés
113
4.1
N/A
15.1. Nombre de salariés
33
33
33
2.3.1
2.3.1
2.3.1
15.2. Participations et stock-options
15.3. Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de l’émetteur
16. Principaux actionnaires
16.1. Actionnaires détenant plus de 2,5% du capital social
16.2. Existence de droits de vote différents
140
142
140
5.4.1
5.4.4
5.4.1
16.3. Détention ou contrôle de l’émetteur, directement ou indirectement
16.4. Accord connu de l’émetteur dont la mise en œuvre pourrait entrainer un changement de
contrôle
137
5.2.3
53/130
3.1/4.8.2/4.8.5
17. Opérations avec des apparentés
18. Informations financières concernant le patrimoine, la situation financière et les
résultats de l’émetteur
18.1. Information financières historiques
53/88
53/88
3.1/3.2
N/A
18.1.1. Changement de date de référence comptable
18.1.2. Normes comptables
3.1/3.2
N/A
18.1.3. Changement de référentiel comptable
18.1.4. Contenu minimum des informations financières
18.1.5. Etats financiers consolidés
53/88
53
3.1/3.2
3.1
18.1.6. Date des dernières informations financières
18.2. Informations financières intermédiaires et autres
18.3. Audit des informations financières historiques annuelles
18.4. Informations financières pro-forma
53/88
3.1/3.2
N/A
84/108
3.1.7/3.2.5
N/A
18.5. Politique de distributions de dividende
51
135
32
2.9
18.6. Procédures judiciaires et d’arbitrage
5.1.7
18.7. Changements significatifs de la situation financière ou commerciale
19. Informations complémentaires
2.2.5
19.1. Capital social
19.1.1. Montant du capital souscrit
137
137
5.3.1
N/A
19.1.2. Actions non représentatives du capital
19.1.3. Nombre, valeur comptable et valeur nominale des actions détenues par l’émetteur
19.1.4. Montant des valeurs mobilières donnant accès au capital
5.3.2
N/A
19.1.5. Informations sur les conditions régissant les droits d’acquisition sur titres émis mais
non libérés
N/A
19.1.6. Informations sur le capital de tout membre du groupe objet d’une option
19.1.7. Historique du capital social
N/A
138
5.3.3
19.2. Actes constitutifs et statuts
19.2.1. Objet social
136
136
5.2.1
5.2.2
19.2.2. Description des droits, privilèges et restrictions attachés à chaque catégorie d’actions
existantes
19.2.3. Dispositions des statuts relatives au contrôle de la Société
20. Contrats importants
137
130
157
5.2.3
4.8.1
7.2
21. Documents accessibles au public
158
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020
7.5 Table de concordance du rapport financier annuel
Afin de faciliter la lecture du DEU, la table de concordance ci-dessous permet d’identifier dans le DEU les
informations qui constituent le rapport financier annuel devant être publié par les sociétés cotées conformément
aux dispositions du Code monétaire et financier et du règlement général de l’AMF.
Chapitre ou
paragraphe
N° de
page
Rapport financier annuel
Rapport de gestion
22
53
2
Comptes consolidés
3.1
Comptes annuels
88
3.2
Rapport des contrôleurs légaux des comptes consolidés
Rapport des contrôleurs légaux des comptes annuels
Déclaration de la personne responsable
84
3.1.7
3.2.5
7.1.2
108
157
7.6 Table de concordance des documents présentés à l’Assemblée générale
Chapitre ou
paragraphe
N° de
page
Documents présentés à l’Assemblée générale
143
6.1
Projets des résolutions
22
2
Rapport de gestion du Directoire
113/117
113
88
4.2/4.3
4
Liste des mandats ou fonctions exercés par chacun des mandataires
Rapport du Conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise
Comptes annuels
3.2
53
3.1
Comptes consolidés
108
108
84
3.2.4
3.2.5
3.1.7
6.2
Tableau des résultats financiers des cinq derniers exercices
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions règlementées
Rapport du Directoire sur les délégations et autorisations
149
150
6.3
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’émission d’actions ou de valeurs mobilières donnant
accès au capital avec maintien du droit préférentiel de souscription
154
6.4
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’augmentation de capital réservée aux adhérents d’un
plan d’épargne d’entreprise
155
156
6.5
6.6
Rapport des Commissaires aux comptes sur la réduction de capital
159
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